原標(biāo)題:華潤置地斥73億元變身*ST中企二股東買地產(chǎn)股相當(dāng)于買折價土地 有分析師表示，持續(xù)搶地或下沉至三、四線城市投資，都不是當(dāng)前房企擴張的捷徑，但標(biāo)桿房企買入擁有優(yōu)質(zhì)土地儲備的地產(chǎn)公司股份，相當(dāng)于買到了折價土地 幾度難產(chǎn)的*ST中企（前身為中華企業(yè)）與上海地產(chǎn)集團的重組方案終于出爐，而其中出現(xiàn)了華潤置地和平安不動產(chǎn)的身影。 11月23日，*ST中企公告披露，擬以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式，向控股股東地產(chǎn)集團購買其持有的中星集團100%股權(quán)，預(yù)估值為185.22億元。 為了募集配套資金用于支付交易對價及注入項目的后續(xù)建設(shè)，*ST中企還同時向華潤商業(yè)、平安不動產(chǎn)等六家企業(yè)以發(fā)行股份方式募資95億元。其中，華潤商業(yè)為華潤置地全資子公司，其擬以73億元認購*ST中企13.99億股，占配套融資擬發(fā)行新股數(shù)量的77%。交易完成后，將躍升為*ST中企第二大股東。 對此，華潤置地表示，通過持有*ST中企的股份，有助于拓寬地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)投資平臺，同時有利于與*ST中企的協(xié)同發(fā)展，帶來雙贏局面。 事實上，今年以來，標(biāo)桿房企買入其他房企股份多有發(fā)生。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《證券日報》記者表示，土地成本高企的環(huán)境下，土地投資回報率降低，標(biāo)桿房企買入有優(yōu)質(zhì)土地儲備的地產(chǎn)公司的股份，相當(dāng)于買到低成本的土地資源。 混改重組涉資185億元 據(jù)*ST中企發(fā)布的重組預(yù)案顯示，這筆交易的初步價格為185.22億元（預(yù)估值），預(yù)估增值率為174.54%，以5.23元/股的股份發(fā)行價格計算，*ST中企將向上海地產(chǎn)集團發(fā)行約30.1億股A股股份，同時27.78億元的交易對價將以現(xiàn)金方式支付。 據(jù)公告顯示，在重組完成后，上海地產(chǎn)集團將持有*ST中企36.97億股，對應(yīng)的權(quán)益為55.24%，仍然為控股股東，而華潤商業(yè)則持有20.9%的權(quán)益，為第二大股東。 據(jù)悉，*ST中企是上海解放后第一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，公司前身成立于1954年4月份，主要承辦外商在滬的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃和買賣業(yè)務(wù)。 近年來，*ST中企的凈利潤連續(xù)下滑。據(jù)查閱，中華企業(yè)的凈利潤從2011年的8.47億元、2012年的5.65億元、2013年的4.02億元到2014年虧損4.89億元，再到2015年的虧損24.87億元，5年時間一路縮水了300%。由于中華企業(yè)連續(xù)兩年虧損，其也被實施了退市風(fēng)險警示，股票簡稱變?yōu)榱恕?ST中企”。 此外，截至2016年8月末、2015年末和2014年末，中星集團合并資產(chǎn)負債率分別為82.33%、81.94%和81.80%，公司資產(chǎn)負債率較高。 而中星集團在注入*ST中企前將先進行集團內(nèi)業(yè)務(wù)整合，即地產(chǎn)集團將其控制的除上市公司之外的主要市場化房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)資產(chǎn)整合至中星集團，同時剝離中星集團不適宜注入上市公司的業(yè)務(wù)及資產(chǎn)。 引華潤置地等6家企業(yè)入局 值得關(guān)注的是，這筆混改重組的交易雖涉資185億元，但其重組是有外部力量介入的。由于向華潤商業(yè)、平安不動產(chǎn)、平安磐海匯富、中海海運資產(chǎn)、合享投資及金投基金非公開發(fā)行股份募資不超過95億元，*ST中企的股權(quán)結(jié)構(gòu)會發(fā)生重大變化。 而對于華潤置地入局*ST中企混改重組案，業(yè)內(nèi)有傳言稱，因華潤置地在上海的商業(yè)物業(yè)資源較少，此舉可能是看中了中星集團旗下的位于上海核心地塊的商業(yè)綜合體。 據(jù)*ST中企披露，通過收購?fù)瓿杉瘓F內(nèi)業(yè)務(wù)整合后的中星集團，*ST中企可以獲取地產(chǎn)集團絕大多數(shù)市場化房地產(chǎn)開發(fā)項目，這些項目總土地儲備約200萬平方米，分布于6個城市，補充了公司的土地儲備，為公司未來業(yè)績增長打下了良好的基礎(chǔ)。 同時，《證券日報》注意到，標(biāo)的公司所持有的土地儲備集中在上海核心地段、江蘇等地，該區(qū)域房地產(chǎn)市場需求強勁，近年來表現(xiàn)突出，吸引了眾多大型全國或地區(qū)性開發(fā)商以及小型區(qū)域性開發(fā)商，均為標(biāo)的公司經(jīng)營過程中面對的主要競爭對手。與大型開發(fā)商或?qū)Ｗ⒂趨^(qū)域性經(jīng)營的開發(fā)商相比，標(biāo)的公司對當(dāng)?shù)厥袌龅牧私饧百Y源的運用可能略有不足，如在經(jīng)營過程中不能及時根據(jù)市場環(huán)境的變化調(diào)整經(jīng)營策略，會面臨較大的市場競爭風(fēng)險。 而該重組方案也表示出了對標(biāo)的公司未來獲取土地儲備的擔(dān)憂，“土地價格上漲將增加公司將來獲取項目的成本，加大項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險。目前，全國各地均已實行土地公開出讓制度，地價支付周期縮短，加大了公司土地儲備的資金壓力，影響公司資金的周轉(zhuǎn)效率和收益回報?！? 或許是為了平衡風(fēng)險，此次重組擬引入華潤置地、平安不動產(chǎn)等6家企業(yè)。對此，*ST中企表示，引入多個戰(zhàn)略投資者并深化與戰(zhàn)略投資者的合作，在提升公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的管理能力和執(zhí)行效率的同時，積極拓展新的相關(guān)業(yè)務(wù)機會。 買地產(chǎn)公司股份相當(dāng)于折讓買地 事實上，標(biāo)桿房企買入地產(chǎn)公司股份今年以來多有發(fā)生。比如，恒大收購嘉凱城，并通過二級市場增持的方式舉牌廊坊發(fā)展，增持萬科；融創(chuàng)中國收購金科股份；泰禾集團買入天房發(fā)展和中國武夷股票等。 “今年以來，地產(chǎn)企業(yè)交叉持股現(xiàn)象劇增，這將提升行業(yè)集中度，并購潮也將涌現(xiàn)?！眹?yán)躍進向本報記者表示，白銀時代下，面粉貴過面包，土地投資回報率下降，利潤降低。在地王的推動下，土地供應(yīng)收緊，房企為了擴張規(guī)模，保住團隊，通過并購、合作等方式增加土地儲備已經(jīng)是拿地突圍的重要手段。 華泰證券分析師謝皓宇指出，當(dāng)前市場下，土地已經(jīng)上升為資本品。目前融資渠道和監(jiān)管層面逐漸收緊，開發(fā)商將進入優(yōu)勝劣汰的階段，一方面房企買入地產(chǎn)公司股票相當(dāng)于買入了土地資源；另一方面具有資金實力的房企將通過收購地產(chǎn)公司的形式獲得項目資源，不具開發(fā)實力的房企也將集中出售項目公司股權(quán)，從而退出地產(chǎn)行業(yè)。結(jié)果便是，未來行業(yè)集中度將逐漸體現(xiàn)。 謝皓宇進一步稱，對于地產(chǎn)公司來說，買入地產(chǎn)公司股份相當(dāng)于買入折價土地。地產(chǎn)公司普遍折價在6折-7折之間，對應(yīng)4年的開發(fā)周期，對于不打算繼續(xù)新增拿地未來將退出地產(chǎn)的房企，4年后開發(fā)完畢則公司成為純現(xiàn)金公司，估值理應(yīng)恢復(fù)到平價水平，也就是說年均回報率為9.3%-13.6%，略高于當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率平均水平11.56%，而在白銀時代，房企毛利率將繼續(xù)下降，也將帶來凈資產(chǎn)收益率的持續(xù)下行。 謝皓宇表示，以中國武夷為例，當(dāng)前公司NAV估值折價6折，假設(shè)未來公司不再新增拿地，那么中國武夷股票的年均回報率則為10.8%。所以買入地產(chǎn)公司股份，相當(dāng)于買入折價的土地，并以更低的風(fēng)險享受同等或更高的回報率。 正如一位房企高管曾向記者所示，在土地投資回報率大幅下降之際，公司將通過收購有優(yōu)質(zhì)資源的房企股權(quán)獲得土地儲備攤薄土地成本，而一些沒有核心資源的房企將逐漸退出資本市場。未來，操盤和運營能力不強，又沒有資金支持的房企或?qū)①u殼給有實力的開發(fā)商，產(chǎn)業(yè)資本買入地產(chǎn)公司的股份和地產(chǎn)資源也將頻繁出現(xiàn)。