每經(jīng)編輯 楊羚強    

每經(jīng)地產(chǎn)評論員 楊羚強 

11月18—19日兩天，易居沃頓舉行了深圳段的必修課。其中有一個內(nèi)容，幾乎和所有擁有房產(chǎn)的業(yè)主有關(guān)——即全行業(yè)正在變革的物業(yè)管理。 

這個行業(yè)的龍頭老大萬科物業(yè)，它的首席執(zhí)行官朱寶全說，他們的業(yè)務(wù)涉及為業(yè)主賺錢的“三件事”： 

第一，是把所有的電梯廣告變成為讓全體業(yè)主公共的資產(chǎn)；

第二，是把所有公共場地變成為讓全體業(yè)主公共的資產(chǎn)；

第三，是通過管理，讓房子升值。 

他說物業(yè)管理最掙錢的事，應(yīng)該是在接管小區(qū)前買那么幾套房子，然后通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，讓這個房子升值。比如有些小區(qū)，萬科接手時的二手房掛牌價可能只有2萬一平，但接手后售價就會到4萬一平。而且萬科物業(yè)接管的所有小區(qū)業(yè)主公共資產(chǎn)的收益都會公開，并納入到小區(qū)公用的維修基金。 

邦爺想著，如果行業(yè)內(nèi)多些人效仿萬科物業(yè)，開始考慮怎么為業(yè)主掙錢，今天某些小區(qū)物業(yè)和業(yè)主之間見面像仇人的對立現(xiàn)象，是不是能徹底消失？ 

如果把業(yè)主形容為老板，物業(yè)管理公司形容為仆人。那么，現(xiàn)在仆人就分成兩種： 

一種光收錢不干事，垃圾堆得滿小區(qū)都是也沒人管，電梯壞了也沒人修，偶爾還要“吃拿卡要”，占老板便宜，和街頭那些收“保護費”的混混沒什么兩樣； 

一種則是，不但把業(yè)主伺候得好，還能額外給業(yè)主掙點錢，最關(guān)鍵是管的小區(qū)，還比周邊的房子升值更快。 這兩種仆人，你會選哪一種？對物業(yè)管理這個行業(yè)來說，接下去就是“壞仆”出局，“好仆”留下的時代。 

物業(yè)的貓膩：公共資產(chǎn)都是“外快”

朱寶全說，萬科物業(yè)的利潤率在9%左右，而且全行業(yè)的利潤率都比較低。早幾年前，還有業(yè)內(nèi)的老法師說過，物業(yè)根本就是個不掙錢的行業(yè)，虧損是全行業(yè)的，從來沒有看到過哪家掙到過錢。但物業(yè)管理對企業(yè)來說利潤不高，對一些前線的物業(yè)人來說，卻是“大有油水可撈”。 

比如說，開車去朋友家做客，出門往往會被物業(yè)追索停車費，可這停車費很多時候沒有發(fā)票，甚至連收據(jù)都沒有。那這停車費去哪了？其實，只要看看小區(qū)保安口袋里的紅中華，就能明白了。 

還有雙休日前，小區(qū)大門口搭各種攤位，各種產(chǎn)品推廣。這些推廣占人行道空間，影響城市市容，往往是城管處罰的重點。但只要打通了物管這一環(huán)，這些攤位就會搬到小區(qū)大門內(nèi)，而且影響更直接更大。當然，這種事“被默許”的前提，大家都懂的。 

電梯、戶外墻體、道閘、燈箱、大堂、地上停車位以及其他的小區(qū)公共場地，均屬于為小區(qū)的公共資產(chǎn)。這些公共資產(chǎn)的使用情況、收入、保養(yǎng)運營支出，很多時候都是一筆糊涂賬。 

業(yè)主搞不清楚，物業(yè)究竟代為收取了多少收入，又有多少被納入到了維修基金，這一度成為了物業(yè)管理行業(yè)的灰色禁區(qū)。 但是，這次萬科終于提出，要把這部分收入向業(yè)主公開。萬科的電梯廣告收入多少，只要通過二維碼的掃描就能迅速了解到。相信在萬科的帶領(lǐng)下，會有更多的物業(yè)管理公司會這么做，這個行業(yè)最灰色的部位，未來可能會因為這場“清潔運動”而變得相當清廉。 

更重要的賺錢本事；能把房子變得更賺錢

但對業(yè)主這個老板來說，仆人光是敬業(yè)、勤懇、清廉，幫著收點小錢，恐怕還是很難讓他們滿意。他們真正需要的還是能幫著自己掙錢，把自己的家當從一元錢變成十元錢的職業(yè)經(jīng)理人。 

所以，朱寶全說，他們給準備接手的某家小區(qū)送去了五個“大禮包”。其中，就一個“大禮包”，就讓對方心動。這就是萬科物業(yè)承諾，通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，讓小區(qū)比周邊其他家更值錢。其實，僅次于萬科的綠城物業(yè)，也早就在致力于幫助業(yè)主的物業(yè)掙錢這件事。在今年上市前，綠城物業(yè)就開始收購了一些開發(fā)商沒有及時賣掉的尾盤還有車位等資產(chǎn)，期望通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，讓這些房子迅速升值，然后再套現(xiàn)賣出。所以，幫著業(yè)主，讓房子變得值錢。以后也會是物業(yè)管理公司的標配功能。

對萬科物業(yè)、綠城物業(yè)這樣既有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，又有物業(yè)管理經(jīng)驗的公司，幫業(yè)主的房子升值，還真不怎么難。無非是做好外立面的保養(yǎng)、更新、維護，對園區(qū)景觀進行整治，嚴禁各種亂搭建，并且禁止亂停車。只要做好這些，房子的品質(zhì)感自然會提升，升值也就變得自然而然。
 

老房子的主人：要翻身了

能幫著發(fā)財?shù)牟粌H僅只有物業(yè)，還有開發(fā)商以及二房東。

邦爺有個朋友，生活在上海的市中心，他家住的是房齡接近一百年的老房子，只有簡單的衛(wèi)生設(shè)備（只有馬桶無淋浴），每次家里要做飯，母親就只能跑到一樓的公共廚房和鄰居一起燒飯。家里的房子非常小，只有14平米，每次母親換衣服，他和父親都只能出家門。

但就是這樣功能不足面積狹小的房子，卻屬于歷史保護建筑，他們一家的居住條件因此長期得不到改善。原因很簡單，房子太老，賣掉根本不值錢，可能還換不到郊區(qū)的一套房。

不過，他們的翻身（上海人把居住質(zhì)量的改善稱為“翻身”）日子近了。也是在這次易居沃頓班上，一種新的商業(yè)模式正在逐步發(fā)展，并且最終將讓邦爺朋友這樣擁有老房子的家庭，過上幸福的生活。

之前，開發(fā)商是通過拿地蓋新樓掙錢。但是，在行業(yè)利潤越來越低之后，開發(fā)商現(xiàn)在是通過改造舊樓出租或者出售來掙錢。而且，不僅僅是開發(fā)商、物業(yè)，各種各樣的“二房東”也在通過改造老房子的掙錢。

做法有兩種：一是收購所有的老房子，然后加以改造，整舊如舊后再賣掉；二是租賃所有的老房子，然后再還原成舊式的老洋樓，作為酒店、商業(yè)、辦公等對外轉(zhuǎn)租。這種類似田子坊的模式，會幫助這些有歷史的老房子，快速升值，也能解決像邦爺朋友這樣的住房困境。

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