每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

每經(jīng)編輯 王婷婷

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

12月15日凌晨3:00，美國(guó)宣布了一件大事，“忍”了一年的美聯(lián)儲(chǔ)，終于加息25個(gè)基點(diǎn)，美國(guó)聯(lián)邦基金利率從0.25%-0.5%上升至0.5%-0.75%，這是十年半以來(lái)美聯(lián)儲(chǔ)的第二次加息。

加息之后美元牛市來(lái)了！

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，美元進(jìn)入加息通道，從全球投資客或財(cái)富階層的資產(chǎn)配置方向來(lái)看，購(gòu)置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加具有投資價(jià)值。

也就是說(shuō)，美聯(lián)儲(chǔ)加息后，美元會(huì)更“值錢(qián)”。而隨著美元升值，為放緩財(cái)富縮水，有的投資者會(huì)選擇配置美元，有的人會(huì)選擇去香港買(mǎi)保險(xiǎn)，有的人會(huì)去海外投資房子。

在此市場(chǎng)背景下，美元定價(jià)資產(chǎn)處于升值過(guò)程中，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)。而中國(guó)樓市在調(diào)控政策壓力下，已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整的周期，一旦看清美元大勢(shì)，中國(guó)高凈值人群配置美元資產(chǎn)的趨勢(shì)會(huì)更加明顯。

樓市資金將大規(guī)模撤離？

事實(shí)上這一輪的美國(guó)加息，僅僅只是開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，未來(lái)美國(guó)至少還要加兩次息。

交行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，中央高層的經(jīng)濟(jì)導(dǎo)師連平預(yù)測(cè)，2017年美聯(lián)儲(chǔ)或?qū)⒓酉?-3次，美元持續(xù)走強(qiáng)可能是大概率事件！一旦看清美元大勢(shì)，眼前的投資之道就非常清晰：擁有一席美金硬資產(chǎn)，必將是資產(chǎn)配置的強(qiáng)勁后備力，也是抵御時(shí)代風(fēng)險(xiǎn)的避風(fēng)港。

據(jù)綠地美國(guó)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)富豪57%已配置海外資產(chǎn)，其中62.3%首選美國(guó)房產(chǎn)！紐約、洛杉磯，美國(guó)兩大投資熱點(diǎn)城市，比如綠地花300億開(kāi)發(fā)的紐約·太平洋公園，并再洛杉磯開(kāi)發(fā)了洛杉磯.綠地中心。萬(wàn)科也在紐約曼哈頓中城區(qū)核心地段，開(kāi)發(fā)了東53街100號(hào)，還有碧桂園在澳洲等地的大型海外房地產(chǎn)項(xiàng)目。

這些項(xiàng)目為中國(guó)投資者提供了可投資的美元資產(chǎn)。但也讓人擔(dān)心，國(guó)內(nèi)樓市會(huì)否因?yàn)槊涝担斐少Y金美元的外流。

不過(guò)，從本輪商品住宅市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，經(jīng)過(guò)一輪調(diào)控，典型一二線城市10月份以后的商品住宅成交量，已經(jīng)出現(xiàn)30-50%的下滑，熱點(diǎn)城市商品住宅市場(chǎng)率先出現(xiàn)成交量的調(diào)整。

因而華泰證券認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要影響因素來(lái)自國(guó)內(nèi)，受美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策影響不大。美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)降溫作用會(huì)更明顯。若美聯(lián)儲(chǔ)重啟加息進(jìn)程，美國(guó)市場(chǎng)融資成本加大，對(duì)房屋信貸規(guī)模的擠壓力度提升，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格下行可能性較大。

另外，在美聯(lián)儲(chǔ)加息的背景下，金融監(jiān)管部門(mén)也會(huì)加強(qiáng)國(guó)內(nèi)的資金監(jiān)管，盡可能多地將外匯留在國(guó)內(nèi)。

和制造業(yè)相關(guān)的房地產(chǎn)會(huì)更緊張？

實(shí)際上，對(duì)美元加息更緊張的，還是制造業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。因?yàn)椋Ｌ缘呐d起，很多城市在保稅區(qū)內(nèi)的物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)發(fā)展方興未艾。但隨著加息帶來(lái)的美元升值，以人民幣計(jì)價(jià)的美國(guó)商品變得更貴，來(lái)自海淘的需求可能受到?jīng)_擊。

而以普洛斯、東久中國(guó)為代表的中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)巨頭，往往擁有外資背景。美元的升值和加息，可能會(huì)讓這些海外投資者把中心重新轉(zhuǎn)移回國(guó)內(nèi)，使得國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資流出。

但制造業(yè)是我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的主體和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主戰(zhàn)場(chǎng)，美元加息，中國(guó)制造業(yè)要加強(qiáng)用金融工具，抵擋來(lái)自金融資本的攻擊。

在這一背景，中國(guó)自己的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資基金，已經(jīng)開(kāi)始在培育。

比如，由中航、華平、東久中國(guó)聯(lián)手開(kāi)發(fā)的中國(guó)首支專注于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投資的人民幣、美元混合基金就在近期誕生，首期基金規(guī)模為100億元人民幣，這也是迄今為止，上海本土基金中規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投資基金。該產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金將用于投資中國(guó)一線城市及部分1.5線城市的現(xiàn)代化綜合性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

綜上可見(jiàn)，雖然預(yù)期受影響、高凈值人士受誘惑、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受沖擊，但綜合分析，長(zhǎng)期層面上，美元加息對(duì)中國(guó)樓市的影響應(yīng)該極為有限。

本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表邦地產(chǎn)立場(chǎng)。

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