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每經(jīng)記者 魏瓊

11月的廣州土地市場注定是不平靜的，年度土拍大戲前夕，廣州公共資源交易網(wǎng)一次性掛出了位于番禺區(qū)的6塊商務(wù)金融用地，總面積約8.24萬平方米，總起拍價(jià)格超38億元。

據(jù)資料顯示，萬科早在2011年就參與該地塊的開發(fā)，歷經(jīng)5年時(shí)間，此時(shí)拿出轉(zhuǎn)讓是定向出讓完成過戶流程還是遭遇商業(yè)地產(chǎn)“寒冬”，找下家接手？

定向轉(zhuǎn)讓？

11月21日，廣州公共資源交易網(wǎng)一次性掛出了位于番禺區(qū)的6塊商務(wù)金融用地，總面積約8.24萬平方米，總起拍價(jià)格超38億元。

資料顯示，國有土地使用權(quán)人為廣州市番禺區(qū)石壁街石壁四村股份合作經(jīng)濟(jì)社，石壁四村占100 %的土地使用權(quán)份額。

做為競買人，需要滿足諸多條件，其中包括競買意向人須在掛牌報(bào)名截止之日前與石壁四村成立項(xiàng)目公司（該公司的股權(quán)比例為：石壁四村占49%，競買意向人占51%，下稱項(xiàng)目公司），方可取得競買資格，提交競買申請。

競買人在競得本宗地后7天內(nèi)，須與萬科公司達(dá)成有關(guān)協(xié)議，原因在于萬科公司在本宗地已投入土地整理、規(guī)劃、前期工程建設(shè)等前期費(fèi)用。

據(jù)了解，宗地是廣州市番禺區(qū)石壁街石壁四村股份合作經(jīng)濟(jì)社的集體經(jīng)濟(jì)留用地，由石壁四村于2010年通過公開招商合作開發(fā)的項(xiàng)目，石壁四村于2011年與萬科企業(yè)股份有限公司簽訂了《廣州市番禺區(qū)石壁街石壁四村經(jīng)濟(jì)合作社留用地項(xiàng)目合作框架協(xié)議》，合作經(jīng)營該宗地項(xiàng)目。

截至公告發(fā)布之日，項(xiàng)目合作進(jìn)展順利。

項(xiàng)目合作進(jìn)展順利，又為何將地塊拿出來轉(zhuǎn)讓？關(guān)于這一問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系了萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人表示目前暫時(shí)不清楚情況。

廣州市公共資源交易中心工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，因?yàn)槭谴寮w的用地，必須拿出來走一個(gè)公開轉(zhuǎn)讓的流程，完成地塊的轉(zhuǎn)名手續(xù)。問及萬科是否將成為唯一競買方，該工作人員表示還未確定，萬科可能是此次轉(zhuǎn)讓的意向申請人之一。

廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)直言，如此嚴(yán)格出讓條件，存在定向出讓的可能，目前商業(yè)地產(chǎn)去庫存背景下，其他開發(fā)商拿商業(yè)地塊相對會謹(jǐn)慎；當(dāng)然也不排除其他開發(fā)商參與競拍的可能。

前景如何？

根據(jù)公開資料計(jì)算，6宗商業(yè)地塊的平均樓面地價(jià)超8000元/平方米，而早前該區(qū)域出讓地塊均不是太理想。在2011-2012年中有8宗地塊達(dá)成成交，其中前6塊均為低價(jià)成交，第七、第八塊有小幅度的溢價(jià)成交。之后在2014、2015年的兩次賣地中，均為流拍。

黃韜表示，目前暫時(shí)不清楚萬科投入多少資金以及這些前期投入是否對未來競得者有用，以及政府的扶持情況，如果這些都沒有的話，超8000元/平方米的價(jià)格是偏貴的。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此次掛牌轉(zhuǎn)讓的地塊屬于萬科廣州南站樞紐中心城，位于廣州南站漢溪大道和石興大道交匯。

據(jù)了解，該項(xiàng)目業(yè)態(tài)涵蓋辦公、公寓、風(fēng)情商業(yè)街、一站式購物中心、商務(wù)酒店等多種功能于一身，其總建面積達(dá)130萬平方米。據(jù)招商手冊顯示，南站樞紐中心城初步計(jì)劃2018年6月開業(yè)。

第一太平戴維斯廣州項(xiàng)目及開發(fā)顧問部董事呂曉艷曾表示，該項(xiàng)目是萬科入主南站地區(qū)的拳頭項(xiàng)目，萬科對項(xiàng)目前期規(guī)劃高度重視，對供應(yīng)商所提供的服務(wù)品質(zhì)提出嚴(yán)格要求。

黃韜表示，按照目前南站的發(fā)展態(tài)勢，10萬平方米的商業(yè)就能滿足需求，而目前南站規(guī)劃有近10個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。當(dāng)然，政府的規(guī)劃是需要時(shí)間的，也許目前不能消化的商業(yè)體量，在未來的10-20年來看就相當(dāng)樂觀了。