每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

臨近2016年收官之際，一線房企如萬(wàn)科、恒大提前1個(gè)月鎖定了3000億元銷售額，盡管這些房企樂(lè)觀預(yù)期明年或能突破4000億，但畢竟市場(chǎng)已變，大多數(shù)房企或許不能如此有信心。

12月初，中天城投（000540，SZ）公告其擬出資20億元設(shè)立中天城投有限公司，作為公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)投資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，推進(jìn)其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)分類運(yùn)營(yíng)和歸口管理。

實(shí)際上，去年以來(lái)中天城投作為貴州省域化的房地產(chǎn)開發(fā)商，已多次躋身機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷售之列，而且一個(gè)單盤的銷售額可達(dá)百億，傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的表現(xiàn)并不差。但今年以來(lái)，中天城投依然加快了“大金融、大健康和精品地產(chǎn)”戰(zhàn)略，屢次通過(guò)控股公司形式介入云南、四川等區(qū)域的城市基礎(chǔ)設(shè)施，尤其是火熱的PPP（政府與社會(huì)資本合作）項(xiàng)目運(yùn)作。

業(yè)內(nèi)看來(lái)，這主要是因?yàn)橘F州及周邊兄弟省份受益于國(guó)家多項(xiàng)重大戰(zhàn)略，迎來(lái)大發(fā)展契機(jī)，中天城投順勢(shì)轉(zhuǎn)變了戰(zhàn)略。

跨省搶食城市運(yùn)營(yíng)

一直以來(lái)，中天城投對(duì)外宣稱自己是貴州省首家上市公司，也是該省唯一的一家上市房企。依此來(lái)看，房地產(chǎn)特色在該公司身上顯露無(wú)疑。

從介入一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的“方舟系”產(chǎn)品線如未來(lái)方舟、假日方舟等，到承接貴州省繁重的保障房建設(shè)任務(wù)，再到大規(guī)模開發(fā)“貴州金融城”，背后均與中天城投密不可分。

克而瑞研究統(tǒng)計(jì)，2015年中天城投實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售金額193.1億元，名列全國(guó)房企第51位；實(shí)現(xiàn)銷售面積231.5萬(wàn)平方米，名列全國(guó)房企第30位。

從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來(lái)看，中天城投除了2014年在南京拿地涉足首個(gè)省外地產(chǎn)項(xiàng)目之外，并未進(jìn)入全國(guó)化擴(kuò)張，一直以省域化開發(fā)為主。

按照上述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，今年前11個(gè)月，典型一二線房企銷售額再次刷新歷史紀(jì)錄，相對(duì)而言，中天城投雖在規(guī)模上仍占優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)銷售面積257.1萬(wàn)平方米，排名全國(guó)第31位，但受制于其所布局的貴陽(yáng)、遵義等貴州省內(nèi)城市售價(jià)偏低等影響，雖然已實(shí)現(xiàn)銷售金額197.1億元，已超過(guò)去年歷史業(yè)績(jī)，但其排名僅位于72位。

隨著房地產(chǎn)集中化與輕資產(chǎn)化，中天城投去年開始轉(zhuǎn)向開放式地產(chǎn)戰(zhàn)略，日前已出資40億元成立地產(chǎn)基金，以此為母基金根據(jù)不同地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)立地產(chǎn)項(xiàng)目子基金，出資5億元設(shè)立中天城投地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理公司，以配合前述戰(zhàn)略，在全國(guó)尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

在中天城投一位內(nèi)部人士看來(lái)，這樣做除了能夠做大地產(chǎn)規(guī)模和投資回報(bào)率，還能為快速推進(jìn)大金融、大健康戰(zhàn)略提供資金等保障。

據(jù)悉，中天城投擬出資20億元成立子公司中天城投有限公司，以此為基礎(chǔ)，上述子公司通過(guò)增資擴(kuò)股實(shí)現(xiàn)對(duì)云南華盛基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理有限責(zé)任公司的控股，控股比例為51%，并與該控股子公司合資成立中天城投集團(tuán)云南投資開發(fā)建設(shè)公司，參與當(dāng)?shù)豍PP項(xiàng)目。

同時(shí)，中天城投有限公司全資設(shè)立中天城投集團(tuán)四川投資開發(fā)建設(shè)公司，與貴州兩家非關(guān)聯(lián)企業(yè)設(shè)立中天城投瀘州置業(yè)，該子公司業(yè)務(wù)將涵蓋鐵路、公路、軌道交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施PPP項(xiàng)目投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)；房地產(chǎn)綜合開發(fā)；酒店經(jīng)營(yíng)與管理；會(huì)議服務(wù)。

介入PPP運(yùn)作須整合多種資源

巧的是，中天城投集團(tuán)掌舵人羅玉平即為四川瀘州人，日前曾現(xiàn)身于成都舉辦的川商大會(huì)上，受當(dāng)?shù)卣?hào)召回川投資。去年底，中天城投就與位于瀘州的西南醫(yī)科大學(xué)簽約布局大健康產(chǎn)業(yè)。

今年7月份，中天城投集團(tuán)大健康產(chǎn)業(yè)投資控股有限公司正式成立，注冊(cè)資本500萬(wàn)元。但相對(duì)于大健康產(chǎn)業(yè)，中天城投在大金融和房地產(chǎn)領(lǐng)域動(dòng)作要大的多，也更為頻繁。

對(duì)于斥巨資設(shè)立中天城投有限公司，中天城投上述內(nèi)部人士解釋說(shuō)，這是為了整合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)板塊的分類運(yùn)營(yíng)和歸口管理公司，降低成本、提升效益。

除此之外，更深層的意圖是中天城投想借此積極推進(jìn)“大金融、大健康、特色精品地產(chǎn)”三大戰(zhàn)略，認(rèn)為這符合其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略等。

11月中旬，中天城投斥資39億元增資全資子公司貴陽(yáng)金控，增資完成后該金控平臺(tái)的注冊(cè)資本將高達(dá)99億元，在全國(guó)房企發(fā)力金控平臺(tái)上較為罕見。

按其定位，貴陽(yáng)金控的角色是中天城投“大金融”產(chǎn)業(yè)核心平臺(tái)，構(gòu)建集持牌類金融業(yè)務(wù)與創(chuàng)新金融于一體的“全牌照”金控構(gòu)架。目前，貴陽(yáng)金控正在進(jìn)一步收購(gòu)海際證券與中融人壽等，其中對(duì)中融人壽的大舉收購(gòu)已構(gòu)成其重大資產(chǎn)重組。

另?yè)?jù)深交所互動(dòng)易平臺(tái)消息，中天城投對(duì)外透露其將支持貴州省近年內(nèi)設(shè)立定位于不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)的貴州地方性資產(chǎn)管理公司（AMC牌照），優(yōu)化金融資源配置效率。

去年以來(lái)，涉及城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的PPP項(xiàng)目異常火熱。據(jù)財(cái)政部消息，截至今年9月末，全部入庫(kù)項(xiàng)目10471個(gè)，總投資額12.46萬(wàn)億元，其中已進(jìn)入執(zhí)行階段項(xiàng)目946個(gè)，總投資額1.56萬(wàn)億元。

財(cái)政部最新季報(bào)透露，全國(guó)PPP入庫(kù)項(xiàng)目的地區(qū)和行業(yè)集中度均較高，貴州、山東（含青島）、新疆、四川、內(nèi)蒙古居前五位，合計(jì)占入庫(kù)項(xiàng)目的近一半；市政工程、交通運(yùn)輸、片區(qū)開發(fā)3個(gè)行業(yè)項(xiàng)目居前三位，合計(jì)超過(guò)入庫(kù)項(xiàng)目的一半。

值得一提的是，針對(duì)上述入庫(kù)PPP項(xiàng)目回報(bào)機(jī)制，政府付費(fèi)類和可行性缺口補(bǔ)助類項(xiàng)目的比重比6月末增加3個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)合6月末該比重比3月末略有提高可見，需要政府付費(fèi)和政府補(bǔ)貼的項(xiàng)目比重正逐漸提高。

縱觀中天城投的歷年年報(bào)，不難發(fā)現(xiàn)其多個(gè)年份就因參與了貴州省內(nèi)不少政府類項(xiàng)目而獲得了不菲的現(xiàn)金補(bǔ)貼。

一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是PPP項(xiàng)目因涉及城市基建投資，多為投資期長(zhǎng)，沉淀資金占用量大，但回報(bào)較為穩(wěn)定，個(gè)別領(lǐng)域回報(bào)率還較高，尤其是當(dāng)前“資產(chǎn)荒”背景下，國(guó)有資本與民營(yíng)資本爭(zhēng)相強(qiáng)搶食。

據(jù)悉，重慶PPP項(xiàng)目發(fā)力較早，也較為領(lǐng)先，曾吸引了多層嵌套運(yùn)作的銀行、保險(xiǎn)、基金、信托等金融資本進(jìn)來(lái)，甚至還有特色產(chǎn)業(yè)類資本。

重慶一位不具名的私募投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，民營(yíng)資本參與PPP項(xiàng)目，首先要有較好的政商關(guān)系資源，其次隨著民資頻繁參股金融，對(duì)金融運(yùn)作也越來(lái)越成熟，那些具備金融與產(chǎn)業(yè)資源整合優(yōu)勢(shì)的民間資本更有優(yōu)勢(shì)參與其中。