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每經(jīng)實習記者 黃博文

調(diào)控之下的深圳樓市靜默許久，市場中洶涌的購買力開始蟄伏。但11月20日一則深圳客去大亞灣搶房的消息表明，降價通道是打破沉默最有效的利器。

11月20日，大亞灣一個名為御藍灣的項目開盤，比周邊在售樓盤均價低約5000元/平方米的消息，引來深圳客瘋搶。有媒體報道稱，由于到場人數(shù)實在太多，售樓中心被擠爆，周邊道路被違停車輛塞滿，早上7時許，公安進場緊急封盤。

御藍灣項目一位張姓營銷人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者證實了上述消息，稱由于中介提前釋放價格消息，到場人數(shù)太火爆，公安方面認為存在治安隱患故封盤停售。

龍華片區(qū)的中介小孟是這次帶深圳客去項目排隊的工作人員之一，他發(fā)給記者一份御藍灣項目的通知顯示，“項目公開發(fā)售日由于到場客戶人數(shù)實在太多，導致周邊交通全部癱瘓，為更好地配合公安局治安維持，更為了保護客戶的安全，當天停止銷售”。

在調(diào)控加碼升級的背景下，這無疑是罕見的一幕。

低價房遭哄搶

從11月19日開始，深圳不少中介在為大亞灣的一個樓盤造勢，刷屏的朋友圈在轉(zhuǎn)發(fā)著這樣的消息：“卡里準備好8萬塊錢、跟我去惠州搶房、穿好防彈衣、冒著打架的危險、去搶這個8800的房子，就像香蜜湖從10萬元跌到了6.5萬元，就像龍華從8萬元跌回了3萬元、假如時光倒流你還等著什么？我們領(lǐng)導都要自己去搶，你還猶豫什么……”

該樓盤名叫龐源御藍灣，開售價格在8800元至9800元每平方米區(qū)間。記者從公開媒體報道查詢發(fā)現(xiàn)，在去年下半年，該樓盤1至4棟開售時均價為6500元每平米，今年2月下旬推出的新品房源起價9000元每平米，均價11000元每平米。對比發(fā)現(xiàn)，這次的開盤價格小幅下調(diào)。

記者登錄大亞灣房產(chǎn)管理局官網(wǎng)獲悉，該樓盤預售證是11月17日開出，備案了5棟和7棟共272套住宅房源，推售的房源以78.78平方米、98.07平方米和107.7平方米三種面積為主，備案銷售價格從8800元至9800元每平米不等。

距離該樓盤最近的項目當屬同處石化大道西的卓越東部蔚藍海岸和龍海二路上的陽光圣菲，兩者均價均在1.5萬元每平方米左右，同比周邊而言，御藍灣的均價要低出競品約5000元左右。

低價的消息被中介釋放出來，挑撥著深圳客的心。龍華片區(qū)的中介小孟告訴記者，11月19日晚9時許，他的同事就早早地來到御藍灣售樓中心前為客戶排隊，而他是零點左右趕到現(xiàn)場，已有很多中介。

“原本開發(fā)商計劃凌晨4點開盤，由于人數(shù)太多，不少中介帶著客戶搶著去財務刷卡交定金，導致秩序混亂中途暫停，7點又重新開盤，來的人更多，現(xiàn)場混亂不堪。”小孟向記者表示，他拍攝的現(xiàn)場視頻也顯示，項目營銷中心外擠滿了人。

由于現(xiàn)場秩序太亂，加上石化大道、龍海六路都被前來搶房的車輛違停占滿，早上7時許，大批警力趕到現(xiàn)場，緊急叫停了開盤，驅(qū)散了中介和客戶。

御藍灣項目張姓營銷人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，由于中介提前釋放價格消息，到場人數(shù)太火爆，公安方面認為存在治安隱患故封盤停售。他補充說，只是暫時停售，具體開盤時間要等開發(fā)商公布。

現(xiàn)場如此火爆無疑是低價的誘惑，開發(fā)商為何會采取比競品低出約5000元的低價策略？這名工作人員表示，因為調(diào)控，定價高預售證批不下來，但是開發(fā)商想在年前走一批量，所以定價比市場預期低。

“這個樓盤在門戶網(wǎng)站幾乎沒有廣告投入，完全靠中介在炒作，目前看來是成功的。每平米9000多元的市場售價，其實和該樓盤去年底售價也差不多，開發(fā)商利潤有保證。在目前樓市成交低迷的背景下能迅速回籠資金，證明開發(fā)商的降價策略是對的。”一位業(yè)內(nèi)人士分析道。

入冬中的惠州樓市

御藍灣的火爆似乎顯示了樓市的欣欣向榮，但這僅是個例，調(diào)控下的惠州樓市正在迅速進入寒冬。

10月初，惠州發(fā)布樓市調(diào)控政策，雖然未包括限購在內(nèi)，但在嚴厲的監(jiān)管配合下，此前火爆的惠州樓市開始逐漸降溫。

10月14日，惠州市發(fā)改局與房管局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范商品房銷售價格行為的通知》，規(guī)定商品房實際成交價格低于備案價格10%的，將被限制網(wǎng)簽功能，即“折扣超10%鎖盤”。力求遏制開發(fā)商虛高申報監(jiān)制價格、隨意提價或打折等擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為。

在凌厲的監(jiān)管重壓下，惠州樓市成交應聲下落?；葜莘抗芫值臄?shù)據(jù)顯示，11月前半個月，全市累計成交商品房4292套，環(huán)比下跌4成。而惠州世聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示更為嚴峻，11月前兩周，惠陽、大亞灣分別網(wǎng)簽453套、270套、475套、361套，城區(qū)11月前兩周的成交數(shù)據(jù)，分別是602套、321套，上述最典型的三個區(qū)域，都創(chuàng)出除春節(jié)外樓市的最低交易套數(shù)。

市場交易層面如此，在新房的供應上也呈現(xiàn)出下降態(tài)勢。2016年10月，惠州全市批下12個預售許可證，商品房批售3659套，環(huán)比下降82.38%。

一直以來，深圳市場咳嗽，臨深市場感冒，深圳市場在調(diào)控重壓下一片沉寂，觀望的心理也顯著傳導至惠州市場?；葜菔缆?lián)地產(chǎn)10月中旬的周報顯示，深圳客的比例減少至少30%，10月各方監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，深圳客在惠州市場的到訪量至少減少了70%。

此前深圳客外溢至大亞灣、惠陽乃至惠城區(qū)，最主要的動力是深圳房價上漲的趨勢一直沒有改變，而在深圳調(diào)控政策發(fā)布后，市場開始回落，購房者的預期走低，深圳購房者觀望情緒濃厚。深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，10月深圳新建商品住宅成交均價為55611元/平方米，環(huán)比下降9.72%。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月上半月，深圳新建商品住宅價格環(huán)比下跌0.3%。

惠州世聯(lián)行副總經(jīng)理胡光宇解釋稱，在嚴格執(zhí)行細化政策后，購房者的心態(tài)開始有了變化，具體到惠州城區(qū)而言，一方面是深圳客的數(shù)量迅速銳減，深圳市場的降溫起了明顯的作用；另一方面則是限價政策實行后，購房者不再著急，觀望等待且對后市繼續(xù)看跌的準入市者開始增多。

打破這一僵局的直接手段仍然是價格，因為市場中的購買力依然旺盛，降價的刺激極易在深圳客心理防線上掰開缺口。在新的調(diào)控基調(diào)下，開發(fā)商的定價策略和營銷手段都面臨著重構(gòu)，不排除第二個“御藍灣”在市場中出現(xiàn)。