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每經(jīng)記者 龐靜濤 每經(jīng)編輯 隋丕寧

拿下“萬眾憂心”的自持地塊后，僅過了4天，北京萬科掌門劉肖即給出破局舉措——“眾籌”，但如何盈利仍是擺在萬科面前的難題。

11月17日，北京首批“限房價、競地價”試點四宗地成交結(jié)果顯示，住宅部分均為競得者100%自持。

12月1日，進(jìn)入方案評比的三宗地塊公布結(jié)果，萬科50億元奪得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號地，萬科住總聯(lián)合體59億元競得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號地，中鐵36.75億元競得大興黃村地塊。

“如何盈利”成外界討論熱點，直到12月4日晚間，有消息稱，萬科將以“眾籌”破局自持商品房。按北京萬科總經(jīng)理劉肖的說法，萬科將選擇一些企業(yè)進(jìn)行“眾籌”合作。據(jù)悉，在萬科拿到地的第一時間，萬科給地塊所在海淀區(qū)的幾個大企業(yè)打了電話，商談關(guān)于“眾籌”合作的想法，“70%接到電話的企業(yè)都表示有興趣參與”，且企業(yè)多是有解決自身員工住宿的迫切訴求。

這其中，北京萬科負(fù)責(zé)房屋建設(shè)、配套引進(jìn)以及物業(yè)管理；合作企業(yè)則在早期進(jìn)行認(rèn)籌，項目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，租金經(jīng)由萬科最終返還企業(yè)。

盈利仍是待解難題

在萬科解決了眾籌企業(yè)之后，一個貫穿項目開發(fā)全程的收入構(gòu)想，看似盈利無憂，但在如今租售比并不理想的租房市場，眾籌企業(yè)的資金成本將如何支付或成難題。

在劉肖對外公布的眾籌細(xì)節(jié)中提到，參與眾籌的企業(yè)，早期眾籌投資支持萬科開發(fā)，意味著更多的合作伙伴分擔(dān)了整個項目的資金壓力；建設(shè)過程中，萬科收取“建設(shè)成本費用+比較低的運營管理費”，能夠直接平攤拿地和建安成本。

在項目建成后，眾籌企業(yè)需要向萬科提交相應(yīng)的眾籌項目運營費用。而且，項目啟動前如果企業(yè)已經(jīng)提前進(jìn)入，意味著提前鎖定客戶，可以根據(jù)客戶需求定制產(chǎn)品，從而縮短入市時間，同時也減少了營銷費用。

租金能否覆蓋資金成本？房東東創(chuàng)始人全靂向記者介紹，未來建成之后的房價和租金之間的租售比或許連2%都不到，恐怕連資金成本都無法覆蓋。

持有同樣觀點的并不止全靂，還包括多位房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)內(nèi)人士，均對眾籌模式特別是盈利問題持有疑慮。一位房企投資拓展人士給記者算了一筆賬，如果2%的資金回報率，一個10億元的項目，在不考慮資金成本的前提下，現(xiàn)金回正也要50年，這還不算管理運營費用。

幾乎所有的購房者都會有這樣一個共識，買房的收益不僅僅是房租還有房子的升值，一位從事房地產(chǎn)評估工作的業(yè)內(nèi)人士表示，全部自持的商品房項目不會按照住宅用途評估，具體影響多少仍要看市場反應(yīng)。

在一片疑慮聲中，有人認(rèn)為，房產(chǎn)的買賣和租賃在成本上會有差距，改為計算租金和成本比的話，回報率會有提升，但仍需要企業(yè)運營1-2個財務(wù)周期，如果租金匯報預(yù)期穩(wěn)定，之后選擇資產(chǎn)證券化。