超百億大并購物產(chǎn)中大地產(chǎn)業(yè)務，讓曾經(jīng)“三年業(yè)績翻十倍”的陽光城重回人們的視線。悄然間，這位沉默的收購者已然攬下超200億的資產(chǎn)，躋身本年度的并購狂潮的第一梯隊。

相比起融創(chuàng)、恒大和碧桂園等房企在全國各地攻城略地的高調(diào)并購步伐，陽光城在過去一年多的房企擴張史中，悄然間實現(xiàn)了從招拍掛到并購導向的轉(zhuǎn)型，為自身在地產(chǎn)白銀時代的競爭格局下，掠取到了足夠的資本。

在悄然擴張中，陽光城不斷踐行已定3+1+X（長三角＋京津冀＋珠三角＋大福建＋戰(zhàn)略城市點）戰(zhàn)略，精準布局，相關評論指出，本年度陽光城的區(qū)域布局可以說大部分由并購完成。比如，通過接盤新華都的項目首入湖南，通過物產(chǎn)中大深入成都，乃至四入廣州南沙，鞏固長三角，并購在其“長三角＋京津冀＋珠三角＋大福建＋戰(zhàn)略城市”的新布局中作用顯著。

此前，根據(jù)廣發(fā)證券研報中的數(shù)據(jù)，2016年前十個月，陽光城通過股權(quán)收購方式增加的項目金額占比已經(jīng)達到51%。

不完全統(tǒng)計，包括買下物產(chǎn)中大的地產(chǎn)業(yè)務是陽光城今年以來公開的第八次并購，前7次收購累計花去119億元，陽光城目前為止在并購市場已經(jīng)下單224億元，成功完成了廣州、長沙、蘇州、杭州、南昌的戰(zhàn)略布局。

出色轉(zhuǎn)身 并購成擴張“捷徑”

相關評論指出，今年來，隨著招拍掛土地成本的節(jié)節(jié)攀升，對于傳統(tǒng)房企而言，收購土地或項目無疑是加速企業(yè)規(guī)模擴張，增加可售資源直接、有效的方式之一。一方面，以收購方式獲取項目的拿地成本一般相對較低，可使企業(yè)避開激烈的市場競爭；另一方面，部分收購獲取的項目，可快速推向市場，加速企業(yè)資金回流。

陽光城的公告顯示，在11月30日收購物產(chǎn)中大資產(chǎn)包之前，陽光城已完成的并購項目已多達13宗，布局范圍包括廣州、上海、蘇州、廈門、西安、杭州、福州、長沙等一、二線城市和重點省會城市。

而在收購物產(chǎn)中大15個資產(chǎn)包前不久，陽光城11月剛剛完成了另一項收購。以2.5億元的價格從控股股東關聯(lián)方陽光城控股手中收購了其所持有的象陽投資50%股權(quán)，同時以7.92億元受讓了象陽投資相應的債權(quán)。

據(jù)陽光城的公告信息，象陽投資所投資的天安登云房地產(chǎn)項目，地塊取得時間為20世紀90年代，土地成本極低。而近年來當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格漲幅相當大，近期福州主要城區(qū)土地招拍掛的成交樓板價，大都超過1萬元/平方米。

業(yè)界預計，該項目未來的售價預計在2.4萬~3.6萬元/平方米左右，將給陽光城帶來較豐厚的收益回報。

有分析人士指出，通過收購及公開市場途徑，今年陽光城新增了大量土地，新增土地儲備可能會超過千萬平方米。雖然目前陽光城還未披露土地儲備情況，但其總資產(chǎn)不經(jīng)意中已經(jīng)躍過了千億元大關。

此外，在本年度陽光城眾多收購項目中，布局廣州的動作頗為引人注目。

7月3日、7月15日以及8月9日公司公告顯示，陽光城分別以11.03億元、12.67億元和3.66億元收購南沙的廣州廣晟海韻房地產(chǎn)有限公司49%股權(quán)、廣州南沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)太古房地產(chǎn)有限公司90%股權(quán)、廣州南沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)逸濤雅苑房地產(chǎn)有限公司90%權(quán)益。

9月28日，陽光城再次公告，擬通過持有100%權(quán)益的子公司上海富利騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以20.49億元收購廣州祺浩投資有限公司及廣州南沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)鴻圖建材有限公司合計持有的廣東逸濤萬國房地產(chǎn)有限公司50%股權(quán)。

逸濤萬國房地產(chǎn)持有南沙區(qū)南沙街共計13宗商住用地，以及一宗工業(yè)用地，至此，通過并購的方式，在短短的3個月的時間內(nèi)，陽光城不僅實現(xiàn)了進入廣州的目標，并且在這個眾多房企眼中的“香餑餑”的城市累計持有土地面積超過70萬平方米。

此外，陽光城在長沙、西安等地的布局一樣頗受好評，易居智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析表示：陽光城全國化布局的戰(zhàn)略積極且富有戰(zhàn)略眼光。從積極的角度看，今年上半年陽光城銷售業(yè)績不錯，有這樣一個能力去開拓新市場，尤其是一些低估的市場，比如說類似長沙、廣州等房價總體不算太高，但后續(xù)成長性比較好的市場。

據(jù)陽光城集團總裁張海民表示，今年公司在招拍掛和并購市場的投資比例為2：8。實際上，在房地產(chǎn)企業(yè)并購時代來臨的大背景下，收購所帶來的低成本土地既為房企的規(guī)模遞增提供成長土壤，也是維持和提升利潤的一條“捷徑”，在一、二線城市公開土地競爭達到白熱化的情況下，陽光城在今年一改過往的拿地風格。

張海民稱，陽光城現(xiàn)在的合作出發(fā)點很簡單，并購城市和時機的選擇，要聚焦重點城市。他指出：“投資是地產(chǎn)的第一要義，陽光城收購的原則是合作共贏。在這個端口還是尋求一些現(xiàn)金流比較緊張但是缺乏團隊的標的，就是既缺錢又缺人的，我們配錢配人，合作共贏才比較容易切入。”

顯然，在確立了“3+1+X”的企業(yè)戰(zhàn)略之后，并購已成為陽光城驅(qū)動新一輪快速擴張的引擎之一。

興業(yè)證券最新一期研報指出：陽光城本輪拿地時間戰(zhàn)略和空間戰(zhàn)略十分優(yōu)異，為未來高成長奠定基礎。公司2016年前三季度拿地金額和銷售金額分別為293億元和291億元，拿地占銷售金額比重達101%，相對2015年的43.4%大幅提升，凸顯公司擴張決心。公司土儲空間布局合理，公司堅定實施“區(qū)域聚焦、深耕發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略，堅持“3+1+X”的區(qū)域布局，始終面向主流市場。2016年前三季度新增拿地金額一、二線城市占比達到92%，主要分布在廣州、蘇州、杭州、福建、東莞、北京等核心城市，其中珠三角占34%、長三角占31%、中西部占25%、大福建7%。主要分布在核心一、二線城市，為未來3~5年持續(xù)開發(fā)奠定了堅實基礎。

而中信建投研報指出，2016年陽光城將沖刺400億元銷售目標，由此看來，在此目標之下，通過公開招拍掛和并購獲取項目在一定時間依舊會成為陽光城繼續(xù)開疆拓土的進擊模式，而就目前的情況來看，事實上，已經(jīng)取得了一定的成效。

并購大戶的“抄底”策略

而在開疆拓土總資產(chǎn)破千億的背后，更引人關注的是。在陽光城巨量收購的背后，綜合來看，企業(yè)拿地的成本非常低，相對比同期招拍掛的土地價格，陽光城巧妙地囤積了大量的優(yōu)質(zhì)資源。

根據(jù)中信建投的統(tǒng)計，2016年前10個月，陽光城收購項目的平均樓面價僅為1616元/平方米（其上半年的銷售均價為19955元/平方米），雖然投資力度加強，但拿地成本同比下降49%。

這些便宜的土地成為了陽光城改善利潤的根基。根據(jù)廣發(fā)證券的數(shù)據(jù)，陽光城通過收購獲項目的理論毛利率達到了56%，而同期招拍掛渠道獲取的項目平均毛利僅有16.4%。

陽光城官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，公司今年購入的廣州廣晟海韻房地產(chǎn)、廣州太古房地產(chǎn)、廣東逸濤雅苑房地產(chǎn)、廣東逸濤萬國房地產(chǎn)四大房企收獲土地超180萬平方米，平均樓面價為2600元/平方米，而其區(qū)域樓面價已接近15000至18000元/平方米。

查閱相關資料發(fā)現(xiàn)，陽光城本年度并購土地基本均低于當?shù)貐^(qū)域樓面價。

包括在本次物產(chǎn)中大的報告中可以看到在轉(zhuǎn)讓前，雖然一些公司凈利為負，但是物產(chǎn)中大地產(chǎn)處于盈利狀態(tài)，對母公司有良好的業(yè)績貢獻。2016年上半年，物產(chǎn)中大的地產(chǎn)業(yè)務營收為23.45億元，毛利率為27%。

這也印證了陽光城總裁張海民所言，陽光城現(xiàn)在的合作出發(fā)點很簡單，就是要按戰(zhàn)略進入城市，一要做大規(guī)模；二要保證上市公司利潤。

批量獲取并購項目后，陽光城在后續(xù)開發(fā)中亦取得成本和收益兩個維度上的雙豐收。以陽光城并購新華都的長沙項目為例，項目存量近300萬平方米的可售面積，陽光城接手后，在優(yōu)化項目品質(zhì)的同時，導入高強效營銷，已經(jīng)實現(xiàn)了高溢價與高銷量的局面。

改名為陽光城尚東灣的長沙天地，目前售價增幅已達20%，三季度以來，項目銷售極為火爆，可售房源已基本銷售完畢，并在10月創(chuàng)下長沙銷售面積排行榜第一的佳績。

業(yè)內(nèi)人士認為，經(jīng)過2015年、2016年兩年的運籌，陽光城已經(jīng)成為全國同等規(guī)模公司里，土儲增長更快、結(jié)構(gòu)更良性、更具備業(yè)績增長潛力的房企，有望成為下一輪周期里更具盈利前景的房企。

陽光城2.0時代值得期待

從2011年的房企品牌價值百強未入，到2015年、2016年連續(xù)躍進中國房企品牌價值20強。在房地產(chǎn)白銀時代行業(yè)利潤不斷壓縮、企業(yè)競爭日益激烈的背景下，陽光城作為連續(xù)四年“成長性十強”冠軍，以高成長精品地產(chǎn)運營商之姿保持“有質(zhì)量增長”，始終以蹄疾步穩(wěn)之態(tài)向著房企第一梯隊持續(xù)發(fā)力。

2016年，陽光城集團全面升級3+1+ X戰(zhàn)略布局，在領跑大福建的同時，著力深耕長三角，京津冀和珠三角三大核心區(qū)域，并擇機進入戰(zhàn)略機會城市。今年3+1+X的布局完成，產(chǎn)品的更新?lián)Q代，金融創(chuàng)新的不斷優(yōu)化，將使陽光城進入全新的發(fā)展階段。

陽光城的第二代產(chǎn)品以居者之“悅”為產(chǎn)品研發(fā)的起點，以“降維戰(zhàn)略”為方法論，通過產(chǎn)品策略的升維、設計升維、配套升維、服務升維和居住體驗升維等幾大維度，全面實現(xiàn)生活方式的升維，并以此來滿足相對低維的市場需求，形成“降維攻擊優(yōu)勢”。在項目的實際操刀中，可簡單歸結(jié)為設計精細化、高端住宅輕奢化、配套酒店化與社區(qū)智能化。

此外，繼攜手陽光城發(fā)起成立海峽人壽后，陽光城母公司陽光控股在金融業(yè)務領域接連取得重大進展。成立陽光證券，投資75億元成為興業(yè)銀行民營第一大股東，2016年8月又成功地成為以色列三大保險巨頭之一、擁有3000億資產(chǎn)的鳳凰控股有限公司的控股股東，其主力籌建華通銀行的計劃亦于11月28日成功獲得銀監(jiān)會的批復?？毓晒蓶|在金融業(yè)務上的一系列重大進展，亦對獲得豐沛土地儲備的陽光城未來發(fā)展形成重大推力。

嚴躍進也表示，近期以來，陽光城在泛房地產(chǎn)領域動作頻頻，包括涉足保險金融，開拓商業(yè)地產(chǎn)領域等，這也反映了企業(yè)對市場競爭變化現(xiàn)狀的一個積極態(tài)度，整體來看，新的領域開拓，有利于企業(yè)及時抓住新的發(fā)展機會，而陽光城在新的趨勢研究方面，有利于未來企業(yè)的擴大成長，增加規(guī)模的同時對提高盈利水平、管理能力都有積極的作用。