每經編輯 王杰    

每經記者 王杰

雖然調控政策疊加，但北京土地市場熱度不減。雖然是“限房價、競地價”出讓，但房企依然視其為香餑餑。

據(jù)現(xiàn)場媒體報道，海淀永豐18號地塊共吸引了萬科、綠地、招商、保利、京投、石榴集團等16家房企參與。最終歷時38輪，遠洋報價50億觸頂土地合理價格上限，接著23號保利報出40%的居住商品住房自持比例，達到土地預設自持比例上限。

未能當場決出歸屬

最后競拍的結果是，18號地在達到總價50億元之后，進入競自持環(huán)節(jié)，而由于綠地、萬科、龍湖首開聯(lián)合體、保利四家均投報自持100%，因此該宗地塊未能當場決出歸屬，進入高標準住宅方案投報環(huán)節(jié)。

為防“地王”產生，當日土拍的地塊設定了細則：當開發(fā)商的報價達到合理土地上限價格，則不再接受更高報價，政府則宣布直接進入下一個競拍環(huán)節(jié)——住宅部分建面的自持比例。自持住宅商品房面積的起拍面積是住宅用地總建面的2%，開發(fā)商的競拍階梯必須是住宅總建面1%的整數(shù)倍，價高者得。但是一旦有兩個以上的競拍者都愿意100%自持。競拍又將繼續(xù)進入下一個環(huán)節(jié)，即商辦自持競拍環(huán)節(jié)。

值得關注的是，若地上建筑面積≥10萬平方米的商品房，需住宅產業(yè)化率≥60%；若地上面積≤10萬平方米且地上建筑面積≥5萬平方米，需住宅產業(yè)化率≥40%。另外，企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。

海淀永豐產業(yè)基地19號地塊為二類居住用地及零售商業(yè)用地，地塊土地面積8.56萬平方米，建筑控制規(guī)模16.29萬平方米。該地塊競買保證金為13.2億元，起始價為44億元，競價階梯為2000萬元。

參與該地塊競拍的房企有碧桂園、綠地、石榴、保利、京投、遠洋等11家。

因19號地塊規(guī)劃商業(yè)用地，在商品住房自持競拍環(huán)節(jié)，有兩家及以上競拍者愿意100%自持時，競拍將進入下一個環(huán)節(jié)——商辦自持競拍。若在商辦自持競拍環(huán)節(jié)同樣出現(xiàn)兩家及以上競拍者愿意100%自持時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

在各房企的逐鹿中，19號地塊在達到總價59億元之后，進入競自持環(huán)節(jié)，最終住宅與商業(yè)全部自持，綠地、首開、保利、萬科住總聯(lián)合體進入后續(xù)投報環(huán)節(jié)。

開發(fā)企業(yè)盈利模式將生變？

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，雖然有收緊調控以及各種附加條件制約，但是在宅地供應極度稀缺背景之下，各大房企對于土地的熱情依舊。預計明天的兩宗地塊結局也相差無兩，全部自持的結局使得“限房價”名存實亡，這也預示著開發(fā)企業(yè)盈利模式將發(fā)生轉變。

中原地產首席分析師張大偉表示，從北京土地出讓前多次設置規(guī)范看，北京為了避免出現(xiàn)地王的確做了各種準備。限銷售價格+限戶型面積+限二手房銷售時間+限持有面積?？梢哉f已經全方位圍追堵截地王出現(xiàn)，調控力度前所未有。

“從最后結果看，合計兩宗地30萬平米中的29萬平米將全面成為持有物業(yè)，按照平均一套60平米計算，可以提供4800套出租房。（因為地塊可售只有千人配套商業(yè)及車庫，企業(yè)必然會盡量增加套數(shù)，增加配套面積）接近5000套租賃房源可以緩解租賃市場價格，但減少了銷售房源供應。”張大偉說。

張大偉認為，開發(fā)商依然非理性搶地，出現(xiàn)了全面持有的現(xiàn)象，地方政府想抑制地價各種辦法已經想到極致，但開發(fā)商搶地的激情也到了極致。從北京限房價地塊依然非常多企業(yè)意愿強烈看，一線城市土地資源依然成為企業(yè)的首選。

對于上述土拍狀況，一位開發(fā)商人士直言“看不透”。

上述開發(fā)商人士表示，如果上述地塊被萬科住總聯(lián)合體所拿，萬科敢于挑戰(zhàn)市場，可以做長租公寓。而綠地、首開、保利這類央企、國企，搶限價地也是履行社會責任。如果民企操作，可以一次性出售多年，做成長租公寓。“其實企業(yè)也可能等待政策的窗口期，或者哪天不用自持了。”