每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沈溦    

◎每經(jīng)記者 沈溦

近日，銀泰集團擬轉(zhuǎn)讓包括成都及杭州、寧波等共8個商業(yè)項目股權(quán)的消息一時喧囂于資本市場，銀泰轉(zhuǎn)型陣痛或是出手輕資產(chǎn)運營的討論仍在持續(xù)。

世邦魏理仕杭州總經(jīng)理馬英樞向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，銀泰系計劃出售上述項目，可能會有財務(wù)壓力方面的考慮，而經(jīng)歷一波房地產(chǎn)熱潮后，物業(yè)估值位于相對較高的位置，脫手相對次要的項目，減少財務(wù)支出，專注其他業(yè)務(wù)發(fā)展將符合銀泰集團發(fā)展的目標(biāo)。

11月15日，銀泰集團相關(guān)部門在回應(yīng)記者采訪時表示，銀泰集團與云南城投項目轉(zhuǎn)讓的同時，雙方將進一步合作，具體細(xì)節(jié)將在近期向媒體披露。

杭州項目尚未盈利

《每日經(jīng)濟新聞》記者實地采訪時發(fā)現(xiàn)，相比寧波、溫州等地的商業(yè)項目，被認(rèn)為相對地理位置很優(yōu)越的杭州理想銀泰城和海威國際項目也存在不少“煩惱”。

據(jù)公開資料顯示，銀泰海威國際項目，位于杭州濱江區(qū)錢江三、四橋之間，總規(guī)劃用地約5.5萬平方米，地上建筑面積約23萬平方米，由4幢約11萬平方米公寓和1幢高約200米的五星級酒店組成。

記者以投資者身份咨詢銀泰海威國際銷售中心，相關(guān)業(yè)務(wù)員表示，銀泰海威國際目前在售的寫字樓價格19000元/平方米起，單元面積從145平方米至300平方米以上不等，目前在售的都是32層以上物業(yè)，現(xiàn)在也有業(yè)主買下以后委托出租的，單價是每天2.5元/平方米。

據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹稱，目前銀泰海威國際項目的江景公寓已全部售罄，在售的是寫字樓項目，寫字樓已于今年6月交付，但據(jù)杭州房管局旗下的透明售房網(wǎng)信息顯示，目前仍有172套房源在售。

“目前銀泰海威國際的入駐公司確實比較少，可能和新交付也有一定的關(guān)系。”一位在銀泰海威國際寫字樓內(nèi)辦公的公司人士對記者表示。

據(jù)云南城投出具的審計報告顯示，截至到今年5月，銀泰海威國際開發(fā)商杭州海威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的資產(chǎn)總額為13.3億元，負(fù)債和所有者權(quán)益總額達到13.3億元，今年前五個月，公司實現(xiàn)利潤總額為-1536萬元，仍未實現(xiàn)盈利。

理想銀泰城則位于杭州臨平新城核心地段，世紀(jì)大道與迎賓路交叉口，屬于地鐵1號線臨平首站上蓋物業(yè)綜合體，項目總建筑面積達68萬平方米，整個綜合體分為六個主體業(yè)態(tài)，分別是商業(yè)購物中心、都會首席寓府、國際奢品街區(qū)、國際甲級辦公、服務(wù)精裝私邸、國際五星酒店。

近日，記者來到理想銀泰城售樓部，銷售人員表示，目前理想銀泰城一期住宅項目已全部售罄，目前在售的是兩幢酒店式公寓，購物中心部分底商物業(yè)近期也將開盤。

記者注意到，截至目前理想銀泰城購物中心主體項目尚未完工，公寓樓項目正在完成結(jié)頂工程。“購物中心將于2018年底正式開放，公寓樓項目也會同期交房。”對于項目前景，銷售人員表示，這里是地鐵上蓋物業(yè)，人流絕對充足，周邊尚缺商業(yè)中心，前景應(yīng)該不用擔(dān)心。此外，在整個項目南側(cè)原有規(guī)劃的寫字樓項目，銷售人員表示該項目屬于三期工程，目前尚未開始動工。

值得注意的是，盡管理想銀泰城在人流、交通等方面擁有不少優(yōu)勢，但在商業(yè)購物中心大爆發(fā)的形勢下看，面臨的競爭壓力仍然不小，僅在臨平新城，已開業(yè)或即將開業(yè)的購物中心項目就有華元歡樂城、博貨國際購物廣場等五個之多。

另據(jù)云南城投11月2日披露的審計數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月，理想銀泰城項目凈資產(chǎn)賬面價值為1.03億元，評估價值為2.54億元，增值率為147.34%。不過，理想銀泰城最近三年的營業(yè)利潤同樣是虧損，營業(yè)收入基本上為零，2013至2015年分別虧損2491.36萬元、3469.36萬元和3668萬元。

不過，云南城投對此似乎并不擔(dān)憂，并表示通過收購這些項目，完成了在成都、杭州、寧波和溫州等經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)的布局，符合公司區(qū)域戰(zhàn)略定位和主營業(yè)務(wù)需求，優(yōu)化了公司項目地域布局。同時，“本次收購?fù)瓿珊?，可有效改善公司財?wù)狀況，增強公司盈利能力，通過項目后續(xù)開發(fā)及運營，可為公司業(yè)績做出持續(xù)貢獻。”

雙方合作尚有后續(xù)

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，目前本次云南城投收購的銀泰項目尚未正式完成，但兩家公司未來深入合作已擺上臺面，后續(xù)或涉及更多的項目轉(zhuǎn)讓。

據(jù)銀泰官方網(wǎng)站透露，銀泰集團將與云南城投在商業(yè)經(jīng)營、地產(chǎn)開發(fā)、旅游、養(yǎng)老、健康、資本市場等多方面進行廣泛合作，銀泰集團在商業(yè)經(jīng)營及管理上的經(jīng)驗與優(yōu)勢將嫁接到云南城投，云南城投也將依托“銀泰”商業(yè)品牌及商業(yè)運營團隊，結(jié)合云南城投在地產(chǎn)開發(fā)方面的優(yōu)勢，提升公司商業(yè)運營能力。

11月11日，記者聯(lián)系采訪銀泰集團相關(guān)部門，負(fù)責(zé)媒體對接的工作人員表示，與云南城投合作事宜主要涉及銀泰集團旗下置地板塊，目前相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)正在出差過程中，稍后會就合作業(yè)務(wù)進行詳細(xì)說明。

不過，馬英樞認(rèn)為，如果本次銀泰方面轉(zhuǎn)讓項目運營情況不佳屬實，或為了減輕財務(wù)壓力，轉(zhuǎn)向開展其他業(yè)務(wù)的可能性很大，而對云南城投來說，其既定方針要布局東部城市，那接手原有銀泰業(yè)務(wù)，繼續(xù)開發(fā)的難度相比直接拿地建設(shè)要小很多。

實際上，銀泰集團近年來以零售業(yè)起家，目前主營已涉及商業(yè)零售、地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、礦產(chǎn)資源、智能物流、投資與金融六大業(yè)務(wù)，不過，旗下產(chǎn)業(yè)重構(gòu)的端倪或隱現(xiàn)。

公開信息可見，2014年阿里巴巴集團以53.7億元港幣對銀泰商業(yè)進行戰(zhàn)略投資。2015年銀泰系實控人沈國軍轉(zhuǎn)讓旗下銀泰商業(yè)股份，正式卸任銀泰商業(yè)董事長一職后，自此，銀泰商業(yè)已成為阿里旗下板塊。

另外，沈國軍及其銀泰系從最早的聯(lián)合成立菜鳥網(wǎng)絡(luò)，到合作發(fā)起網(wǎng)上銀行，今年銀泰集團旗下控股企業(yè)又收購了億利盛達投資控股（香港）有限公司所持有的9.02%股份及34.38%投票權(quán)入股盛大游戲。

今年9月23日，美都能源（600175，SH）與沈國軍旗下的浙銀資本合作，設(shè)立“浙商美都新能源產(chǎn)業(yè)并購基金”，擬投向新能源、新材料領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)鏈上下游標(biāo)的公司。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，沈國軍此次擬打包轉(zhuǎn)讓上述商業(yè)地產(chǎn)項目，正是其調(diào)整旗下業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型做投資做進一步準(zhǔn)備。而從近期沈國軍的多次表述中也可以看出，銀泰集團處于重資產(chǎn)模式的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在逐步退場。

另據(jù)銀泰集團官網(wǎng)所援引的公開媒體報道指出，相對于銀泰傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，戰(zhàn)略投資、新業(yè)務(wù)以及公益是沈國軍當(dāng)前的工作重心。在房地產(chǎn)層面，沈國軍認(rèn)為，“輕資產(chǎn)”因此成了行業(yè)潮流，內(nèi)部合伙人制度，強調(diào)以差異化帶來競爭力，以銷定產(chǎn)的業(yè)務(wù)是銀泰未來在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的新模式。