每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 龐靜濤 每經(jīng)編輯 隋丕寧    

每經(jīng)記者 龐靜濤 合肥攝影報(bào)道 每經(jīng)編輯 隋丕寧

9月30日之前的那段日子，對(duì)在合肥有項(xiàng)目的開發(fā)商來說，是一年內(nèi)最美好的時(shí)光。合肥市場(chǎng)上一房難求，買房資格甚至需要付出額外成本方能取得。然而，10月2日晚上9點(diǎn)左右，合肥市政府發(fā)布樓市調(diào)控新措施，市場(chǎng)成交的量與價(jià)同時(shí)發(fā)生變化。最嚴(yán)調(diào)控政策之下，這個(gè)2016年房?jī)r(jià)上漲最快的城市開始出現(xiàn)下跌，開盤去化不力，甚至出現(xiàn)項(xiàng)目開盤即虧本的“怪相”。

來自克而瑞的數(shù)據(jù)，調(diào)控之后的第一個(gè)月，合肥新建商品住宅成交43.98萬平方米，創(chuàng)下49個(gè)月的低點(diǎn)，環(huán)比下跌63%；房?jī)r(jià)在上漲13個(gè)月后，首次出現(xiàn)下跌至12791元/平方米，環(huán)比跌5%。

合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)此前的火熱，也吸引了包括萬科、恒大、華潤(rùn)、萬達(dá)、碧桂園等大型房企爭(zhēng)相入駐，然而，合肥市場(chǎng)當(dāng)之無愧的老大依然是從合肥東邊小縣城崛起的文一地產(chǎn)。

今年7月，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2016年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜顯示，文一地產(chǎn)以128億元銷售額位居54位，再創(chuàng)安徽房企銷售額首位。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，文一地產(chǎn)在合肥擁有近30個(gè)項(xiàng)目，這幾乎是萬達(dá)、恒大和碧桂園在合肥項(xiàng)目的總和。在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的2015年和2016年，文一地產(chǎn)在合肥市場(chǎng)依然收獲18宗土地，其中不乏多宗高價(jià)地。

當(dāng)樓市風(fēng)云突變，這些高價(jià)地如何快速變現(xiàn)，則成為房企們必須思考的問題。文一地產(chǎn)也不能置身事外，其不得不改變多個(gè)項(xiàng)目的原有開發(fā)節(jié)奏。然而，這家邁進(jìn)全國(guó)50強(qiáng)的房企，唯一重倉的城市也是合肥，處在調(diào)控風(fēng)暴眼的文一地產(chǎn)，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

外界的熙攘之中，文一地產(chǎn)長(zhǎng)久以來不惜高價(jià)拿地，并將“快”視為圭臬的高周轉(zhuǎn)模式是否能夠得以維繼并無確切答案，值得注意的是，在接受記者采訪時(shí)，文一地產(chǎn)高管用“過冬”來形容接下來的2016年，并表示公司已經(jīng)儲(chǔ)備糧草，謀劃應(yīng)對(duì)措施。

●困境：當(dāng)高價(jià)地遇到最嚴(yán)調(diào)控

最嚴(yán)調(diào)控之下，合肥這個(gè)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲最快的城市房?jī)r(jià)開始下跌，開盤去化不力，甚至有開發(fā)商開盤即虧本。

合肥對(duì)樓市“動(dòng)真格”之舉開始奏效。11月30，合肥迎來首場(chǎng)“限價(jià)”土拍，約90家房企鏖戰(zhàn)8宗地，最終兩宗土地觸及政府設(shè)置的最高價(jià)格，以搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從合肥國(guó)土局網(wǎng)站了解，當(dāng)日競(jìng)拍的6宗限價(jià)地塊后期需保證房源售價(jià)不能高于區(qū)域內(nèi)2016年10月31日前的同品質(zhì)、同類型項(xiàng)目最高明碼標(biāo)價(jià)備案價(jià)格。

土地最高價(jià)則為地塊所在區(qū)域歷史最高成交價(jià)，即已成交的最高價(jià)格。以蜀山區(qū)為例，政府給出的最高限價(jià)折合樓板單價(jià)為22103元，與今年6月葛洲壩地產(chǎn)競(jìng)得的樓板單價(jià)21550元地塊基本持平。

“限價(jià)”在降低地價(jià)的同時(shí)，也將昔日的“地王”留在最高點(diǎn)。據(jù)《安徽商報(bào)》報(bào)道，合肥市對(duì)備案價(jià)格低于本區(qū)域內(nèi)同品質(zhì)、同類型房源明碼標(biāo)價(jià)平均備案價(jià)格的項(xiàng)目，開設(shè)綠色通道，即報(bào)即辦，加快市場(chǎng)供應(yīng)；若申請(qǐng)備案價(jià)在平均備案價(jià)與最高備案價(jià)之間，將“指導(dǎo)企業(yè)科學(xué)合理制定價(jià)格”。

11月下旬，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就新的備案規(guī)則致電合肥物價(jià)局，工作人員表示，新的備案項(xiàng)目?jī)r(jià)格不得高于所在區(qū)域已存在的最高價(jià)格，此舉意味著政府給房?jī)r(jià)設(shè)置了一道紅線。以濱湖為例，目前該區(qū)域最高備案價(jià)價(jià)格為19899元/平方米，高于該價(jià)格的項(xiàng)目無法進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)。

“限價(jià)”對(duì)文一地產(chǎn)的影響不用言說。2015年12月，文一地產(chǎn)競(jìng)得濱湖BH2015-05-A地塊，成為當(dāng)年單價(jià)“地王”，豪門金地項(xiàng)目由此誕生。

文一地產(chǎn)試圖通過產(chǎn)品升級(jí)獲得更多的溢價(jià)，其一位不愿具名的高管向記者透露，該項(xiàng)目成型之前，參觀了很多豪宅項(xiàng)目并進(jìn)行比對(duì)和參考，重新打造項(xiàng)目的物業(yè)，用材、戶型甚至是景觀。

合肥房管局網(wǎng)站顯示，豪門金地項(xiàng)目的高層住宅均價(jià)在2.2萬元/平方米左右，而距離該項(xiàng)目不遠(yuǎn)的合肥云谷高層住宅均價(jià)約1.35萬元/平方米，洋房為1.7萬元/平方米左右。

今年3月，文一地產(chǎn)76.89億元競(jìng)得濱湖總價(jià)“地王”，該地塊住宅部分樓板單價(jià)約1.9萬元，而目前合肥物價(jià)局給對(duì)濱湖新房設(shè)置的價(jià)格紅線為1.99萬元/平方米。

如果按政府的指導(dǎo)價(jià)格定價(jià)，開盤即虧損。文一地產(chǎn)高管向記者表示，受限購影響較大的豪門金地降價(jià)空間不大，主要是因?yàn)樵擁?xiàng)目地價(jià)高于周邊項(xiàng)目，文一應(yīng)對(duì)策略為拉長(zhǎng)銷售周期。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，目前，文一地產(chǎn)在合肥擁有近30個(gè)項(xiàng)目，這幾乎是萬達(dá)、恒大和碧桂園在合肥項(xiàng)目的總和。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2015年和2016年，文一地產(chǎn)在合肥公開土地市場(chǎng)分別競(jìng)得的18宗土地花費(fèi)代價(jià)合計(jì)為242.73億元，而同期，文一地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)?yōu)?80億元。

如此高的投資拓展金額，文一地產(chǎn)如何滿足資金需求？文一地產(chǎn)高管稱，“快”是文一地產(chǎn)發(fā)展的根本，拿地到開工甚至到開盤一般時(shí)間為4~6個(gè)月，16~24個(gè)月基本實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目結(jié)算。文一地產(chǎn)在合肥常是數(shù)十個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)，項(xiàng)目資金并聯(lián)，為文一地產(chǎn)提供了大量現(xiàn)金流。

調(diào)控之下，文一地產(chǎn)已經(jīng)放緩合肥市區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏。此舉意味著，高周轉(zhuǎn)的模式在部分項(xiàng)目已經(jīng)行不通。在接受記者采訪時(shí)，文一地產(chǎn)高管用“過冬”來形容接下來的2016年，并表示公司已經(jīng)儲(chǔ)備糧草，謀劃應(yīng)對(duì)措施。

●突圍：向不限購區(qū)域發(fā)力

樓市風(fēng)云突變，這些高價(jià)地如何快速變現(xiàn)？文一發(fā)端于合肥肥東，成長(zhǎng)于合肥，唯一重倉的城市也是合肥。面對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力，監(jiān)管部門開始將調(diào)控之手伸向被文一地產(chǎn)寄予厚望的非限購區(qū)縣，如肥東、肥西、定遠(yuǎn)等地，以實(shí)現(xiàn)突圍。

10月31日，文一地產(chǎn)與合肥萬科簽約，將聯(lián)合開發(fā)肥東FD16-12號(hào)地塊，該地塊為9月23日，萬科以48.80億元代價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)1.12萬元/平方米，成為肥東住宅樓面價(jià)的高點(diǎn)。

文一地產(chǎn)于肥東縣發(fā)家，除了地產(chǎn)開發(fā)，還涉及教育、旅游、酒業(yè)等方面，有著深厚的政府關(guān)系，這是萬科所倚重的。

但外界頗為不解的是，在肥東擁有大量?jī)?chǔ)備的文一地產(chǎn)緣何和萬科合作。學(xué)習(xí)萬科產(chǎn)品研發(fā)、營(yíng)銷管理等技能之外，通過萬科提升整個(gè)肥東的知名度和價(jià)值才是文一地產(chǎn)所看重的。文一地產(chǎn)高管透露，為保證公司業(yè)績(jī)和資金，將加快不限購地區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)。

看似一切盡在掌控之中，肥東的房?jī)r(jià)和成交也節(jié)節(jié)高攀，這似乎是一場(chǎng)贏局。10月，肥東新建商品住房量?jī)r(jià)大漲，銷售量1903套，實(shí)際成交加權(quán)平均價(jià)首次破萬，每平方米為10552元，單月上漲787元，環(huán)比上漲幅度8.06%，高于合肥同期環(huán)比上漲幅度。

然而，因?yàn)椴幌拶弾?dòng)的房?jī)r(jià)過快上漲，引起了監(jiān)管層的注意。肥東縣物價(jià)局于11月17日召開《關(guān)于貫徹落實(shí)商品住宅價(jià)格監(jiān)管工作的專題會(huì)議》，會(huì)后流出的會(huì)議紀(jì)要顯示，肥東提出要有效抑制商品住房市場(chǎng)價(jià)格過快增長(zhǎng)，并列出八項(xiàng)調(diào)控舉措，包括：開發(fā)企業(yè)首次備案應(yīng)提供整個(gè)項(xiàng)目銷售推盤方案，并按要求做出銷售價(jià)格承諾；對(duì)前期已備案但未取得預(yù)售許可證的房源，按照同區(qū)域、同品質(zhì)、同類型房源最低備案價(jià)格適當(dāng)下調(diào)備案價(jià)格。

上述會(huì)議召開后的第五天，文一地產(chǎn)位于肥東的名門云河灣、名門河畔項(xiàng)目即傳出特價(jià)房的消息。文一地產(chǎn)的內(nèi)部文件顯示，上述兩個(gè)項(xiàng)目11月的銷售均價(jià)為1.27萬元/平方米，政府部門為平衡房?jī)r(jià)要求 11月房?jī)r(jià)控制在1.06萬元/平方米，項(xiàng)目需提供11套均價(jià)為9500元/平方米的房源以達(dá)到限價(jià)要求。

合肥市區(qū)針對(duì)新房?jī)r(jià)格限制的風(fēng)潮刮到了肥東。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，包括肥東在內(nèi)的合肥三縣如果在短期內(nèi)出現(xiàn)大漲的話，政府一定會(huì)出手平衡房?jī)r(jià)，這對(duì)開發(fā)商并不是利好，不僅僅是幾套房的問題，而是影響了市場(chǎng)預(yù)期。

接下來，文一地產(chǎn)不得不將更多的精力投向省內(nèi)其他不限購的三線、甚至四線城市。

●融資：控股中發(fā)科技 加快走向資本市場(chǎng)？

現(xiàn)金流可謂高周轉(zhuǎn)的“命脈”。2015年初以降，當(dāng)房地產(chǎn)公司拼命發(fā)債，使用7%、5%、3%，甚至更低成本資金的時(shí)候，文一地產(chǎn)的融資仍主要依賴傳統(tǒng)的銀行貸款和信托資金。

面對(duì)外界的疑慮，文一地產(chǎn)某高管以“公司創(chuàng)始領(lǐng)導(dǎo)財(cái)務(wù)出身，對(duì)資本市場(chǎng)抗拒”來解釋對(duì)資本市場(chǎng)的遠(yuǎn)離。今年6月，文一地產(chǎn)似乎終于“開竅”，通過股權(quán)收購的方式成為中發(fā)科技實(shí)際控制人。

6月，文一集團(tuán)掌門人控制的瑞真商業(yè)以1.5億元代價(jià)收購上海宏望（后更名為“上海望亦”）100%股權(quán)，獲得三佳集團(tuán)70%股權(quán)。三佳集團(tuán)持有中發(fā)科技17.09%的股權(quán)，文一方面得以間接控制上市公司*ST中發(fā)。

“控制中發(fā)科技唯一的目標(biāo)就是進(jìn)入資本市場(chǎng)”，“相對(duì)一線企業(yè)的成本，文一很弱勢(shì)，完全靠自有資金太慢了，要靠資本市場(chǎng)”，文一地產(chǎn)高管表示。另據(jù)記者了解，上市已經(jīng)成為文一地產(chǎn)今年和明年的年度工作目標(biāo)。

今年7月，中發(fā)科技設(shè)立子公司宏光窗業(yè)，與實(shí)際控制人控制的房地產(chǎn)置業(yè)公司等達(dá)成日常經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)往來，以期通過日常經(jīng)營(yíng)性關(guān)聯(lián)交易扭虧。

轉(zhuǎn)變態(tài)度的同時(shí)，文一地產(chǎn)也在加快走向資本市場(chǎng)的步伐，11月22日，瑞真商業(yè)以5.4億元的代價(jià)購得三佳集團(tuán)30%的股份和400萬元債權(quán)。上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，瑞真商業(yè)持有三佳集團(tuán)30%股權(quán)，上海望亦持有三佳集團(tuán)70%股權(quán)，瑞真商業(yè)持有上海望亦100%股權(quán)，因此瑞真商業(yè)間接持有三佳集團(tuán)100%股權(quán)。此外，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從知情人士處獨(dú)家獲悉，目前，瑞真商業(yè)實(shí)控人已著手向上市公司資產(chǎn)注入事宜。

但是，文一地產(chǎn)的運(yùn)氣似乎不夠好，面對(duì)監(jiān)管層的借殼新規(guī)，如何快速、便捷地將其200億元的身家裝進(jìn)市值僅30億元的上市公司，這將考驗(yàn)一度排斥資本市場(chǎng)的文一地產(chǎn)高管們。

市場(chǎng)回暖之前，大量“地王”在手的文一地產(chǎn)，數(shù)個(gè)重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目節(jié)奏放緩，僅僅依靠三線甚至四線城市能否撐起文一地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)模式尚無定論。

監(jiān)管層對(duì)融資渠道的控制仍在收緊，特別是公司債、銀行貸款、信托自資金及通過上市公司融來的資金被禁止流向土地市場(chǎng)，這對(duì)依靠快速拿地，快速開發(fā)的高周轉(zhuǎn)企業(yè)將產(chǎn)生不利影響。

●調(diào)整：進(jìn)軍二線城市 改變單一布局

在加快非限購區(qū)域項(xiàng)目開發(fā)和尋求資本市場(chǎng)的輸血之外，試圖通過向二線城市擴(kuò)張，改變過于單一的布局。

文一地產(chǎn)希望進(jìn)軍一線城市，提升規(guī)模的同時(shí)，可以分散風(fēng)險(xiǎn)。文一地產(chǎn)在經(jīng)歷過兩次上海的土地競(jìng)買之后，深感和一線房企的差距與自身資金實(shí)力亟待提高，轉(zhuǎn)而進(jìn)軍二線城市。

文一地產(chǎn)甚至提出一個(gè)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的路線圖，進(jìn)軍熱門二線城市，南昌、武漢、南京……

7月23日，文一地產(chǎn)以總價(jià)5.53億元競(jìng)得武漢東西湖一塊居住用地，樓面價(jià)45556元/平方米，溢價(jià)率208.59%。

9月23日，文一地產(chǎn)以5.5億元總代價(jià)，溢價(jià)率217%，樓面價(jià)9838元/平方米，競(jìng)得南昌青山湖區(qū)單價(jià)“地王”。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，文一地產(chǎn)在二線城市的擴(kuò)張仍在繼續(xù)，武漢另有新的項(xiàng)目在推進(jìn)，然而湖北國(guó)土官方對(duì)拿地資金的審查無疑也增加了文一地產(chǎn)的資金壓力。

最近幾年，文一地產(chǎn)所屬的文一集團(tuán)在多元化產(chǎn)業(yè)上的投入和發(fā)展，被認(rèn)為是地產(chǎn)低谷時(shí)的保障。文一集團(tuán)官方網(wǎng)站的信息，其下屬產(chǎn)業(yè)涵蓋了，建工、餐飲旅游等十個(gè)產(chǎn)業(yè)，2015年度營(yíng)收總額141億元，其中地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)?yōu)?25億元。

文一地產(chǎn)高管表示，多元化產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)之間可以實(shí)現(xiàn)資金互補(bǔ)。2008年，受金融危機(jī)影響，公司收縮戰(zhàn)線。為應(yīng)對(duì)地產(chǎn)的冬天，公司自2011年起每年向多元化產(chǎn)業(yè)投資2億元，希望地產(chǎn)冬眠時(shí)，多元化業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)金流可以為地產(chǎn)提供資金成本并穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)。

如果合肥樓市真的再次進(jìn)入“冬天”，文一地產(chǎn)辛苦準(zhǔn)備的過冬措施和希望資本市場(chǎng)輸血的渴求，能否幫助文一地產(chǎn)迎來春天？