每經(jīng)編輯 吳若凡    

因故延遲了一天之后，萬眾矚目的國字背景企業(yè)“中投發(fā)展有限責(zé)任公司”(下稱“中投發(fā)展”)，終于在今天成功進(jìn)行了拍賣。北金所的大屏幕上，最終顯示出的名字，不是巨頭萬科，也不是央企保利，而是綠城陽光，這家聽起來很像綠城，實則只因“羅釗明”才有些聯(lián)系的民營企業(yè)。而綠城陽光拿下中投發(fā)展的價格是26.8億。

上一次，中投發(fā)展進(jìn)入大家的視野還是在2013年，它3個月內(nèi)在京津地區(qū)狂擲63.74億圈地。彼時，全國樓市回暖、調(diào)控政策處于觀望期，而這家企業(yè)當(dāng)時連官方網(wǎng)站都還沒建好……

不過資料顯示，中投發(fā)展成立于2011年6月，經(jīng)營范圍主要包括：城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資、養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)投資、股權(quán)投資、項目投資、投資管理咨詢、企業(yè)管理咨詢、受托資產(chǎn)有償管理、城市信息化建設(shè)投資等。

回到這次交易，你可能會說，綠城陽光竟然能拿下一家中字頭公司，豈不是很牛逼！？其實，這家所謂的中字頭企業(yè)，并不是純粹的國企，而是由綠城陽光、中國建投、綠城房產(chǎn)、美國黑石四家企業(yè)共同發(fā)起成立的，它們的股權(quán)占比分別為6%、60%、24%、10%。

綠城陽光雖然只占6%，但可以以股東優(yōu)先權(quán)，獲得優(yōu)勢，以26.8億的價格拿下另外94%的股權(quán)，全權(quán)掌控這家企業(yè)，也是很羨煞旁人的。畢竟，中投發(fā)展的布局多在京津冀，而北京與天津項目數(shù)量高達(dá)5個，還包括2個TBD項目。

但這個買價到底劃不劃算，就要認(rèn)真再看一下了。

從賬面上看，本來這次掛牌，94%股份對應(yīng)的底價是12.04億元，綠城陽光最終用了26.8億拍下，溢價了122%左右。但實際上綠城陽光要花的錢應(yīng)該不只這些。

根據(jù)公開的財報數(shù)據(jù)顯示，2016年1~7月，中投發(fā)展?fàn)I業(yè)收入21.03億，營業(yè)利潤5974，凈利潤負(fù)2409萬，企業(yè)合計資產(chǎn)總計152.23億，負(fù)債總計146.8億，所有者權(quán)益5.43億。也就是說，這家企業(yè)處在虧損狀態(tài)。拿下這家公司的同時，競得方還要接收它的所有負(fù)債。

中投發(fā)展的資產(chǎn)亮點是7塊地，雖然它為此借了100多億（大部分錢來自于股東借款），但也正是這手“王牌”使得這家開發(fā)商能拍出26.8億的價格。

有人可能說這有點“虛胖”，但看你怎么看了，有人看好這些黃金寶地的價值，沒搶到還覺得可惜呢。有人拿到了，也是筆賺錢的生意，獲得了凈資產(chǎn)價格（5.43億）的5倍溢價，換句話說，中投發(fā)展只用了3年高速發(fā)展的時間（從2013年算），就獲得了這么高的溢價，并全身而退。

試想一下，對于個人來說，你想要3年翻5倍，那是幾乎不可能的。就算現(xiàn)在這個行情，你能翻個兩倍就已經(jīng)很不錯了。

不過，反過來，這一次的案例也說明了一點，現(xiàn)在做什么都沒有做金融的來錢快，不管你是拿地花錢，還是炒房賺錢，沒有點金融手段，可能連局都進(jìn)不了。

不相信的話，看看這個。這一輪調(diào)控中，由于量化寬松，房企大舉融資，拼命做高杠桿，一個奇怪的現(xiàn)象就產(chǎn)生了：今年的房企業(yè)績相較于去年普遍大幅增長，但是銷售利潤卻并沒有明顯增加，這主要是因為其中很大一部分利潤被金融機(jī)構(gòu)瓜分了。

而在實際操作過程中，原本的金融機(jī)構(gòu)，已經(jīng)不滿足于放貸，進(jìn)行土地款融資的收與放。有地產(chǎn)大佬有次酒后吐真言說，別看房價暴漲，但地產(chǎn)商沒誰賺的，錢全讓銀行賺了。

也是因為這一點，房地產(chǎn)金控平臺像雨后春筍般，一個個生長起來，到現(xiàn)在可以說是實力大房企“人手一個”。而房企這樣做的目的只有一個，就是想讓銀行的利潤轉(zhuǎn)移到自己這里。

不過想法是好的，實現(xiàn)是難的。直到今天開發(fā)商的融資成本依然居高不下，毛利率不斷下滑。

但整個房地產(chǎn)調(diào)控組織體系中，金融部門所能扮演的角色卻并沒有完全理順，甚至存在一定的不協(xié)調(diào)性。

本文僅代表作者個人觀點，不代表邦地產(chǎn)立場。望此文對您有幫助，可以加入邦地產(chǎn)粉絲群交流。（關(guān)注微信公眾號邦地產(chǎn)real-estate-circle）