文/杜宇

近日，金科股份豪擲23.5億元一舉收購了海爾地產(chǎn)位于濟南、青島與泰安三個地產(chǎn)公司100%股權(quán)，也間接獲取3個項目。金科斥巨資砸向山東樓市，被外界一致解讀為這是其快速推進(jìn)“三圈一帶”新戰(zhàn)略的重要一環(huán)。

年初以來，熱點城市房價飆漲，典型一二線房企銷售現(xiàn)金流也較為寬裕，加上市場流動性較為寬松，房企拿地?zé)崆楫惓８邼q，熱門城市及地塊高價地頻出。

年初至今，金科多次踩準(zhǔn)時點，加碼項目并購，還多次直接參與重慶、成都等核心城市的土地市場競拍，斬獲頗豐。

如果粗略一算，外界不難發(fā)現(xiàn)，金科通過收購與直接拿地形式儲糧耗資逾百億元，尤其是在南京、天津、合肥、鄭州、濟南等熱點城市均已布下了重要棋子。

高頻儲糧劍指“三圈一帶”戰(zhàn)略

今年3月份，金科首次對外明確提出了“三圈一帶”戰(zhàn)略構(gòu)想，也就是說，以國家城市群規(guī)劃為導(dǎo)向。這與該房企此前曾被諸多券商熱捧為“新型城鎮(zhèn)化第一股”所影射的企業(yè)戰(zhàn)略應(yīng)契合國家戰(zhàn)略的重要性。

具體來看，“三圈一帶”戰(zhàn)略應(yīng)圍繞京津冀經(jīng)濟圈、長三角經(jīng)濟圈、成渝經(jīng)濟圈和長江經(jīng)濟帶進(jìn)行區(qū)域戰(zhàn)略布局，形成華北區(qū)域、華東區(qū)域、重慶區(qū)域和中西部區(qū)域等4個發(fā)展區(qū)域。

作為上述戰(zhàn)略的核心步驟，金科須聚焦并重點布局核心十城，也就是重慶、成都、蘇州、北京、合肥、鄭州、上海、南京、天津、武漢。

但即便是針對上述10個重點城市，在金科看來，未來著力點也不盡相同。其現(xiàn)實策略是，聚集一切資源早日進(jìn)入上海、廣深等城市，抓住一切機會做大做強重慶、天津、鄭州、合肥、南京、成都、武漢等城市，深度挖掘南寧、青島、石家莊等城市潛力。

站在房地產(chǎn)的視角，回顧2016年這一跌宕起伏的年份，全國樓市集中度進(jìn)一步提升，房企強者恒強的馬太效應(yīng)也日趨明顯。俗話說，市場規(guī)模意味著話語權(quán)。以金科為例，其加速向一線乃至熱點二線城市拿地儲糧的節(jié)奏也格外迅猛。

12月5日，金科股份公告稱，全資子公司山東百俊地產(chǎn)與青島海爾地產(chǎn)簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，以自有資金23.51億元收購對方所持濟南海睿、青島海昌、泰安海大的全部股權(quán)。

自此，金科股份間接取得上述三個地產(chǎn)公司各自對應(yīng)濟南海睿的海爾瀾山公館項目、青島海昌的青島羅蘭公館項目、泰安海大的泰安桃花源項目，三個項目總建筑面積合計57.16萬平方米。

上個月，金科成功挺進(jìn)此前一度炙手可熱的合肥樓市，獨攬包河區(qū)S1605、瑤海E1609、廬陽N1608號3宗地塊，合計拿地金額大約26.7億元。與此間隔不久，金科又進(jìn)入廣西南寧和柳州拿地。

12月8號，金科首入天津，一天內(nèi)以13.61億拿下團泊西區(qū)2優(yōu)質(zhì)地塊，進(jìn)一步鞏固了其在京津冀經(jīng)濟圈的戰(zhàn)略布局。

12月14號，金科再次以9.54億分別獲取重慶兩江新區(qū)蔡家和開州東部新區(qū)2優(yōu)質(zhì)地塊，顯示其深耕重慶主戰(zhàn)場的決心。

作為成渝戰(zhàn)略布局的一個棋子，5月份成都金科斥資3億元連拿成都溫江兩幅地塊，入蓉十年在成都已打造7個代表性項目，產(chǎn)品線已覆蓋中高端。

從年初大膽進(jìn)入河南鄭州、江蘇南京，到五、六月份加碼重慶、成都等核心城市新購?fù)恋貎?，再進(jìn)入火熱的合肥等熱門城市，金科異地布局方式越來越多元化，除了直接拿地之外，收購或合作模式越來越常態(tài)化。粗略計算一下，該房企圍繞“三圈一帶”戰(zhàn)略為儲備優(yōu)質(zhì)項目資源不惜斥資上百億元。

日前，金科股份董事會已決定出資10億元成立金科社區(qū)綜合服務(wù)集團，引來業(yè)內(nèi)熱議。申萬宏源證券研報指出，他們看好金科地產(chǎn)十城的“精而專”戰(zhàn)略，社區(qū)服務(wù)的持續(xù)加碼將打開業(yè)務(wù)成長空間，與房地產(chǎn)主業(yè)形成合力效應(yīng)。

今年以來，金科重新對自身進(jìn)行品牌定位，將從傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為美好生活服務(wù)商，首次發(fā)布了“美好你的生活”品牌理念、“健康更好、鄰里更好、居家更好、成長更好、便利更好”產(chǎn)品服務(wù)五大主張，以“美好”、“家”為服務(wù)基點，打造“地產(chǎn)”+“服務(wù)”新運營模式。

低成本多元融資通道作后盾

截至今年9月末，金科股份債券融資余額188.78億元，資產(chǎn)證券化融資余額13.65億元，金融機構(gòu)借款余額216.62億元，無固定期限委托貸款余額為29億元。

隨著規(guī)模的不斷壯大和業(yè)務(wù)擴張需求，金科借助銀行間市場“資產(chǎn)荒”的大背景，繼續(xù)加大低成本多元化融資工具的使用。

截至今年三季度末，金科股份的賬面貨幣資金高達(dá)160.9億元，比年初高出了接近70億元。金科股份資產(chǎn)負(fù)債率79%，已從今年中報末的83.89%下降了4.89個百分點。

除了債權(quán)性融資之外，金科股份今年11月份也順利完成了總募資規(guī)模為45億元的定增融資計劃，大大緩解了該房企的資金需求和負(fù)債率壓力。

作為資本市場較為活躍的地產(chǎn)股，金科股份還在房地產(chǎn)行業(yè)中創(chuàng)新融資工具，比如12月初其所發(fā)行的“招商創(chuàng)融-金科股份應(yīng)收賬款（一期）資產(chǎn)支持專項計劃”ABS產(chǎn)品實際募資18億元，優(yōu)先級規(guī)模17億元，票面年利率僅4.7%，而劣后級規(guī)模為1億元，實為金科自己出資，被盤活的基礎(chǔ)資產(chǎn)是金科按揭購房尾款資產(chǎn)。

3年投資5億元精準(zhǔn)扶貧

創(chuàng)立于1998年的金科集團，經(jīng)過18年的勵精圖治，尤其是借助旗下金科股份這一上市平臺，目前已形成以“新地產(chǎn)+新服務(wù)+新能源”發(fā)展為龍頭，金融投資及資產(chǎn)管理、產(chǎn)業(yè)綜合運營、社區(qū)綜合服務(wù)、酒店、園林、門窗裝飾等協(xié)調(diào)發(fā)展的多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)格局。

目前，金科總資產(chǎn)高達(dá)1051億元，品牌價值121.46億元，客戶滿意度96.61%。據(jù)悉，金科已名列中國企業(yè)500強；財富中國企業(yè)500強；中國民營企業(yè)500強；綜合實力排名中國房地產(chǎn)百強企業(yè)第15位，中國房地產(chǎn)上市公司A股10強等殊榮。

金科集團作為一家大型企業(yè)集團，除了不斷提升產(chǎn)業(yè)競爭力和經(jīng)營業(yè)績之外，還在不斷通過精準(zhǔn)扶貧等形式承擔(dān)更多社會責(zé)任。

據(jù)悉，金科集團近3年實現(xiàn)全年納稅超過100億元，年度慈善捐贈金額1855萬元。比如，“金科紅太陽工程”慈善行動已累計幫助2100多名貧困大學(xué)新生，2000多名留守兒童，1100多名孤寡老人以及超過65000個困難家庭。18年來累計捐助社會公益及慈善事業(yè)逾2.5億元，拉動社會就業(yè)人數(shù)超過20萬人。

金科控股董事局主席黃紅云在談到精準(zhǔn)扶貧時表示，“金科是在改革開放、富民政策下成長起來的企業(yè)，致富思源，富而思進(jìn)?！蓖瑫r，他呼吁更多民營企業(yè)能夠根據(jù)自身情況積極參與到精準(zhǔn)扶貧工作中來，采用“滴灌式”幫扶，“造血”與“輸血”同步，讓更多貧困地區(qū)因此受益。

據(jù)了解，金科年內(nèi)已向忠縣捐贈幫扶資金500萬元，以幫助忠縣石子鄉(xiāng)楊興村完成134戶危房改造、居民點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，改善居住條件，興辦農(nóng)家樂、家庭公寓、土特產(chǎn)店等，增加貧困戶收入，提高旅游接待能力，確保該村通過扶貧驗收。

今年6月底，重慶市調(diào)研忠縣扶貧開發(fā)工作，對金科精準(zhǔn)扶貧點給予高度肯定。強調(diào)說，扶貧開發(fā)貴在精準(zhǔn)，重在精準(zhǔn)，要增加貧困區(qū)域的“造血”功能。

10月中旬，重慶市工商聯(lián)主席、金科控股董事局主席黃紅云受邀參與重慶市“全市脫貧攻堅工作推進(jìn)暨表彰會議”，并透露說“作為民企扶貧的中堅力量，金科將積極投身精準(zhǔn)扶貧事業(yè)，計劃在未來3年內(nèi)投入5億元，三管齊下大力推動精準(zhǔn)扶貧工作。

據(jù)悉，在金科未來3年總投資5億元的精準(zhǔn)扶貧戰(zhàn)略中，其中公益捐贈現(xiàn)金1億元，產(chǎn)業(yè)扶貧投入4億元。針對4億元產(chǎn)業(yè)扶貧，3億元將投入旅游產(chǎn)業(yè)投資，1億元將投入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資。