每經(jīng)編輯 馬瑋煒    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 馬瑋煒

每經(jīng)編輯 王婷婷

近日，有媒體爆料，美國(guó)鐵獅門欲出售旗下位于成都的麓嶺匯項(xiàng)目。這并不是麓嶺匯第一次被傳將成“棄子”，近年成都業(yè)界一直傳言鐵獅門有意整體出售麓嶺匯，“緋聞主角”的名單中還曾出現(xiàn)過恒大的名字。

放眼全國(guó)，僅在天津、上海、成都、蘇州和深圳有項(xiàng)目的鐵獅門，卻屢屢上演將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手的戲碼，讓外界對(duì)其動(dòng)機(jī)十分疑惑。

在業(yè)內(nèi)看來，擅長(zhǎng)產(chǎn)品打造，且熟稔輕資產(chǎn)管理模式的鐵獅門，或許并非沒有能力將項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)好，但出于中國(guó)調(diào)控、國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)等環(huán)境差異太大，“水土不服”使得美國(guó)大佬來到中國(guó)，行進(jìn)得比較艱難。

鐵獅門在蓉表現(xiàn)冷淡 麓嶺匯項(xiàng)目再傳將“易”

自2006年進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)，鐵獅門先后在天津、上海、成都、蘇州和深圳進(jìn)行布局。2008年鐵獅門已經(jīng)著手了成都首發(fā)項(xiàng)目的打造（項(xiàng)目后命名晶融匯）。不過，第二發(fā)產(chǎn)品，鐵獅門卻沒有延續(xù)傳統(tǒng)中心區(qū)的理念，選擇在距離主城區(qū)較遠(yuǎn)的天府新區(qū)麓山大道打造了總面積200多畝的高端項(xiàng)目，邀請(qǐng)了曾榮獲“新加坡總統(tǒng)獎(jiǎng)”的設(shè)計(jì)師卜迪曼執(zhí)筆，各項(xiàng)配置標(biāo)準(zhǔn)也都很高。

但項(xiàng)目定價(jià)18000元/平左右，比一街之隔的本土豪宅麓湖生態(tài)城的價(jià)格，每平米基本高出400元/平（按均價(jià)算），市場(chǎng)認(rèn)可度有限，去化也較疲軟。雖然近年鐵獅門對(duì)麓嶺匯的售價(jià)進(jìn)行過調(diào)整，部分產(chǎn)品降至8000/平，還有送地暖、新風(fēng)系統(tǒng)等活動(dòng)，鐵獅門也利用主城核心區(qū)晶融匯的臨街大面積落地廣告給麓嶺匯造勢(shì)，但依然收效不明顯。

與此同時(shí)，晶融匯一期寫字樓在2015年已被爆出整體出售給了中國(guó)平安；公寓基本售罄，購物中心則由鐵獅門自持，目前鐵獅門官網(wǎng)上也依然掛有“成都晶融匯”，但項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)相較周邊IFS和遠(yuǎn)洋太古里兩大項(xiàng)目而言較為冷淡。

“鐵獅門在成都整體狀況都很平淡，一副要退場(chǎng)的感覺。”此前不少業(yè)內(nèi)人士都有過類似評(píng)價(jià)。

因而近年，成都麓嶺匯一直在傳“被收購”，從恒大到本地金主，買主不斷。直至今年，項(xiàng)目再度爆出將整體出售。

也有業(yè)內(nèi)人士透露，鐵獅門一直傾向于尋求項(xiàng)目的整體出售。因?yàn)槿绻陨頍o法將項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)出高溢價(jià)，用一個(gè)好價(jià)錢賣掉，也是不錯(cuò)的選擇，實(shí)際上鐵獅門以往的若干次轉(zhuǎn)手操作都不會(huì)被低估，在華項(xiàng)目的幾次易主，價(jià)格也都很不錯(cuò)。

屢屢棄“子”，鐵獅門進(jìn)華十年仍水土不服？

的確，麓嶺匯并不是鐵獅門在中國(guó)賣掉的第一個(gè)項(xiàng)目。近年，鐵獅門先后放棄了天津和上海的部分項(xiàng)目。

2015年年底，鐵獅門就將上海尚浦領(lǐng)世項(xiàng)目的住宅部分賣給了萬科。這個(gè)項(xiàng)目曾花費(fèi)了鐵獅門近70億，易主后化身今日的萬科翡翠江灣。

就鐵獅門在上海的項(xiàng)目而言，其產(chǎn)品打造、資本運(yùn)營(yíng)等能力都可圈可點(diǎn)。但似乎面對(duì)國(guó)內(nèi)的高地價(jià)和樓市環(huán)境，鐵獅門還沒有摸索出一條能快速釋放項(xiàng)目溢價(jià)的模式。

資料顯示，2008年鐵獅門以總價(jià)67.5億元拿下上海楊浦區(qū)新江灣城F地塊時(shí)，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)上海土地拍賣的最高總價(jià)紀(jì)錄，隨后“地王效應(yīng)”顯現(xiàn)，吸引了很多開發(fā)商跟進(jìn)，也提升了樓市預(yù)期，區(qū)域房?jī)r(jià)快速飆升。

但鐵獅門似乎并沒有由此享受到市場(chǎng)上揚(yáng)的利好，因?yàn)?010年新一輪調(diào)控政策出臺(tái)，新江灣城區(qū)域不少項(xiàng)目?jī)r(jià)格迅速滑落。

根據(jù)易居智庫提供的數(shù)據(jù)，2011年板塊成交價(jià)在46866元/平，2012年已跌至39819元/平，之后一直在此區(qū)間波動(dòng)。

直至2015年，信達(dá)在區(qū)域造出“地王”，市場(chǎng)預(yù)期再一次被推升，板塊成交價(jià)漲至55545元/平，但當(dāng)時(shí)鐵獅門已經(jīng)“去意已決”，年底就將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手萬科了。

“價(jià)格賣不上去，是鐵獅門在中國(guó)市場(chǎng)遭遇的主要問題之一。”優(yōu)淘城總裁薛建雄認(rèn)為，美國(guó)的房子都很大，中國(guó)人住的房子都小很多；美國(guó)成熟市場(chǎng)對(duì)房屋品質(zhì)要求高，鐵獅門對(duì)品質(zhì)也非常講究，舍得高價(jià)錢造好房子，但像上海項(xiàng)目，成本又非常高。頗多不同，讓鐵獅門在國(guó)內(nèi)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)得非常吃力。

據(jù)了解，鐵獅門在上海位于前灘板塊的晶耀名邸項(xiàng)目，本已經(jīng)要進(jìn)入銷售階段，卻因?yàn)榕錾媳据喺{(diào)控，遲遲不得預(yù)售證，暫時(shí)擱置。

鐵獅門在中國(guó)打造房地產(chǎn)項(xiàng)目的情況似乎不如人意，但其作為老牌房地產(chǎn)企業(yè)，品質(zhì)和實(shí)力卻不容忽視。

這也是為何鐵獅門在國(guó)內(nèi)受到眾多企業(yè)推崇，并屢屢與萬科、聯(lián)想等企業(yè)合作的原因。2013年萬科與鐵獅門合作打造美國(guó)舊金山富升街201地塊，萬科持有70%股權(quán)，鐵獅門持股30%，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售和運(yùn)營(yíng)。外界稱，持多數(shù)股份的萬科，更像一個(gè)學(xué)習(xí)者的角色。

而2015年底，又有消息就指出，因?yàn)殍F獅門突出的產(chǎn)品打造能力，深圳后海聯(lián)想國(guó)際總部?jī)?nèi)定地塊擬指定與鐵獅門合作，打造出與眾不同的綜合體嶄新形象。

由此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就直言，雖然鐵獅門在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)呈現(xiàn)出“水土不服”的情況，但無論是品質(zhì)打造，土地價(jià)值培育（鐵獅門所獲土地的成長(zhǎng)性普遍很高），還是資產(chǎn)運(yùn)作技巧（比如募集資金方式），鐵獅門都有很多方面值得國(guó)內(nèi)房企學(xué)習(xí)。