每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王婷婷 每經(jīng)編輯 隋丕寧    

每經(jīng)記者 王婷婷 每經(jīng)編輯 隋丕寧

在經(jīng)歷了多輪調(diào)控政策，尤其是今年國慶期間多地調(diào)控后，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨“十字路口”。一些房企選擇“東進(jìn)”；另一些房企選擇“西進(jìn)”，欲在“白銀時代”挖掘區(qū)域城市投資價值。

在此背景下，有業(yè)內(nèi)人士拋出問題，中國城市的房地產(chǎn)泡沫究竟有多大？在城市價值面臨大洗牌的今天，哪些城市會成為熱點并異軍突起？哪些城市的風(fēng)險開始積聚與顯現(xiàn)？哪些城市的潛力沒有被充分挖掘？房企應(yīng)當(dāng)怎樣布局？這些問題是目前房地產(chǎn)行業(yè)的焦點話題，也是急需回答的問題。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過對我國城市價值格局的深入研究與調(diào)查，采訪業(yè)界對中國城市價值的研究機(jī)構(gòu)，試圖挖掘出新一線城市的投資、開發(fā)、運營價值，為房企與投資者提供一個戰(zhàn)略性參考坐標(biāo)。

12月9日，中共中央政治局召開會議，分析研究2017年經(jīng)濟(jì)工作。會議提出，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

在全國部分城市經(jīng)歷了樓市的一輪暴漲之后，2016年末再提“長效機(jī)制”，其背景已然發(fā)生變化。2016年是中國房地產(chǎn)市場“城市熱度”分化更加明顯的一年。正因如此，9月30日以來的新一輪樓市調(diào)控，呈現(xiàn)出鮮明的“分城施策”傾向。

經(jīng)歷了密集的政策調(diào)控，中指院最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示：全國100個城市新建住宅平均價格12938元/平方米，環(huán)比漲幅較上月回落0.77個百分點。其中廈門價格漲幅環(huán)比回落2.66%，回落最大；濟(jì)南、杭州、福州、廣州、武漢回落幅度超過一個百分點；北京、上海、深圳的下降幅度則在0.4%左右。“需求端重點城市的住宅成交量繼續(xù)下行，供應(yīng)端房企推盤規(guī)模有所減少，政策取得了初步效果。”

從此輪調(diào)控的路徑和效果反應(yīng)來看，結(jié)合中央政治局對“符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律”的引導(dǎo)方向，2017年的房地產(chǎn)“長效機(jī)制”顯然離不開對城市具體考量，城市則需要深刻探究在房地產(chǎn)調(diào)控之下，如何激活更多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Γ瑢さ贸鞘械拈L效價值。

當(dāng)前的中國城市該如何考量？中國不同城市的價值情況是怎樣？城市的長效價值該如何尋找？

12月21日，由每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的第六屆中國價值地產(chǎn)年會暨2016年中國城市價值白皮書發(fā)布會將在成都舉行，屆時將詳細(xì)展現(xiàn)中國的城市圖景。

●五大因子考量城市價值

中國是一個人口眾多、疆域遼闊、資源總量豐富的大國，但受地理位置差異、資源分布不均及國家發(fā)展戰(zhàn)略傾向等多方面因素影響，不同區(qū)域、不同城市發(fā)展水平呈現(xiàn)顯著分化態(tài)勢。

“綜合判斷具體城市整體價值，及不同城市之間的價值差異，有助于社會各發(fā)展主體全面了解城市，在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、商業(yè)投資、置業(yè)布局等方面，為各參與主體進(jìn)行城市選擇時提供參考借鑒。”中國指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

對于如何考量中國城市的價值，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，基于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、人口規(guī)模、城市配套、支付能力及城市土地資源等五個方面的指標(biāo)進(jìn)行整體研究，在確定第二級指標(biāo)因子時，兼顧總量與增速，同時考慮占比等結(jié)構(gòu)因素，能夠開展頗為可觀準(zhǔn)確的研究。

在據(jù)此研究得出的《中國城市價值白皮書》里，上海、北京作為我國重要的經(jīng)濟(jì)、金融和政治、文化等中心，擁有全國最優(yōu)質(zhì)、龐大的社會資源，對人口具有超強(qiáng)吸附力，經(jīng)濟(jì)、人口規(guī)模大，需求旺盛。

深圳區(qū)位條件優(yōu)越，財富人群數(shù)量增長迅速，居民購買力顯著增強(qiáng)；廣州在人口不斷流入以及大規(guī)模在校生等因素支撐下，城市價值也較大。

整體而言，一線城市價值位居全國前四位，形成第一梯隊。此外，位于長三角的南京、蘇州、杭州經(jīng)濟(jì)規(guī)模表現(xiàn)也比較突出，且保持較高增速，人均可支配收入水平高，購買力強(qiáng)，城鎮(zhèn)化速度快，人口導(dǎo)入能力強(qiáng)，城市價值明顯提升。

武漢、天津經(jīng)濟(jì)總量相對較大，人口凈流入及市場規(guī)模較大且增長迅速。

成都作為西南地區(qū)重要的省會城市，中國指數(shù)研究院認(rèn)為，成都在經(jīng)濟(jì)及人口兩大方面優(yōu)勢突出，經(jīng)濟(jì)總量及常住人口規(guī)模均居全國前列，且仍在保持較高速增長，城市發(fā)展有活力。同時，成都還是成渝城市群的重要中心城市，在國家大力發(fā)展城市群的利好規(guī)劃下，未來該城市經(jīng)濟(jì)、科技、對外交往及交通方面都將明顯增強(qiáng)，這些都會對城市價值提升起到積極促進(jìn)作用。

中國指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍分析指出，成都2015年GDP總量高達(dá)1.08萬億元，同比增長7.9%，在全國排第九位，高于杭州、南京；2015年第三產(chǎn)業(yè)則占比52.8%。此外，2015年成都全市常住人口1465.8萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)71.47%，大量人口將為住宅市場帶來更多需求。

在白彥軍看來，支撐城市發(fā)展的還有支付能力，2015年成都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過3萬元，超出全國平均水平。成都還是國內(nèi)及對外交往的重要交通樞紐城市、成渝城市群的重要中心城市。

“在國家大力發(fā)展城市群的利好規(guī)劃下，成都能得到重大發(fā)展機(jī)遇，城市經(jīng)濟(jì)、科技、對外交往及交通等方面都會明顯增強(qiáng)，隨之，城市房地產(chǎn)市場發(fā)展能得到積極促進(jìn)。”白彥軍指出。

●城市興則房地產(chǎn)久

從中國指數(shù)研究院對城市價值評判的標(biāo)準(zhǔn)可見，城市的長期健康穩(wěn)定發(fā)展，依靠產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化，經(jīng)濟(jì)與人口的均衡發(fā)展（人均GDP的提升），交通及相關(guān)配套等多層面基礎(chǔ)要素的提升。

城市發(fā)展將帶動房地產(chǎn)的長效發(fā)展，而不是靠房地產(chǎn)拉動城市成長。

在中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛看來，上一輪城鎮(zhèn)化，正是因為這種邏輯的顛倒，使得人口不完全城鎮(zhèn)化、土地過度城鎮(zhèn)化、城市發(fā)展失序、二三線城市產(chǎn)業(yè)空心化，產(chǎn)生房地產(chǎn)資產(chǎn)價格偏離價值的“副產(chǎn)品”。

在2017年“長效機(jī)制”的語境下，城市要實現(xiàn)穩(wěn)定、高質(zhì)量和可持續(xù)的增長，房地產(chǎn)要達(dá)到健康穩(wěn)定的長期發(fā)展，胡志剛認(rèn)為，唯一的辦法是進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，降低發(fā)展速度即從高速轉(zhuǎn)為中速，消化庫存，盤活存量，創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，淘汰僵尸企業(yè)及落后產(chǎn)能，發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)，從注重發(fā)展速度轉(zhuǎn)為注重發(fā)展質(zhì)量。

對于城市而言，“中國要實現(xiàn)對歐美國家的彎道超車，城市發(fā)展需要一個‘并聯(lián)式’的發(fā)展過程，要求工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、綠色化同步發(fā)展。”

“具體而言，以房地產(chǎn)為例，就是要審視四代產(chǎn)品的利弊，目前的第四代產(chǎn)品是提供高品質(zhì)的生活方式，所以開發(fā)商要從過去只做投資開發(fā)的載體，演變成整合各種資源的平臺；從過去單一的項目開發(fā)，演變成綜合服務(wù)的整體；從過去的住宅發(fā)展商，演變成城市配套服務(wù)商和社區(qū)服務(wù)商。生產(chǎn)出長壽命、好性能、綠色低碳的好房子，同時提供人性化、全方位、全天候的社區(qū)服務(wù)，為消費者構(gòu)建美好的生活方式。”胡志剛指出。

在新一輪房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制下，各城市的程度有高低、進(jìn)程有先后。對此，中國指數(shù)研究院指出，長三角、環(huán)渤海、珠三角三大區(qū)域在原本經(jīng)濟(jì)、人口及投資規(guī)模較突出的情況下，繼續(xù)保持較高的增長速度；中西部地區(qū)核心城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額繼續(xù)較大幅度增長，城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐步推進(jìn)，未來城市發(fā)展前景可期；西北和東北地區(qū)部分城市各項指標(biāo)增速延續(xù)回落態(tài)勢，投資吸引力繼續(xù)下降，需要注意市場風(fēng)險的規(guī)避。企業(yè)個人和各地政府也應(yīng)該根據(jù)城市的具體狀態(tài)，把握趨勢差別調(diào)整。

2015年部分主要城市GDP及同比增速

2015年部分主要城市常住人口同比增速