◎李宇嘉

隨著調(diào)控推進(jìn)和升級(jí)，特別是融資開始收緊，房地產(chǎn)銷售下滑已無爭(zhēng)議，近期數(shù)據(jù)已顯端倪。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新披露，2016年1~10月，全國(guó)商品房銷售面積和金額分別為12.0億平方米、9.1萬億元，同比增幅均比1~9月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，受調(diào)控的熱點(diǎn)樓市下滑更明顯，即便有“金九”熱銷、網(wǎng)簽滯后和“趕政策末班車”等影響，10月一線城市和二線代表城市銷售面積環(huán)比分別下滑9%和16%。11月上半月，一線和二線代表城市銷售面積環(huán)比分別下滑9.4%和5%。

但是，房地產(chǎn)開發(fā)投資卻有回升的趨勢(shì)。1~10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)6.6%，連續(xù)3個(gè)月回升，且增速比1~9月加快0.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期加快4.6個(gè)百分點(diǎn)。從原因來看，今年新開工月均增長(zhǎng)14.3%（去年月均下降15.8%）；月均土地購(gòu)置降幅（-8.3%）比去年收窄25個(gè)百分點(diǎn)，銷售面積增速擴(kuò)張20個(gè)百分點(diǎn)。歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，開發(fā)投資滯后銷售和新開工6~12個(gè)月，銷售和新開工全面回升，開發(fā)投資必然保持旺盛態(tài)勢(shì)。

受2007年下半年~2008年上半年連續(xù)收緊貨幣政策和房貸政策，加上隨后次貸危機(jī)沖擊內(nèi)需，2007年9月~2009年2月，房地產(chǎn)銷售面積同比增速連續(xù)16個(gè)月下滑，導(dǎo)致隨后開發(fā)投資增速?gòu)?008年的23.4%下滑至2009年7月的9.5%。同樣，受2011~2013年啟動(dòng)限購(gòu)限貸及收緊貨幣的影響，2013年~2015年5月，房地產(chǎn)銷售面積同比增速連續(xù)下滑，并創(chuàng)造連續(xù)15個(gè)月（2014年2月~2015年5月）負(fù)增長(zhǎng)的紀(jì)錄，隨后開發(fā)投資增速也從2014年初的19.3%一路下滑至2015年底的1%。

那么，未來房地產(chǎn)銷售下滑，當(dāng)前持續(xù)回升的開發(fā)投資增速和景氣態(tài)勢(shì)能否保持呢？

筆者認(rèn)為，盡管銷售下滑是確定性趨勢(shì)，但緩慢下行和整體高位景氣是未來銷售的兩大特征。今年1~10月份，銷售面積和金額增速分別比去年同期加快了26.3和19.6個(gè)百分點(diǎn)。10月以來，銷售開始回落，但供應(yīng)收縮得更快，據(jù)CRIC的統(tǒng)計(jì)，10月份28個(gè)重點(diǎn)城市新房供應(yīng)量環(huán)比下降24%，其中一線城市下降63%，二三線代表城市下降18%。

供應(yīng)收縮，一方面在于熱點(diǎn)城市調(diào)控后，預(yù)售和價(jià)格管理很嚴(yán)格，不少新項(xiàng)目不得不延緩入市；另一方面，前三季度樓市火熱，多數(shù)開發(fā)商已完成全年銷售目標(biāo)的90%。

同時(shí)，今年前10個(gè)月銷售回款增長(zhǎng)了40%、房企發(fā)債和理財(cái)流入樓市資金分別翻了3倍和11倍，“不差錢”的開發(fā)商主動(dòng)減少推盤以待明年形勢(shì)明朗。因此，即便銷售下滑，但調(diào)控前已屬供求緊張、庫(kù)存消化周期在6~10個(gè)月的28個(gè)熱點(diǎn)樓市，10月庫(kù)存繼續(xù)下降5.5%，庫(kù)存消化周期為7.4個(gè)月，較9月下降0.6個(gè)月。

因此，在貨幣政策繼續(xù)穩(wěn)健、房貸利率仍處歷史低位等情況下，樓市銷售面積和金額分別占全國(guó)30%和50%東部三大都市圈、中部以鄭州和武漢為核心城市群，其銷售波動(dòng)不會(huì)太大。10月份，盡管一二線城市銷售回落，但三四線樓市成交面積繼續(xù)上升，四大都市圈內(nèi)的三四線城市，成為樓市銷售貢獻(xiàn)的主力。

同時(shí)，2013年~2015年，全國(guó)房地產(chǎn)用地占供地面積分別為27.4%、24.8%和22.5%，收縮趨勢(shì)明顯。截至今年10月，開發(fā)商土地購(gòu)置面積連續(xù)31個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)；2014年2月至2015年12月，新開工面積連續(xù)23個(gè)月呈負(fù)增長(zhǎng)，中期內(nèi)供求緊張局面難改。特別是，近年來一二線重點(diǎn)城市幾乎沒有完成年度供地計(jì)劃，住宅用地供應(yīng)年均降幅多數(shù)在40%~ 50%。因此，開發(fā)商有“補(bǔ)庫(kù)存”的訴求。今年以來，新開工呈現(xiàn)出2012年以來最快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，連續(xù)9個(gè)月正增長(zhǎng)，月均漲幅為14.3%。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，9月份，70個(gè)大中城市中新房?jī)r(jià)格漲幅超過5%的只有29個(gè)城市，漲幅超過10%的只有19個(gè)城市。因此，樓市區(qū)域分化在加劇。近年來，新開工和投資之所以下滑，事實(shí)上主要受2009年~2011年中西部三四線樓市高增長(zhǎng)，并從2012年開始陷入無效庫(kù)存泥潭所拖累。2015年以來，投資（慢）和銷售（快）開始背離，無效庫(kù)存對(duì)開發(fā)投資的影響減退。

此外，剛剛披露的10月份宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，新興產(chǎn)業(yè)尚弱，基建和房地產(chǎn)開發(fā)投資仍是經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的最大功臣。因此，經(jīng)濟(jì)徹底企穩(wěn)和轉(zhuǎn)型完成之前，樓市政策基調(diào)不會(huì)掉頭，這就決定了本輪樓市調(diào)控的本意，并非在打壓銷售和投資，而在于抑制資產(chǎn)泡沫。因此，開發(fā)商“補(bǔ)庫(kù)存”必然會(huì)在中期內(nèi)繼續(xù)進(jìn)行下去。

未來一段時(shí)間，即便新開工增速受銷售下滑而回落，但回落幅度是緩慢的，且中期再度周期性回升是大概率事件。另外，從2015年9月起，土地購(gòu)置面積降幅持續(xù)收窄的態(tài)勢(shì)沒有改變，也是“補(bǔ)庫(kù)存”的一個(gè)征兆。因此，考慮到新開工維持景氣態(tài)勢(shì)，銷售面積增速擴(kuò)張，再加上土地購(gòu)置降幅收窄，滯后12個(gè)月左右的開發(fā)投資將保持景氣態(tài)勢(shì)。（作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）