每日經(jīng)濟新聞 2016-12-26 01:18:28
李宇嘉
2017年是改革的“深化年”,供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要取得實質(zhì)性進展。對于2017年的房地產(chǎn),管理層在中長期的制度建設(shè)和改革方面著墨頗多,而不是強調(diào)明年將如何調(diào)控,這在過去是很罕見的。
從近期管理層的部署和講話看,圍繞供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這個“綱”,提出很多推進改革的新要求,比如樓市長效機制建設(shè)、基礎(chǔ)性制度建設(shè)、租售并舉、盤活存量土地和疏導購房需求等。
近期,筆者在參加一些樓市年終總結(jié)和展望研討會時發(fā)現(xiàn),供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等成了報告中的“熱點詞”。但是,什么是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、如何推進,爭議很多。比如,有地方政府談到,地方在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革上主要做好土地和住房供應(yīng);比如,現(xiàn)有政策要求大城市控制土地出讓規(guī)模,是否與供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革違背;再如,規(guī)范開發(fā)、銷售、中介行為與供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是什么關(guān)系,這些都需要厘清。
供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的內(nèi)容就是,通過供給端體制改革和機制創(chuàng)新,提高供給的質(zhì)量和效率。從資源配置看,我國樓市距有效市場還有差距,供應(yīng)質(zhì)量和效率亟待提升,需要推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。
供給的源頭土地市場問題最大。集體土地流轉(zhuǎn)是歷史必然,但囿于改革的漸進性、穩(wěn)中求進的治國理念,目前并非重點,關(guān)鍵在于城市國有土地。目前,包括北上廣深在內(nèi),我國大城市并不缺地,缺的是供地制度和機制。由于產(chǎn)業(yè)升級,人口集聚,大城市第三產(chǎn)業(yè)效率遠高于第二產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)的精髓就是基于就業(yè)、公共服務(wù)需求的人口集聚和分工。但為追求投資和稅收短期績效,地方更傾向于“上項目”。因此,各地大打低地價招商旗號、工業(yè)區(qū)遍地,供地極其粗放。
而且,基于比較優(yōu)勢,很多存量工業(yè)用地早該騰出來用于住房建設(shè)。但是,實際控制土地的國企、園區(qū)將土地看作一塊肥肉,或等待政府高價收儲,或自己開發(fā)房地產(chǎn)。區(qū)域規(guī)劃調(diào)整(“工改居”)滯后,居住公共配套供給壓力大,地方收儲進展不足。
同時,工業(yè)用地改居住功能,不僅要繳巨額土地出讓金(工業(yè)地價僅為住宅1/10左右,且很多工業(yè)用地是無償劃撥的),還要投入巨資做公共配套,國企搞房地產(chǎn)也很難。因此,一邊是工業(yè)用地閑置和低效,另一邊是住宅用地不足。
基于此,單邊增加新地供應(yīng),只會導致城市“攤大餅”擴張,城市集聚度下降,道路等公共配套被動延伸、分攤效應(yīng)不足,空間使用效率降低。此外,工業(yè)配套與生活配套交叉,城市生活和生產(chǎn)成本居高不下,“城市病”難解。而且,“攤大餅”模式下外圍供地效率始終低于中心區(qū),中心區(qū)高房價無解,存量用地改造成本不斷攀高,導致地方更依賴新地供應(yīng)。因此,中央經(jīng)濟工作會議提出,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng),提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。
合理增加土地供應(yīng),主要指盤活存量,并非新增供地。國土部批復大城市邊界、要求減量發(fā)展,意在倒逼地方在存量上下苦工,而非一味地新增。
盤活存量才能提高房地產(chǎn)供應(yīng)質(zhì)量,如何盤活顯然要體制改革和機制創(chuàng)新,關(guān)鍵在落實地方政府主體責任,這就是樓市的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。
租售并舉也如此。我國大城市40%的居民長期租房、72%的流動人口租房,北京每天有20萬人在找房子租,“先租后買”更是普遍選擇。當前及未來,新市民已經(jīng)成為住房消費主體。
但目前,租賃市場發(fā)展非常滯后、野蠻生長。對于承租方、出租方、中介等三方的權(quán)利和義務(wù),各地普遍缺失規(guī)范性文件,投入監(jiān)管嚴重不足。相比房價、開發(fā)、銷售等數(shù)據(jù),租賃房源、租金等信息嚴重缺失,監(jiān)管程度不高的中介成為唯一供應(yīng)渠道。大城市適合需求的小戶型租賃房占比不到30%,同時有20%以上的房子閑置。調(diào)查顯示,大城市40%~50%的租客表示曾遇到過不良中介。
基于土地財政、固定資產(chǎn)投資考慮,政府管理仍傾向于新房開發(fā)、銷售。因此,地方房地產(chǎn)管理上存在的問題,造成了產(chǎn)品供給嚴重滯后于市場和百姓實際需求。
未來,管理標的的重點應(yīng)該從新房轉(zhuǎn)向二手住房、租賃市場,從開發(fā)商轉(zhuǎn)向中介及從業(yè)人員。這也是房地產(chǎn)管理機制的創(chuàng)新,這樣的創(chuàng)新能夠疏通供應(yīng)滿足需求的通道,提高供應(yīng)的質(zhì)量,也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的內(nèi)容。
目前,人口向就業(yè)機會更多、收入更高、生活更豐富的大城市遷徙已是必然趨勢。因此,就應(yīng)該根據(jù)人口流動的空間趨勢,相應(yīng)增加土地和住房供應(yīng)。但同時,由于大城市在規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、人口布局上先入為主,人地矛盾短期內(nèi)非常突出,高房價是必然的。通過軌道交通建設(shè),并配以相應(yīng)生活服務(wù)設(shè)施,引導新市民在城市外圍居住,這是降低住房成本、滿足空間需求的必然結(jié)果。
但是,大城市開發(fā)外圍,一定要滿足兩個原則,即公共服務(wù)與住房建設(shè)同步推進,軌道交通與其他交通無縫對接,降低通勤成本。近年來,我國各大城市開發(fā)了很多新區(qū),但能夠做到這兩點的很少。這是很多新區(qū)入住率低,甚至淪為空城、鬼城的主要原因,反而倒逼中心區(qū)房價越來越高。
因此,并不是沒有需求,而是供應(yīng)端出了問題,很多新區(qū)開發(fā)仍舊是房地產(chǎn)開發(fā)、土地財政的“攤大餅”思路,沒有注入人的因素、公共服務(wù)的因素。未來,不管是疏導大城市需求,還是三四線去庫存,必須要摒棄傳統(tǒng)思路,遵循這兩個原則,這也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的內(nèi)容。
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