每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

當(dāng)前，樓市環(huán)境風(fēng)云突變，房地產(chǎn)業(yè)“單打獨(dú)斗”時代已遠(yuǎn)去，唯有合作，才能共贏。即便如央企，也不例外。

瘋搶“地王”背后，房企抱團(tuán)尤為明顯。自9月底招商蛇口（001979，SZ）披露了公開掛牌轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)公告以來，深圳太子灣自貿(mào)啟動區(qū)兩幅地塊開發(fā)備受關(guān)注。11月17日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從重慶聯(lián)交所獲悉，上述兩幅地塊所涉項(xiàng)目增資方案初露端倪。

方案顯示，兩地塊公開增資合計(jì)近40億元，招商蛇口要求投資方為一家內(nèi)資企業(yè)，總資產(chǎn)須達(dá)3000億元以上，負(fù)債率不高于50%等，如果有兩家競標(biāo)，則二選一，考察其開發(fā)運(yùn)營境外商業(yè)物業(yè)能力等。

近89億元太子灣“資產(chǎn)包”

此前公告顯示，招商蛇口所涉增資項(xiàng)目主要為旗下全資子公司深圳太子灣商鼎置業(yè)、深圳太子灣樂灣置業(yè)各自49%的股權(quán)增資。

與此同時，招商蛇口一并轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目涉及出售旗下全資子公司高立企業(yè)有限公司、長誠企業(yè)有限公司各自100%的股權(quán)，而這兩家子公司各自對應(yīng)全資子公司深圳商吉置業(yè)與深圳商順置業(yè)。

記者注意到，商鼎置業(yè)、樂灣置業(yè)、商吉置業(yè)與商順置業(yè)又各自對應(yīng)宗地編號分別為DY02-02、DY02-04、DY04-01、DY04-04四宗土地，其中DY02-02、DY02-04地塊為公司募集資金投資項(xiàng)目太子灣自貿(mào)啟動區(qū)一期宗地內(nèi)的部分地塊，該自貿(mào)啟動區(qū)一期總投資135.24億元，擬使用募集資金投入金額39.01億元。

記者注意到，年初招商蛇口實(shí)施重大資產(chǎn)重組合并后重新上市，總募資118億元，按照8月下旬披露的公報(bào)，被安排的39.01億元募集資金已在上半年完成投資5.74億元。

值得一提的是，DY02-02與DY02-04編號地塊均為純商業(yè)用地，計(jì)容總建筑面積均不超過8萬平方米；DY04-01編號地塊為商業(yè)與文體用地，計(jì)容總建筑面積不超過12.89萬平方米，DY04-04地塊計(jì)入容積率的總建筑面積不超過9.65萬平方米。

中誠通資產(chǎn)評估報(bào)告透露，上述地塊來自于2011年底深圳市規(guī)土委與招商蛇口簽訂的太子灣土地出讓合同，編號為 K202-0014，涉及土地面積近70萬平方米。

今年6月份，商鼎置業(yè)、樂灣置業(yè)、商吉置業(yè)與商順置業(yè)分別與母公司招商蛇口簽訂了上述相關(guān)對應(yīng)地塊的土地使用權(quán)確認(rèn)合同書，才取得了相關(guān)地塊的開發(fā)權(quán)。

招商蛇口對外透露，本次增資及轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)累計(jì)涉及總金額接近89億元。重慶聯(lián)交所掛牌數(shù)據(jù)顯示，商鼎置業(yè)、樂灣置業(yè)擬分別公開募資約20.89億元、19.79億元，除了按比例增加注冊資本之外，其他股權(quán)增資溢價將全部計(jì)入資本公積。

增資條件“苛刻”

招商蛇口董秘辦一位相關(guān)工作人員對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，他們主要是想引入具有國際化的辦公、商業(yè)物業(yè)開發(fā)運(yùn)營基礎(chǔ)的合作方，共同開發(fā)運(yùn)營這兩個地塊，保證太子灣片區(qū)開發(fā)質(zhì)量，控制好開發(fā)節(jié)奏等。

增資方案顯示，招商蛇口要求投資方為內(nèi)資企業(yè)，其或母公司去年底總資產(chǎn)不低于3000億元，去年底資產(chǎn)負(fù)債率不高于50%，去年期末現(xiàn)金及銀行存款不低于400億元，去年?duì)I收不低于400億元。

截至今年6月底，招商蛇口對商鼎置業(yè)股東墊款近1.9萬元及對樂灣置業(yè)股東墊款約1.86億元，均由相關(guān)增資企業(yè)完成增資后10個工作日內(nèi)清償完畢，并支付今年7月1日至清償日利息。

招商蛇口規(guī)定，這兩個增資項(xiàng)目要與高立企業(yè)100％股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目和長誠企業(yè)100％股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目捆綁交易，這意味投資房至少要出資約89億元。

但作為例外的情況，若同一母公司直接或間接控股的子公司（母公司直接或間接持股比例均不低于50%）作為競買人分別參與投資及受讓四個交易項(xiàng)目的除外。

招商蛇口方面表示，如果兩家意向投資方入圍，將看對方是否具有國際性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，投資物業(yè)總建筑面積須大于120萬平方米，在境外持有經(jīng)營的商場3個及以上，單個商場經(jīng)營面積須大于10萬平方米。

重慶聯(lián)交所負(fù)責(zé)該增資項(xiàng)目相關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他們這是根據(jù)客戶要求對外披露的條件，能否滿足看意向企業(yè)多少。

前10月銷售金額排名略有倒退

公告顯示，今年前10個月，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積 352.49 萬平方米，累計(jì)簽約銷售金額556.61 億元。該數(shù)據(jù)與克而瑞最新統(tǒng)計(jì)的房企銷售排名數(shù)據(jù)較為一致。

按照該機(jī)構(gòu)的最新排名，招商蛇口對照此業(yè)績排名為第18名?？硕鹨晃环治鰩熤赋觯瑥?span lang="EN-US">12強(qiáng)至20強(qiáng)，今年?duì)帄Z也很激烈，入圍基本都是老面孔，其中魯能作為新晉房企，位列第20強(qiáng)，前10月銷售額已達(dá)517.4億元。

此前，外界預(yù)測，隨著地產(chǎn)央企整合會頻現(xiàn)更多“巨無霸”，尤其是銷售金額和規(guī)模上更壓倒一線房地產(chǎn)民企巨頭，但從數(shù)據(jù)來看，這一情況似乎并不樂觀，像中海地產(chǎn)吞并了中建地產(chǎn)、中信地產(chǎn)，前10個月銷售金額1619.9億元，并未徹底壓倒保利、綠地、碧桂園、萬科、恒大等。