每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 每經(jīng)編輯 楊軍    

每經(jīng)記者 王杰 鄭州攝影報(bào)道 每經(jīng)編輯 楊軍

今年7月，鄭州市的平先生在管城區(qū)隴海北三街買了一套住宅，房子在7月份做了網(wǎng)簽，9月份受理完畢。本想等拿到房本之后再去銀行抵押貸款，但是，平先生在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候卡了殼。他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，鄭州市管城區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心的工作人員說查不到土地信息。平先生又到了國土局、房管局，查詢依舊無果。

無奈之中的平先生又來到管城區(qū)不動(dòng)產(chǎn)中心，該中心讓平先生去找小區(qū)開發(fā)商鄭州市鐵路開發(fā)有限公司，而開發(fā)商又建議平先生去龍海馬路辦事處查詢，辦事處讓平先生去煙廠后街管城區(qū)征收辦查詢，拆遷辦又把平先生支到鄭州市規(guī)劃局。

平先生頗為無奈地告訴記者，“兩個(gè)多月過去了，仍沒有單位可以給我開出土地信息證明。”

在記者調(diào)查過程中，與平先生經(jīng)歷類似的業(yè)主還有不少。為什么公開出售的房子，卻查不到相關(guān)土地信息？為什么在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地的2016年，鄭州當(dāng)?shù)厥忻駞s在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記過程中遇到這樣的挫折？事情背后究竟隱藏著什么秘密？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者奔赴鄭州，對此進(jìn)行了深入調(diào)查。

●土地信息去哪兒了？

2016年被稱為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度“落地”之年。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》從國土資源部了解到，截至7月21日，全國335個(gè)地市、2855個(gè)縣區(qū)中，已有170個(gè)地市、1451個(gè)縣市區(qū)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，分別占比50.7%、50.8%。

但是，在河南鄭州，自從今年8月25日全面推行不動(dòng)產(chǎn)登記制度至今,不少鄭州市民在辦理過程中遇到了一些坎兒。

案例1：土地征收手續(xù)仍未完成

跟買房者平先生不同，賣房者徐先生在房屋置換交易中也受到了類似困擾。

2005年，徐先生以商品房的價(jià)格購買了位于鄭州市桐柏北路開元銀榕花園的一套二手房，并取得了國家頒發(fā)的商品房房屋所有權(quán)證書。交易完成后，對方并沒有給到土地使用證。當(dāng)徐先生去咨詢該小區(qū)開發(fā)商鄭州開元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司時(shí)，對方表示，土地使用證正在辦理中。

“由于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)交易以房產(chǎn)證為準(zhǔn)，所以也沒有追究土地證的事情。”徐先生說。

2016年7月10日，徐先生通過房產(chǎn)中介公司，找到了買房人，準(zhǔn)備把房子賣掉。簽合同，買房人申請貸款，房管局過戶，一切看起來都還順利。

徐先生說，如果按照以前的流程，9月18日應(yīng)該發(fā)給買房者房產(chǎn)證，但是鄭州市房地產(chǎn)管理局發(fā)給購房者的卻是一張房產(chǎn)確認(rèn)單。目前的要求是拿著上述確認(rèn)單去不動(dòng)產(chǎn)登記局更換不動(dòng)產(chǎn)登記證就可以了。

然而，事情的進(jìn)展并沒有想象中那么順利。徐先生和購房者在不動(dòng)產(chǎn)登記局更換不動(dòng)產(chǎn)證時(shí)，竟然沒有查詢到開元銀榕小區(qū)的土地信息，因此也無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證書。

根據(jù)徐先生得到的消息，開元銀榕小區(qū)土地征收手續(xù)必須完成才能辦理不動(dòng)產(chǎn)證。土地征收手續(xù)要想完成，須征得朱屯村村民的同意，才能進(jìn)行下去。

案例2：開發(fā)商未補(bǔ)繳土地出讓金

鄭州市經(jīng)開區(qū)建達(dá)·百度花園小區(qū)業(yè)主曹先生表示，雖然小區(qū)已經(jīng)住了多年，但在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，因?yàn)椴椴坏叫^(qū)相關(guān)土地信息，無法辦理業(yè)務(wù)。

據(jù)曹先生提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的一份《協(xié)議書》顯示，該小區(qū)地塊開發(fā)商是鄭州人友置業(yè)有限公司，該公司曾和鄭州經(jīng)開區(qū)管委會(huì)簽訂一份協(xié)議書。協(xié)議顯示，經(jīng)開區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)將已于2001年出讓給鄭州人友置業(yè)的91畝住宅用地，以9.14萬元/畝的價(jià)格進(jìn)行出讓，并為該公司補(bǔ)辦完成剩余手續(xù)。同時(shí)，該公司將這91畝土地的出讓金全部付清。

曹先生還提供了一份鄭州市國土資源局和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)分局聯(lián)合出具《權(quán)屬證明》復(fù)印件，上面寫道，鄭州人友置業(yè)有限公司在鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)開第三大街以西、經(jīng)南三路以南通過出讓方式獲得91.1291畝國有土地使用權(quán)，用于建設(shè)住宅項(xiàng)目，土地使用年限為70年，土地使用證正在辦理之中。落款時(shí)間是2005年8月20日。

有了《權(quán)屬證明》是否可以辦理土地證？《河南商報(bào)》報(bào)道稱，鄭州人友置業(yè)經(jīng)辦此事的一位負(fù)責(zé)人稱，土地出讓金已于2006年4月30日繳過了，約為833萬元。2014年，曾經(jīng)有過一次辦理土地證的機(jī)會(huì)，但是要求按當(dāng)時(shí)的出讓金標(biāo)準(zhǔn)來補(bǔ)繳。“隔了十年，十年前的標(biāo)準(zhǔn)和十年后的標(biāo)準(zhǔn)，我們得再繳2億元。當(dāng)年賣才賣多少錢？關(guān)鍵簽的有協(xié)議書。”據(jù)介紹，當(dāng)時(shí)，很多開發(fā)商都沒有“補(bǔ)差”。

曹先生說，結(jié)果我們小區(qū)成了業(yè)主無法買賣交易、抵押貸款的有房本的“小產(chǎn)權(quán)房”。

對于以上案例，鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記部門的相關(guān)人員表示，都涉及土地問題，不動(dòng)產(chǎn)登記方面不好回答。鄭州市的房屋存量很大，土地方面很復(fù)雜，不是簡單能說清的。涉及土地這塊，國土資源局已經(jīng)出臺(tái)了一些文件，正在解決。之前不能辦理（不動(dòng)產(chǎn)登記）的小區(qū)，已有工作人員去做調(diào)研了，準(zhǔn)備拿出一些政策和解決辦法。作為不動(dòng)產(chǎn)登記部門，無論遺留的土地問題還是房產(chǎn)問題，均不好回答。

●誰來補(bǔ)繳土地出讓金？

北京市中唐律師事務(wù)所王佳紅主管律師表示，沒有土地信息，開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)或者找不到人，無法完善土地信息；開發(fā)商沒有繳納土地出讓金，而土地登記無法辦理，但是業(yè)主已經(jīng)取得了產(chǎn)權(quán)證；開發(fā)商的土地被查封了，無法辦理土地登記手續(xù)等。上述歷史問題有一個(gè)共性，就是業(yè)主已經(jīng)支付了房款、取得了產(chǎn)權(quán)證，甚至有的房子已經(jīng)交易多次了，而由于開發(fā)商的問題或政府監(jiān)管不力而導(dǎo)致無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。針對歷史問題，基本原則應(yīng)該是尊重歷史、尊重業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士章林曉表示，這些問題在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，其實(shí)也一直潛藏著存在，現(xiàn)在只是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記而浮現(xiàn)了出來。

是否應(yīng)該由業(yè)主補(bǔ)繳土地出讓金？章林曉認(rèn)為，這取決于業(yè)主當(dāng)年與開發(fā)商簽訂合同的內(nèi)容。如果合同規(guī)定土地性質(zhì)是國有出讓土地，則土地出讓金應(yīng)該由開發(fā)商補(bǔ)交。如果合同規(guī)定土地性質(zhì)是國有劃撥土地，則國有劃撥土地上市場交易的土地出讓金，應(yīng)該由業(yè)主交納。

王佳紅律師認(rèn)為，無論從合同約定、法律規(guī)定還是從公平角度，業(yè)主都不應(yīng)該繳納土地出讓金。首先，在業(yè)主和開發(fā)商的買賣合同上，并沒有約定開發(fā)商所拖欠的土地出讓金應(yīng)該由業(yè)主繳納，所以讓業(yè)主繳納土地出讓金沒有合同依據(jù)。其次，從法律規(guī)定上來看，沒有任何一部法律規(guī)定，土地出讓金應(yīng)該由業(yè)主繳納，或者規(guī)定當(dāng)開發(fā)商拒絕繳納土地出讓金的時(shí)候應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)。再次，就這些業(yè)主而言，已經(jīng)取得了產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主之所以能取得產(chǎn)權(quán)證肯定是開發(fā)商用地手續(xù)、建設(shè)手續(xù)、銷售手續(xù)都已經(jīng)具備的情況下政府才能給業(yè)主發(fā)證。

王佳紅表示，既然業(yè)主已經(jīng)支付了全部的購房款，且已經(jīng)實(shí)際占有和使用房屋，更是取得了產(chǎn)權(quán)證，那么開發(fā)商沒有繳納土地出讓金的法律責(zé)任不應(yīng)該由業(yè)主買單。“當(dāng)然，具體情況要具體分析，有的業(yè)主買的就是小產(chǎn)權(quán)房，本身就沒有產(chǎn)權(quán)證，這種情況要區(qū)別對待。”

●土地信息不明確能不能辦不動(dòng)產(chǎn)登記？

在二手房交易中，有哪些樓盤不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，11月28日晚，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了鄭州市多家房產(chǎn)中介。

金水區(qū)恒輝房產(chǎn)的一位置業(yè)顧問表示，現(xiàn)在賣二手房都是先查詢好土地信息，確認(rèn)無誤后才拿來掛牌。目的就是為了防止買賣成交之后雙方不能辦理過戶。而另外一個(gè)置業(yè)顧問表示，鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記出臺(tái)后，因?yàn)闊o法辦理（不動(dòng)產(chǎn)登記）而出現(xiàn)了許多糾紛。畢竟不動(dòng)產(chǎn)登記是新生事物，而這些問題主要是歷史（遺留）問題，所以只能慢慢解決。

在走訪過程中，世家房產(chǎn)和21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)鄭州弘業(yè)加盟店的經(jīng)紀(jì)人也表示，對于土地信息不明確的房屋，不予在門店掛牌。

11月29日上午9點(diǎn)，記者來到鄭州市金水區(qū)政務(wù)服務(wù)中心，門外排起了十幾米的長隊(duì)，排隊(duì)的鐵柵欄旁立著“不動(dòng)產(chǎn)登記排隊(duì)入口”的指示牌。記者來到辦理柜臺(tái)，咨詢哪些情況不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記？一位工作人員表示，不同小區(qū)有不同情況，不能一概而論。當(dāng)日下午，記者來到鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦事大廳。大廳內(nèi)張貼的兩張紙上對此給予了明確的解釋。關(guān)于房屋是否符合登記條件：只要房屋所落座的土地取得大土地證，且無查封、無抵押、無改變用途、無跨宗地界線，就不影響辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。沒有取得大土地證的房屋，以及存在土地被查封、被抵押、房地用途不一致、房地權(quán)屬不一致等問題的房屋，在鄭州市政府出臺(tái)相關(guān)政策前，暫時(shí)無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

關(guān)于土地登記在城中村集體名下的：凡是通過確權(quán)方式登記在城中村村集體名下的土地，地上房屋未辦理有償使用手續(xù)的，因此這類房屋也不能辦理二手房交易過戶（轉(zhuǎn)移）登記。不管之前在房管局辦理過幾次轉(zhuǎn)讓，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)都無法辦理相關(guān)登記。到目前為止，沒有解決措施。關(guān)于土地是省直單位房改房的：目前省直單位房改房大部分土地都沒有辦理登記，國土部門正在研究相關(guān)解決方案，待該區(qū)域土地登記基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫建成后，方可辦理相關(guān)登記。

王佳紅律師認(rèn)為，針對歷史遺留問題應(yīng)該進(jìn)行區(qū)別對待：針對業(yè)主具備產(chǎn)權(quán)證但土地信息不完善或土地出讓金沒有繳納或土地手續(xù)不齊全等，導(dǎo)致無法辦理不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的，應(yīng)該為業(yè)主開創(chuàng)綠色通道，予以登記。針對土地權(quán)屬來源合法，但地上建筑物不合法的，應(yīng)該待房產(chǎn)手續(xù)完善后，再行辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。其次，應(yīng)該進(jìn)一步強(qiáng)化政府部門嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定。

章林曉表示，處理這些歷史遺留問題，鄭州市政府需要在法律的框架內(nèi)尊重歷史事實(shí)出臺(tái)一些相關(guān)政策。湖南吉首市的處理經(jīng)驗(yàn)，或許值得借鑒學(xué)習(xí)。“當(dāng)然，鄭州最重要的是要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際來出臺(tái)相關(guān)政策。”

《吉首市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中相關(guān)問題的處理意見（試行）》顯示，凡土地權(quán)屬來源合法，只辦理了房屋分戶權(quán)證且土地總證齊全的，由項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施責(zé)任主體單位或街道、社區(qū)物管辦組織業(yè)主委員會(huì)按相關(guān)規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；對雖辦理了房屋分戶權(quán)證但土地使用權(quán)證下落不明的，由市國土資源局按程序?qū)⒃恋厥褂米C注銷后，由項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施責(zé)任主體單位或街道、社區(qū)物管辦組織業(yè)主委員會(huì)按相關(guān)規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

針對上述問題，據(jù)河南《大河報(bào)》報(bào)道，河南省國土資源廳近日出臺(tái)并下發(fā)了《關(guān)于做好當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記工作的指導(dǎo)意見》，對于此前出現(xiàn)的部分因無土地信息等原因造成的房屋無法辦理轉(zhuǎn)移、抵押登記的情況，給出了相應(yīng)的解決方案，這也意味著著此前那些解決不了的問題終獲突破口。