滬港通開(kāi)閘兩年后，深港通也正式宣告啟航，被嚴(yán)重低估的港股市場(chǎng)迎來(lái)新風(fēng)口，這對(duì)于準(zhǔn)備充分的價(jià)值投資者來(lái)說(shuō)正當(dāng)其時(shí)。

12月18日，證監(jiān)會(huì)表示，深港通自開(kāi)通以來(lái)總體運(yùn)行平穩(wěn)，各個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)作正常，基本實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。此前12月5日，深圳證券交易所和香港聯(lián)合交易所同時(shí)敲響開(kāi)市鐘和開(kāi)市鑼?zhuān)嫔罡弁ㄕ介_(kāi)啟，內(nèi)地與香港股票市場(chǎng)直投通路全部打開(kāi)，滬深港“共同市場(chǎng)”正式形成。

深港通從本質(zhì)上是為了加快兩地市場(chǎng)互通，A股對(duì)H股的估值溢價(jià)率收窄，并軌趨勢(shì)加速，這對(duì)于香港資本市場(chǎng)長(zhǎng)期低估值的內(nèi)房股，將提供價(jià)值修正的契機(jī)。尤其是伴隨著居民財(cái)富積累及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型加速，內(nèi)地資本全球化配置時(shí)代開(kāi)啟，港股市場(chǎng)越來(lái)越成為內(nèi)地資本連通全球的橋梁。

花旗房地產(chǎn)研究部發(fā)表的最新報(bào)告就指出，在港股上市的內(nèi)地房企迎來(lái)多重利好因素，其中倍受關(guān)注的可能是萬(wàn)科H、龍光地產(chǎn)（03380，HK）。

根據(jù)龍光地產(chǎn)公告披露，截至11月30日，公司年內(nèi)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售面積約216萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額約為人民幣268.9億元，銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)51.3%，超額完成全年280億元銷(xiāo)售任務(wù)并無(wú)懸念。

在當(dāng)前“資產(chǎn)配置荒”大背景下，在珠三角都市圈擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的龍光地產(chǎn)獲得國(guó)泰君安、輝立證券等眾多機(jī)構(gòu)看多；另一著名投資銀行中泰國(guó)際，則將龍光地產(chǎn)推薦為“2017年內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)首選”。無(wú)疑，本次深港通開(kāi)通，成為港股通標(biāo)的股的龍光地產(chǎn)，被低估的價(jià)值將迎來(lái)修正契機(jī)。

打開(kāi)價(jià)值修正通道

千呼萬(wàn)喚始出來(lái)，12月5日，深港通終于正式啟動(dòng)。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家一致認(rèn)為，深港通的開(kāi)通，標(biāo)志著中國(guó)內(nèi)地資本市場(chǎng)的對(duì)外開(kāi)放和與國(guó)際資本市場(chǎng)融合更進(jìn)了一步。

西南證券分析報(bào)告顯示，港股估值長(zhǎng)期處于低位，市盈率水平已觸及歷史底部。目前A股的估值仍較大程度高于過(guò)去兩年的平均水平，但港股的估值卻低于過(guò)去兩年的平均水平，處于十年來(lái)的底部。相比其他股票市場(chǎng)同期PE都在13倍以上，港股這種10倍以下的整體市盈率在全球市場(chǎng)都處于低位。

眾多券商分析師認(rèn)為，港股處于谷底，不是因?yàn)閮r(jià)值投資不值得重視，而是熱錢(qián)為追逐短期收益流向了趨勢(shì)明顯的新興市場(chǎng)。深港通開(kāi)通后，港股的價(jià)值洼地效應(yīng)明顯，加上目前場(chǎng)內(nèi)資金充裕，對(duì)投資境外資產(chǎn)有一定需求，A股資金南下的熱情會(huì)越來(lái)越高。香港中小型股票將迎來(lái)“價(jià)值修復(fù)”機(jī)會(huì)，市值較低、符合交易條件的香港中小型開(kāi)發(fā)商將會(huì)受到南向資金的追捧。

從深港通開(kāi)通后資金流向亦反映此種趨勢(shì)，機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)表明，深港通開(kāi)通第一天深股通流入27.11億元，滬股通流出13.92億元，北向資金合計(jì)13.18億元，南向資金合計(jì)19.1億元。AH股溢價(jià)指數(shù)下跌0.49%，表明A股對(duì)H股的估值溢價(jià)率收窄，并軌趨勢(shì)加速。第二天上午，溢價(jià)指數(shù)再次跌0.4%，價(jià)格并軌趨勢(shì)延續(xù)。

長(zhǎng)期以來(lái)，港股市場(chǎng)的低估值一直是內(nèi)房股的隱痛，在港股市場(chǎng)上市的同業(yè)開(kāi)發(fā)商，無(wú)論是已被納入滬港通的大中型開(kāi)發(fā)商，或是此次被納入深港通的中小型開(kāi)發(fā)商，與A股同業(yè)相比，從估值角度而言均存在大幅折價(jià)。

這便形成了中小盤(pán)估值洼地，內(nèi)地資金若流向港股，深港兩市估值差異最大的中小盤(pán)港股收益概率會(huì)更高。隨著中小盤(pán)港股的價(jià)值因流動(dòng)性的改善而被重估，類(lèi)似于萬(wàn)科H、龍光地產(chǎn)等廣為內(nèi)地投資者熟悉的、擁有高業(yè)績(jī)成長(zhǎng)潛力、高素質(zhì)資產(chǎn)以及獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的標(biāo)的，將成為深港通的受惠者。

2013年12月在香港聯(lián)交所上市的龍光地產(chǎn)，其2016年中報(bào)業(yè)績(jī)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售人民幣143.9億元，同比大幅飆升71%。從2014年上市之初的130億元銷(xiāo)售額到2016年超越280億元跨欄，龍光地產(chǎn)以年均50%以上的增長(zhǎng)速度迅速增長(zhǎng)，其上半年毛利率進(jìn)一步增長(zhǎng)至30.3%，穩(wěn)居高盈利能力房企第一梯隊(duì)。

目前，龍光地產(chǎn)股價(jià)維持在3.00港元/股左右，總市值約170億港元，市盈率5倍左右，股價(jià)仍處于被低估的階段。中金發(fā)表的報(bào)告指出，龍光中期業(yè)績(jī)超出該行預(yù)期15.0%，作為中金房地產(chǎn)板塊的首選股票，上調(diào)龍光地產(chǎn)目標(biāo)價(jià)至4.34 港元。

以軌交物業(yè)布局都市圈

資本評(píng)判價(jià)值投資的標(biāo)準(zhǔn)主要來(lái)自于對(duì)業(yè)績(jī)的考量，在當(dāng)下“資產(chǎn)配置荒”的大背景下，對(duì)于成長(zhǎng)型房企來(lái)講，優(yōu)質(zhì)土地已經(jīng)成為資本市場(chǎng)估值的最大指數(shù)。

從珠三角區(qū)域來(lái)看，城市發(fā)展之間最明顯的變化，就是單一城市向城市群或者城市帶的變遷，再加上軌道交通拉近了城市之間的距離，由此所導(dǎo)致的人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)重構(gòu)，都市圈的風(fēng)口已經(jīng)到來(lái)。簡(jiǎn)言之，誰(shuí)優(yōu)先布局軌道交通物業(yè)及獲取都市圈優(yōu)質(zhì)土地，誰(shuí)就在競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。

作為城市圈最便捷的一體化紐帶，軌道交通將深度覆蓋經(jīng)濟(jì)圈。未來(lái)10年，中國(guó)預(yù)計(jì)將新增1.7億城鎮(zhèn)人口，但容納城市新移民的主要地點(diǎn)更可能是特大型城市延展而出的城市圈。超級(jí)大城市圈的居住與生活，將沿著軌道交通鋪展開(kāi)來(lái)。

國(guó)內(nèi)軌交物業(yè)模式的迅速崛起，正在催生房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)新場(chǎng)景，一批率先布局的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始收獲紅利。12月5日，被視為軌交物業(yè)先行軍的龍光地產(chǎn)獲得國(guó)泰君安證券首次研究覆蓋，并被給予增持投資建議，目標(biāo)價(jià)為4.5港元，相對(duì)于現(xiàn)價(jià)有近50%的上升空間。

國(guó)泰君安認(rèn)為，龍光地產(chǎn)布局以深圳為主的珠三角核心軌道交通物業(yè)，隨著其優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備陸續(xù)開(kāi)發(fā)入市，其預(yù)售及結(jié)算銷(xiāo)售將大幅提升，業(yè)績(jī)將進(jìn)入快速釋放期。

作為一種以公共交通為導(dǎo)向的城市發(fā)展模式，TOD模式在東京和香港等國(guó)際化大都市中早已非常成熟，而地鐵上蓋屬于軌交物業(yè)，符合城市以TOD模式發(fā)展的新理念，有望成為未來(lái)主流趨勢(shì)，萬(wàn)科等開(kāi)發(fā)商已紛紛布局。

梳理發(fā)現(xiàn)，龍光長(zhǎng)期堅(jiān)持理性嚴(yán)密的拿地邏輯，把握區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和城市核心升級(jí)方向，與軌道交通公共設(shè)施發(fā)展節(jié)奏保持戰(zhàn)略契合。

目前，龍光地產(chǎn)已布點(diǎn)深圳多個(gè)地鐵軌道物業(yè)項(xiàng)目。貨值超百億的龍華旗艦項(xiàng)目玖龍璽，為龍華中心區(qū)白石龍站上蓋物業(yè)；龍華紅山站項(xiàng)目，同在龍華中心區(qū)與深圳北站一站之隔，這里是政府重點(diǎn)打造的核心商圈。

已經(jīng)入市的玖龍璽項(xiàng)目，已經(jīng)充分展現(xiàn)其地鐵物業(yè)的價(jià)值。2014年10月，在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)氛圍較為低迷的環(huán)境下，龍光地產(chǎn)拿下白石龍地鐵站“玖龍璽”項(xiàng)目并在1年時(shí)間內(nèi)正式開(kāi)盤(pán)，目前已推貨源已全部售罄，銷(xiāo)售回籠超60億元。玖龍璽也因此成為龍光精準(zhǔn)把握投資窗口期、全力發(fā)掘打造“軌道交通物業(yè)”產(chǎn)品價(jià)值的標(biāo)桿項(xiàng)目。

正是得益于前瞻性的布局，龍光地產(chǎn)的銷(xiāo)售順利推進(jìn)。數(shù)據(jù)顯示，龍光地產(chǎn)銷(xiāo)售及資金回籠情況良好，資金回籠率高達(dá)92%，為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供了充足營(yíng)運(yùn)資金。

國(guó)泰君安研報(bào)認(rèn)為，深圳土地出讓面積緊缺，龍光地產(chǎn)以“軌交+物業(yè)”模式有望實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)足發(fā)展，參與城市新型開(kāi)發(fā)模式。

目前，龍光地產(chǎn)在深圳六個(gè)項(xiàng)目均為地鐵上蓋物業(yè)或沿線(xiàn)物業(yè)。該研報(bào)指出，龍光開(kāi)發(fā)地鐵上蓋物業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，已經(jīng)在深圳新城市開(kāi)發(fā)模式中獲得先機(jī)，后續(xù)有望憑借優(yōu)異的軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)能力復(fù)制至其他城市。

國(guó)泰君安報(bào)告預(yù)計(jì)，隨著核心項(xiàng)目的陸續(xù)結(jié)算，龍光地產(chǎn)業(yè)績(jī)將進(jìn)入快速釋放期，成長(zhǎng)空間預(yù)期有望進(jìn)一步提升。目前公司土地儲(chǔ)備共計(jì)1408萬(wàn)平方米，可滿(mǎn)足未來(lái)至少3~4年的銷(xiāo)售需求，銷(xiāo)售額及凈利潤(rùn)的高速增長(zhǎng)有望延續(xù)。

低成本運(yùn)營(yíng)推升業(yè)績(jī)持續(xù)爆發(fā)

相對(duì)低廉的土地成本優(yōu)勢(shì)為龍光地產(chǎn)的業(yè)績(jī)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)支撐。輝立證券近日發(fā)布的研究報(bào)告指出，龍光地產(chǎn)重點(diǎn)布局深圳，其在深圳的項(xiàng)目均位于優(yōu)越位置，加上深圳持續(xù)強(qiáng)勁的住房需求，多因素疊加將有利于龍光地產(chǎn)的業(yè)績(jī)持續(xù)發(fā)展。此外，龍光地產(chǎn)坐擁優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，其較低的土地成本可以支撐龍光地產(chǎn)在未來(lái)幾年取得可觀(guān)的盈利預(yù)期。

龍光地產(chǎn)2016半年報(bào)顯示，截至6月30日，龍光地產(chǎn)土地儲(chǔ)備的平均價(jià)格為每平方米人民幣3409元，其中近年在深圳投得的三幅地塊，包括今年6月購(gòu)入的光明項(xiàng)目，去年12月購(gòu)入的坪山項(xiàng)目，以及去年9月購(gòu)入的龍華紅山項(xiàng)目，該三個(gè)項(xiàng)目的平均地價(jià)遠(yuǎn)低于深圳市同期土地平均成交價(jià)格。

截至2016年6月底，龍光地產(chǎn)土地儲(chǔ)備為1408萬(wàn)平方米，在珠三角大深圳圈投資額占比超86%，足以支撐未來(lái)3~5年的發(fā)展。此外按照貨值估算，龍光地產(chǎn)在大深圳區(qū)域貨值占比超過(guò)七成，未來(lái)業(yè)績(jī)爆發(fā)潛力驚人。

梳理其年報(bào)發(fā)現(xiàn)，龍光地產(chǎn)深耕珠三角區(qū)域，已實(shí)現(xiàn)深圳、廣州、珠海、南寧、汕頭等城市的戰(zhàn)略布局，其中深圳區(qū)域2016年上半年貢獻(xiàn)了53%的銷(xiāo)售額。按公司可售資源貨值分布，深圳區(qū)域占比約73%。

龍光地產(chǎn)超預(yù)期的業(yè)績(jī)已經(jīng)引起機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注，8月29日，專(zhuān)業(yè)投資網(wǎng)站Guru Focus指出，海外機(jī)構(gòu)惠理基金持續(xù)增持龍光地產(chǎn)?；堇砘鹪趧傔^(guò)去的第二季度以平均股價(jià)2.79港元共增持了5912萬(wàn)股龍光地產(chǎn)股份，對(duì)惠理基金的投資組合的影響是1.71%，惠理基金現(xiàn)在共持有公司1.54億股。

從深股通開(kāi)通首個(gè)交易周的情況看，借道深股通的外資，仍延續(xù)了以往的投資風(fēng)格，即偏愛(ài)低估值、高分紅個(gè)股。從整體上而言，如果將派息因素考慮進(jìn)來(lái)后，高分紅的股票帶來(lái)的收益一直都優(yōu)于大盤(pán)整體。

根據(jù)機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，惠理基金看好龍光地產(chǎn)的盈利能力，并指出龍光地產(chǎn)的股本回報(bào)率達(dá)21.5%，在同行中名列前茅，排名高于88%的同業(yè)；同時(shí)，龍光地產(chǎn)的股息率在過(guò)去3年以來(lái)未曾低于5%，高于69%的國(guó)際同行。

此外，國(guó)泰君安研報(bào)還顯示，龍光地產(chǎn)2015年凈利潤(rùn)率為13.5%，高于行業(yè)平均水平4.5個(gè)百分點(diǎn)。隨著后續(xù)深圳紅山及光明項(xiàng)目入市，利潤(rùn)率水平有望保持在行業(yè)領(lǐng)先水平。

文/ 黃文

市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎