在與融創(chuàng)的交易完成交割后，萊蒙國(guó)際回籠現(xiàn)金流重新聚焦深圳及臨深片區(qū)，正在通過(guò)一系列擴(kuò)張動(dòng)作布局深圳舊改，并重點(diǎn)推進(jìn)香港元朗宅地項(xiàng)目和擴(kuò)大海外資產(chǎn)配置。

萊蒙國(guó)際首席財(cái)務(wù)官陳競(jìng)德表示，公司的財(cái)務(wù)狀況非常穩(wěn)健，“減負(fù)”虧損項(xiàng)目后公司在深圳增加了新的項(xiàng)目，這使得萊蒙國(guó)際的儲(chǔ)備地塊都是能夠帶來(lái)盈利的項(xiàng)目。在深圳的舊改項(xiàng)目，萊蒙國(guó)際試水以基金管理公司運(yùn)作的輕資產(chǎn)模式，以使公司未來(lái)達(dá)到輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)協(xié)調(diào)并進(jìn)的狀態(tài)。

大舉布局深圳舊改

1993年成立于香港的萊蒙國(guó)際，2002年進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)，其開發(fā)的“水榭”系高端住宅，在深圳享有頗高知名度，贏得“豪宅專家”之美譽(yù)。

經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，萊蒙國(guó)際打造了兩條優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品線，先后創(chuàng)立了以“萊蒙系”中的“萊蒙城”、“萊蒙都會(huì)”和“萊蒙領(lǐng)尚”為代表的城市綜合體品牌；以“水榭系”中的“水榭花都”、“水榭山”和“水榭春天”為代表的城市中高端住宅品牌，在所在區(qū)域有著極好的品牌影響力。

在區(qū)域布局中，除去深圳大本營(yíng)外，萊蒙國(guó)際也布局其他城市，不過(guò)在新的城市聚焦戰(zhàn)略中，其陸續(xù)撤出三四線城市，專攻一線城市和有潛力的二線城市。在2016年中期報(bào)告里，萊蒙國(guó)際提出深耕深圳及臨深片區(qū)的投資，適度投資上海、南京、南昌及杭州。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一二線城市房地產(chǎn)的流動(dòng)性更強(qiáng)，投資保值的功能更強(qiáng)，使房?jī)r(jià)抗壓能力明顯優(yōu)于三四線城市，因此開發(fā)商的資金配置向大城市集中的趨勢(shì)更加明顯。

不過(guò)隨著熱點(diǎn)城市地價(jià)居高不下，拿地成為擺在開發(fā)商面前的頭等難題，尤其對(duì)不以規(guī)模見(jiàn)長(zhǎng)的開發(fā)企業(yè)是極大的考驗(yàn)。梳理發(fā)現(xiàn)，萊蒙國(guó)際近期少有通過(guò)公開的招拍掛拿地，陳競(jìng)德認(rèn)為高地價(jià)項(xiàng)目會(huì)吞噬公司的利潤(rùn)，不符合公司以利潤(rùn)為導(dǎo)向的宗旨。因此具有頗高利潤(rùn)空間的深圳舊改成為其發(fā)力布局的領(lǐng)域。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，萊蒙國(guó)際在深圳布下的舊改“棋子”分別為深圳萊蒙都會(huì)、深圳水榭藍(lán)灣、深圳布吉市場(chǎng)項(xiàng)目、深圳南山區(qū)珠江均安舊改項(xiàng)目以及近期收購(gòu)的龍華新區(qū)大浪街道玉壺工業(yè)園片區(qū)城市重建項(xiàng)目。其中，深圳萊蒙都會(huì)項(xiàng)目為體量最大的一宗，估計(jì)凈可銷售\可租賃建筑面積達(dá)到113.93萬(wàn)平方米。

資料顯示，深圳萊蒙都會(huì)項(xiàng)目位于深圳市龍崗區(qū)深惠公路南聯(lián)社區(qū)，是龍崗街道南聯(lián)簡(jiǎn)一、簡(jiǎn)二、黃龍陂片區(qū)城市更新單元。萊蒙都會(huì)的占地面積約為18萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約為153.2萬(wàn)平方米。

體量如此龐大的萊蒙都會(huì)占到萊蒙國(guó)際土地儲(chǔ)備的四分之一，因此被萊蒙管理層看作是非常重要的戰(zhàn)略項(xiàng)目。由于體量巨大，項(xiàng)目計(jì)劃通過(guò)5期分階段開發(fā)，預(yù)計(jì)開發(fā)周期7~8年；項(xiàng)目規(guī)劃有超過(guò)100萬(wàn)平方米的可售面積，按照4萬(wàn)每平方米的銷售均價(jià)計(jì)算，貨值高達(dá)400億，利潤(rùn)保證80億左右。

“因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目對(duì)公司營(yíng)運(yùn)太重要，所以不會(huì)通過(guò)出讓股權(quán)的方式引入合作方，公司將力爭(zhēng)獨(dú)立操盤，不過(guò)并不排除引入實(shí)力雄厚的基金公司合作，到期后可以贖回。”陳競(jìng)德表示，目前萊蒙都會(huì)第一期拆遷簽約率達(dá)90%左右。

其他舊改項(xiàng)目，布吉市場(chǎng)舊改項(xiàng)目正在進(jìn)行當(dāng)中，規(guī)劃作商業(yè)用途，估計(jì)總建筑面積約35.8萬(wàn)平方米；南山區(qū)珠江均安舊改項(xiàng)目估計(jì)總建筑面積約8.7萬(wàn)平方米。

在出售予融創(chuàng)項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)騰挪后，萊蒙國(guó)際聚焦深圳新拿下若干項(xiàng)目，但收購(gòu)動(dòng)作還未對(duì)外公告。管理層認(rèn)為舊改項(xiàng)目程序復(fù)雜，只有拿到實(shí)施主體許可證后才會(huì)正式錄入土地儲(chǔ)備。“公司總的土地儲(chǔ)備超過(guò)400多萬(wàn)平方米，可以滿足未來(lái)5~8年的開發(fā)周期。”陳競(jìng)德表示。

推進(jìn)輕資產(chǎn)擴(kuò)張

國(guó)泰君安的分析師表示，房企的業(yè)績(jī)與公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、土地儲(chǔ)備、貨源結(jié)構(gòu)有關(guān)，一般而言，專注開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)會(huì)比多元化經(jīng)營(yíng)的企業(yè)更有優(yōu)勢(shì)。此外，土地儲(chǔ)備豐厚、貨源多數(shù)分布在核心城市的企業(yè)銷售業(yè)績(jī)更好。

萊蒙國(guó)際布局深圳等一線城市具有對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)，舊改領(lǐng)域又因利潤(rùn)空間頗高受到房企青睞，但最大的挑戰(zhàn)在于平衡長(zhǎng)線布局與短期收益的矛盾。萊蒙國(guó)際的做法是通過(guò)房地產(chǎn)基金引進(jìn)投資人參與舊改，在這個(gè)過(guò)程中逐步回籠現(xiàn)金，以達(dá)到小股操盤甚至輸出技術(shù)管理等目的。

在此方面萊蒙國(guó)際已有了重大動(dòng)作。2016年12月5日，公司公告了附屬公司深圳新萊源和云南融智及甲方訂立增資協(xié)議，據(jù)此深圳新萊源同意以現(xiàn)金額外出資人民幣1450萬(wàn)元，云南融智以現(xiàn)金出資1450萬(wàn)元，及甲方以現(xiàn)金出資1100萬(wàn)元予前海新萊源的注冊(cè)資本。

董事會(huì)認(rèn)為，訂立增資協(xié)議可使該集團(tuán)運(yùn)用云南融智及甲方的資源及專材，以提高該集團(tuán)土地儲(chǔ)備及項(xiàng)目的品質(zhì)。

梳理發(fā)現(xiàn)，云南融智為萊蒙國(guó)際大股東云南城建投資的直接非全資附屬公司，主要業(yè)務(wù)活動(dòng)為股權(quán)投資、債權(quán)投資、受托管理資產(chǎn)及投融資咨詢等。

萊蒙國(guó)際首席財(cái)務(wù)官陳競(jìng)德分析認(rèn)為，舊改的實(shí)現(xiàn)周期較長(zhǎng)，利潤(rùn)反應(yīng)在報(bào)表的時(shí)間可能是在項(xiàng)目開發(fā)幾年后，這對(duì)于重倉(cāng)舊改領(lǐng)域的萊蒙國(guó)際是不利的。引入基金公司合作，先期將項(xiàng)目的股權(quán)賣給基金，利潤(rùn)提前反映在報(bào)表里，萊蒙可做先期代建，后期贖回。

“我們做了一個(gè)GP，募集外面的錢，去做萊蒙國(guó)際中長(zhǎng)期的項(xiàng)目，公司出售股權(quán)變現(xiàn)再去尋找新的項(xiàng)目，基金到期贖回。這是輕資產(chǎn)比較靈活的做法，未來(lái)會(huì)越做越大，不排除將會(huì)做成一個(gè)大平臺(tái)。”陳競(jìng)德表示。

這個(gè)平臺(tái)就是增資后的前海新萊源，其中三方投資各有優(yōu)勢(shì)。萊蒙國(guó)際負(fù)責(zé)為前海新萊源提供優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源、管理其日常營(yíng)運(yùn)及為前海新萊源往后的集資活動(dòng)提供擔(dān)保；云南融智須負(fù)責(zé)為前海新萊源提供各類金融資源及為前海新萊源往后的融資提供擔(dān)保；甲方負(fù)責(zé)為前海新萊源的戰(zhàn)略發(fā)展及風(fēng)險(xiǎn)管理提供技術(shù)支援。

在萊蒙國(guó)際的設(shè)想中，這個(gè)模式會(huì)首先應(yīng)用到萊蒙國(guó)際自己的舊改項(xiàng)目中，成熟之后再向外擴(kuò)展，做個(gè)一個(gè)獨(dú)立的股權(quán)投資平臺(tái)，進(jìn)而推動(dòng)萊蒙國(guó)際向重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)協(xié)同發(fā)展的模式轉(zhuǎn)變。

在地產(chǎn)業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的同時(shí)，萊蒙國(guó)際正在加碼文旅、大健康以及海外投資業(yè)務(wù)，與大股東云南城投的聯(lián)系也更加緊密。

雖然雙方并未有公文式的具體合作協(xié)議內(nèi)容，但雙方一直在可合作的內(nèi)容方面密切溝通。在2015年度業(yè)績(jī)會(huì)上，萊蒙國(guó)際就表示，大股東云南城投給予了萊蒙土地資源和資金方面的支持。雙方的合作領(lǐng)域?qū)⒉幌抻诘禺a(chǎn)方面，在大休閑、健康方面萊蒙國(guó)際也會(huì)借助大股東的力量尋找更多的機(jī)會(huì)。

加大海外資產(chǎn)配置

隨著越來(lái)越多的內(nèi)地買家將投資目光瞄向香港及海外市場(chǎng)，近年來(lái)，內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商掀起“集體出海”熱潮。據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，亞洲投資者跨國(guó)房地產(chǎn)投資總額達(dá)270億美元，內(nèi)地資本為投資主力，約占總額的60%，該數(shù)據(jù)較去年同期增長(zhǎng)超過(guò)一倍。

順應(yīng)此趨勢(shì)，于港股上市的萊蒙國(guó)際正在有意加大在香港的投資，同時(shí)計(jì)劃將海外投資版圖擴(kuò)大到澳大利亞。

7月份，萊蒙國(guó)際在香港元朗拿下一塊地皮。資料顯示，該地塊位于元朗蝶翠峰9座至12座前方，占地面積逾2.64萬(wàn)平方呎，屬住宅乙類用地，可興建最多25層高的住宅大廈，預(yù)計(jì)做四五百個(gè)單位左右，以最高地積比率3.5倍計(jì)算，可建樓面面積約9.24萬(wàn)平方呎，以地皮成交價(jià)7700萬(wàn)港元算，呎價(jià)約833港元。

這是萊蒙在香港的首個(gè)項(xiàng)目，寄托了管理層希望在香港做出品牌影響力的重任，以此打開香港市場(chǎng)。據(jù)了解，目前項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)都已齊備，在補(bǔ)地價(jià)動(dòng)作完成后將進(jìn)入開發(fā)節(jié)奏。項(xiàng)目分兩期開發(fā)，第一期規(guī)模將達(dá)100個(gè)單位，預(yù)計(jì)2017年下半年啟動(dòng)，2018年底入市銷售。

“這個(gè)項(xiàng)目拿的地很便宜，地塊補(bǔ)完地價(jià)應(yīng)該是3萬(wàn)多港幣每平方米，加上建安成本4萬(wàn)多，總成本控制在8萬(wàn)~9萬(wàn)港幣之內(nèi)，銷售價(jià)格大概在10萬(wàn)~11萬(wàn)港幣之內(nèi)，利潤(rùn)空間在20%左右。”陳競(jìng)德介紹道，項(xiàng)目的周期是3~4年，管理層對(duì)做好項(xiàng)目非常有信心。

相比與內(nèi)地房產(chǎn)開發(fā)，香港項(xiàng)目的利潤(rùn)來(lái)源主要是香港融資成本低，大概在2到3個(gè)點(diǎn)，另外稅費(fèi)方面壓力也較小，香港只有企業(yè)所得稅16.5％。

近一段時(shí)間來(lái)，內(nèi)地買家成為香港樓市成交中的重要力量。業(yè)內(nèi)人士分析，一方面因?yàn)閮?nèi)地?zé)狳c(diǎn)城市的限購(gòu)打壓購(gòu)房者買房投資的需求；另一個(gè)最主要的原因是人民幣貶值的預(yù)期持續(xù)存在，很多內(nèi)地高凈值人士想配置港元資產(chǎn)，以對(duì)沖人民幣貶值。

在萊蒙國(guó)際管理層的預(yù)想中，香港項(xiàng)目將能夠滿足上述人士的投資需求。因此在項(xiàng)目客群劃分上，八成針對(duì)香港客群，兩成面向內(nèi)地客群，而深圳的萊蒙國(guó)際客戶群將是可開發(fā)的主要客群。

萊蒙國(guó)際海外資產(chǎn)配置的落點(diǎn)首先選擇在澳大利亞。近年來(lái)澳洲、新西蘭逐漸成為內(nèi)地移民的熱點(diǎn)區(qū)域，主要投資的目的就是資產(chǎn)配置或者孩子教育。陳競(jìng)德認(rèn)為澳洲生活環(huán)境適合內(nèi)地高凈值資產(chǎn)人士或者退休人士的生活，有關(guān)方面也在悉尼投資鐵建等基礎(chǔ)設(shè)施，適合中國(guó)人去投資。

在投資節(jié)奏的把握上，萊蒙國(guó)際會(huì)用“小步快跑”的節(jié)奏，先期以小體量住宅切入，未來(lái)將利用上市公司的海外融資優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大投資。據(jù)悉，其布局澳洲的首個(gè)項(xiàng)目正在洽談商業(yè)伙伴，預(yù)計(jì)近期會(huì)有進(jìn)展。 文/黃文