每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰    

◎每經(jīng)記者 王杰

“自住房地塊也會搶得頭破血流。”一位開發(fā)商人士感嘆，拿地難是進(jìn)京面臨的最大問題之一。二級土地市場的激烈，也讓一些房企瞄向了一級土地開發(fā)。

10月20日，珠海華發(fā)股份發(fā)布公告稱，根據(jù)10月19日北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會網(wǎng)站發(fā)布的中標(biāo)公告，華發(fā)股份控股子公司北京星泰通府置業(yè)有限公司中標(biāo)北京市朝陽區(qū)將臺鄉(xiāng)鐵路大環(huán)內(nèi)土地一級開發(fā)項(xiàng)目。

11月1日，萬方發(fā)展發(fā)布公告稱，公司控股子公司與北京市土地整理儲備中心門頭溝區(qū)分中心簽訂解除協(xié)議，退出北京門頭溝區(qū)分中心一級土地開發(fā)項(xiàng)目。

一級土地開發(fā)的盈利狀況如何？涉足一級土地開發(fā)有無風(fēng)險(xiǎn)？房企能否一二級聯(lián)動，曲線進(jìn)京？帶著這些疑問，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展開了調(diào)查。

一級開發(fā)考驗(yàn)資金實(shí)力

據(jù)了解，華發(fā)股份所獲取的項(xiàng)目占地面積7.6公頃，代拆用地約27.4公頃，涉及地上物拆遷約17.47萬平方米。項(xiàng)目主要工作包括前期手續(xù)的辦理、征地、拆遷補(bǔ)償?shù)膶?shí)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、驗(yàn)收入市交易及相關(guān)后續(xù)事項(xiàng)。

在其公告下附有“土地一級開發(fā)項(xiàng)目利潤率確定表”，其中開發(fā)周期12個(gè)月，利潤上限為15%；開發(fā)周期24個(gè)月，利潤上限為14%；開發(fā)周期36個(gè)月，利潤上限為13%；開發(fā)周期48個(gè)月，利潤上限為12%；開發(fā)周期60個(gè)月，利潤上限為10%；開發(fā)周期72個(gè)月及以上，利潤上限為8%。

《北京市朝陽區(qū)將臺鄉(xiāng)鐵路大環(huán)內(nèi)土地一級開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)公告》上顯示，本次招標(biāo)土地一級開發(fā)投資總額全部由開發(fā)主體自籌，預(yù)計(jì)投資額為22億元。

關(guān)于項(xiàng)目公司未來是否會進(jìn)入一二級聯(lián)動，記者曾給華發(fā)股份方面發(fā)過采訪提綱，但截至發(fā)稿尚未得到回復(fù)。

知名房地產(chǎn)專家陳寶存在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，（在京）拿到一級開發(fā)的土地比較困難，之前在北京多為國企進(jìn)行一級開發(fā)，后來也有民企加入，但由于資金需求量很大，民企開發(fā)壓力會比較大。雖然一級土地開發(fā)是對土地進(jìn)行整理，但整理完的土地并不在開發(fā)商名下，所以沒有土地可供抵押貸款。土地一級開發(fā)，最初是由城投公司在做，也是財(cái)政擔(dān)保的城市開發(fā)公司。

萬方置出土地一級開發(fā)

11月1日，萬方發(fā)展發(fā)布公告宣布，公司控股子公司北京萬方天潤城鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè)投資有限公司（以下簡稱萬方天潤）與北京市土地整理儲備中心門頭溝區(qū)分中心簽訂解除協(xié)議。

對于退出一級開發(fā)的原因，萬方方面相關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，鑒于公司目前正在實(shí)施業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型及重大資產(chǎn)重組，需要流動資金支持，考慮到門頭溝項(xiàng)目的開發(fā)周期及清算時(shí)間尚不確定，為確保重大資產(chǎn)重組的順利實(shí)施，公司決定退出該項(xiàng)目的投資。

萬方發(fā)展在公告中也表示，公司目前正在轉(zhuǎn)型期，為了降低資金被長期占用的風(fēng)險(xiǎn)，保持合理的流動性，集中力量發(fā)展和突出新主業(yè)健康醫(yī)療事業(yè)，構(gòu)建醫(yī)療布局核心壁壘，公司將置出土地一級開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)，以滿足新業(yè)務(wù)拓展。

根據(jù)《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》，通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。

陳寶存對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一級開發(fā)也有利潤，就是比較低，并且風(fēng)險(xiǎn)較高，原因是利潤不高，但貸款利息是固定的，整體融資成本不低。

一二級聯(lián)動開發(fā)：難

在北京做一級開發(fā)項(xiàng)目，能否實(shí)現(xiàn)一二級聯(lián)動，低價(jià)獲取土地資源？中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云在接受記者采訪時(shí)表示，目前規(guī)定一級開發(fā)和二級開發(fā)要分開，所以也不能在這個(gè)土地上繼續(xù)開發(fā)。有些地方政府可能為了推出某個(gè)地塊，在招標(biāo)時(shí)設(shè)定一個(gè)條件，可以讓一級開發(fā)商拿地時(shí)有相應(yīng)優(yōu)勢。

陳寶存表示，就土地政策而言，絕不可能一二級聯(lián)動。一塊地做完一級開發(fā)后，還要進(jìn)入二級“招拍掛”進(jìn)行拍賣，很容易被其他開發(fā)商搶走。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池也認(rèn)為，一級開發(fā)有多種形式，一般是政府主導(dǎo)，國企做得比較多。在北京一二級一般不能聯(lián)動開發(fā)，除非有政策傾斜。一級開發(fā)本來就是一個(gè)拿地的方式，資金成本較大，收益比二級開發(fā)要低。

北京一位國企高管向記者透露，一般企業(yè)不介入一級開發(fā)，除了政府授權(quán)或者受政府委托。企業(yè)做一級開發(fā)的大部分風(fēng)險(xiǎn)來自政策和金融。

對于一級開發(fā)的利與弊，鄒曉云表示，一級開發(fā)不用擔(dān)心后續(xù)土地賣不出去，開發(fā)完還是返給政府，利潤率固定且比較低。一級開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，在于開發(fā)商提前墊資，土地要先返給政府，賣完地再給開發(fā)商返錢。