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每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 每經(jīng)編輯 楊軍

楊彬說(shuō)，到2020年，德商地產(chǎn)要做到100億元。12月12日，他作為一家科技與金融為背景的成都房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)，亮相媒體會(huì)公開(kāi)說(shuō)，明年計(jì)劃做4個(gè)項(xiàng)目，都會(huì)放在成都。

一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)是更多一線房企進(jìn)入成都。一位上市房企負(fù)責(zé)人也說(shuō)，新一輪房地產(chǎn)投資要緊隨中國(guó)城市格局大變遷，處在格局裂變交匯點(diǎn)上的無(wú)疑是投資重鎮(zhèn)。

當(dāng)前，京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、長(zhǎng)江中游城市群與成渝城市群已被認(rèn)定為5大超級(jí)城市群，既是區(qū)域均衡化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，也是引領(lǐng)未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的核心引擎。

城市群格局指明投資風(fēng)向標(biāo)

今年9月份，上海社科院城市與人口發(fā)展研究所所長(zhǎng)、博士生導(dǎo)師郁鴻勝在上海公開(kāi)講到《風(fēng)口上的長(zhǎng)三角》時(shí)說(shuō)：“長(zhǎng)三角地區(qū)很多三、四線城市都快成二線城市了，為什么？主要是靠近一線城市的邊緣。”

早在10年前，郁鴻勝除擔(dān)任上海社科院城市與人口發(fā)展研究所所長(zhǎng)這一職務(wù)之外，還是國(guó)家發(fā)改委長(zhǎng)三角區(qū)域規(guī)劃綜合組成員，他當(dāng)時(shí)就明確提出了“城市群競(jìng)爭(zhēng)力決定中國(guó)發(fā)展未來(lái)”的重要觀點(diǎn)。

按照打造世界級(jí)城市群的定位，長(zhǎng)三角城市群規(guī)劃可以概括為“一核四帶五圈”，一核就是上海；“四帶”就是沿海發(fā)展帶、沿江城市帶、滬寧合杭甬發(fā)展帶、滬杭金發(fā)展帶；“五圈”就是南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、蘇錫常都市圈與寧波都市圈。

據(jù)悉，長(zhǎng)三角地區(qū)作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，今年上半年GDP同比增長(zhǎng)8.56%，高于全國(guó)GDP增長(zhǎng)率1.86個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)總量占全國(guó)的23.86%。到今年前三季度末，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)仍繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)其他區(qū)域。

10月底，鳳凰財(cái)經(jīng)曾做過(guò)一份區(qū)域GDP榜單排名及分析報(bào)告，該報(bào)告將全國(guó)劃分為7個(gè)區(qū)域，分別為以京津冀城市群為主的華北，以長(zhǎng)三角城市群為主的華東，以長(zhǎng)株潭城市群、長(zhǎng)江中游城市群為主的華中，以珠三角城市群為主的華南，以成渝城市群為主的西南，還有西北與東北地區(qū)。

從榜單來(lái)看，華東地區(qū)前三季度GDP增速8%，排名全國(guó)第二，而該指標(biāo)排名第一的卻是西南地區(qū)，排名第三的是華中地區(qū)。中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳耀告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，經(jīng)濟(jì)增速背后反映的主要是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是否優(yōu)化，尤其是企業(yè)投資活躍度，比如東北一直以傳統(tǒng)重工業(yè)為主，轉(zhuǎn)型與振興的壓力就比較大。

上述報(bào)告分析認(rèn)為，從時(shí)間上看，京津冀概念提出稍晚，各省協(xié)同發(fā)展密切程度不如長(zhǎng)三角。從產(chǎn)業(yè)看，長(zhǎng)三角城市群聚集了許多優(yōu)秀新興產(chǎn)業(yè)，而京津冀城市群中，河北還處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中，但隨著京津冀戰(zhàn)略目標(biāo)逐漸清晰以及政策資金傾斜力度加大，未來(lái)發(fā)展或不可限量。

中國(guó)城市產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟主席陳寶存表示，長(zhǎng)三角整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理，與廣東為核心的珠三角地區(qū)已拉開(kāi)差距，中西部主要以省會(huì)城市為主，一個(gè)省就省會(huì)城市的經(jīng)濟(jì)還可以，東北幾乎可以忽略不計(jì)。

盡管京津冀、長(zhǎng)三角作為東部的兩大城市群經(jīng)濟(jì)體，現(xiàn)有的各種優(yōu)勢(shì)較為明顯，但上述報(bào)告指出，從資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)看，成渝位于全國(guó)“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局中，是西部地區(qū)發(fā)展基礎(chǔ)最好、資源環(huán)境承載能力和發(fā)展?jié)摿ψ顝?qiáng)的地區(qū)之一，具備打造成為有全國(guó)性影響、輻射帶動(dòng)西部地區(qū)發(fā)展的城市群的基礎(chǔ)條件。

“從目前發(fā)展速度、產(chǎn)業(yè)格局、經(jīng)濟(jì)總量等因素來(lái)看，未來(lái)成渝追趕長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀，成為‘中國(guó)經(jīng)濟(jì)第四極’并不遙遠(yuǎn)。”上述報(bào)告預(yù)判說(shuō)。

房企布局新策略：“西進(jìn)”

以長(zhǎng)三角城市群為例，郁鴻勝建議說(shuō)，作為房地產(chǎn)老板，如果要投資的話，該看哪里？要看交叉點(diǎn)，誰(shuí)把交叉點(diǎn)找到了，誰(shuí)就發(fā)財(cái)了。比如南京沿江帶和滬杭帶是有交叉的，類似于這些交叉點(diǎn)，實(shí)際上就是中國(guó)今后發(fā)展過(guò)程中的中心。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年初以來(lái)，跟隨全國(guó)一線品牌房企之后，像東原、金科、藍(lán)光、中房等新一線房企紛紛加碼長(zhǎng)三角新興潛力型城市，比如蘇州、南京、寧波、無(wú)錫等。

以金科股份為例，今年初就提出了“三圈一帶”戰(zhàn)略，而基于此的多筆收購(gòu)動(dòng)作及直接拿地動(dòng)作，與京津冀、長(zhǎng)三角及成渝城市群較為吻合。

金科股份相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司要聚集一切資源早日進(jìn)入上海、天津、廣州、深圳等城市，抓住一切機(jī)會(huì)做大做強(qiáng)重慶、鄭州、合肥、南京、成都、武漢等城市，深度挖掘南寧、青島、石家莊等城市潛力。到2019年，要布局42城115個(gè)項(xiàng)目。

實(shí)際上，像金科、藍(lán)光、中房等新一線房企并不是發(fā)跡于一線城市的區(qū)域型房企，除了深耕原來(lái)的重慶、成都等大本營(yíng)之外，目前正在努力拓展一線城市及東中部的主要省會(huì)城市或計(jì)劃單列市等。

記者觀察到，與新一線房企進(jìn)軍路線不同的一個(gè)重要現(xiàn)象是像萬(wàn)科、恒大、萬(wàn)達(dá)、碧桂園、融創(chuàng)等一線知名房企卻在加速西進(jìn)運(yùn)動(dòng)，尤其是布局武漢、長(zhǎng)沙、成都、重慶、西安、昆明、貴陽(yáng)等重點(diǎn)城市。

實(shí)際上，一線知名房企加速西進(jìn)所重點(diǎn)關(guān)注的城市幾乎都處在國(guó)家“一帶一路”戰(zhàn)略的重要支點(diǎn)上。具體來(lái)看，成都與重慶是成渝城市群及其經(jīng)濟(jì)圈的兩個(gè)增長(zhǎng)極，昆明是泛亞經(jīng)濟(jì)及滇中城市群的核心城市，貴陽(yáng)是黔中城市群的核心城市，西安是“新絲綢之路”經(jīng)濟(jì)帶的重要節(jié)點(diǎn)。

以成都為例，今年恒大地產(chǎn)在該城市高頻拿地，并交替采取收購(gòu)或合作模式不斷儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，雖耗資不菲，但按照成都地產(chǎn)機(jī)構(gòu)最新統(tǒng)計(jì)，恒大已躋身成都樓市前三甲。

成都恒大內(nèi)部人士透露，所有土地都已經(jīng)做好了規(guī)劃，為明年加倉(cāng)補(bǔ)貨做了充分準(zhǔn)備。明年的策略是將推出遍布成都東南西北的多個(gè)新項(xiàng)目，近郊與主城聯(lián)動(dòng)。

11月底，陽(yáng)光城集團(tuán)豪擲105億元收購(gòu)了中大地產(chǎn)，一舉新增儲(chǔ)備包括杭州、寧波與成都等多個(gè)城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。今年6月份，該閩系實(shí)力房企為首次戰(zhàn)略布局成都，不惜溢價(jià)率128%豪擲10.78億元拿下成都西三環(huán)與萬(wàn)興路交界處的一幅52畝的地塊。

12月7日，榮盛發(fā)展豪擲逾20億元首次布局重慶，在巴南區(qū)李家沱板塊拿下兩宗合計(jì)628畝的土地。

前不久，融創(chuàng)中國(guó)一舉收購(gòu)了聯(lián)想控股旗下的融科智地，從而間接布局云南。融創(chuàng)中國(guó)掌舵人孫宏斌曾親赴昆明樓市調(diào)研，并對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘信f改等開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)抱有較高的熱情。

即便一線房企“大兵壓境”，而像德商地產(chǎn)、金房集團(tuán)、協(xié)信集團(tuán)、俊發(fā)地產(chǎn)、天朗控股等一批西部本土實(shí)力房企似乎并未感到壓力。

德商地產(chǎn)董事長(zhǎng)楊彬說(shuō)，房企規(guī)模適度比較好，因?yàn)闊o(wú)論是融資成本，還是投資回報(bào)率，亦或是投資安全性，都是最佳的。他透露，明年德商將上市4個(gè)項(xiàng)目，策略是以產(chǎn)品品質(zhì)來(lái)贏得市場(chǎng)。

2015年40個(gè)大中城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及同比增速