每經(jīng)編輯 黃博文    

每經(jīng)記者 黃博文

每經(jīng)編輯 王婷婷

中國人口的老齡化，正在催生一個“朝陽產(chǎn)業(yè)”——養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。中國社科院預(yù)測，到2030年，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場可達13萬億元。面臨轉(zhuǎn)型困惑的中國房地產(chǎn)企業(yè)從中嗅到商機，以萬科為代表的一眾房企殺入其中。

12月28日，深圳首家公辦養(yǎng)老機構(gòu)PPP試點項目出爐，萬科拿下該項目。當天下午，深圳市福田區(qū)民政局與浙江萬科隨園嘉樹老年公寓管理有限公司舉行了“福田區(qū)福利中心PPP試點項目協(xié)議簽署儀式”，將引入萬科公司優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老運營資源，推動區(qū)福利中心社會化運營。

萬科董事局主席王石在簽約儀式上表示，萬科目前已經(jīng)在杭州、廣州、北京、上海、青島、成都、濟南、合肥等10個城市布局了近130個養(yǎng)老項目，其中開業(yè)運營了超過70個養(yǎng)老項目。此次和福田區(qū)一起合作，將這些年積累的養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗落地到深圳，帶動行業(yè)發(fā)展，未來一起提升福田和深圳的養(yǎng)老服務(wù)水平。

萬科中標福田養(yǎng)老PPP項目

據(jù)了解，福田區(qū)為了進一步提升養(yǎng)老服務(wù)水準，改善養(yǎng)老服務(wù)供給結(jié)構(gòu)，彌補養(yǎng)老床位緊缺短板，推進公辦養(yǎng)老機構(gòu)改革，于今年推出區(qū)福利中心PPP試點項目招投標，公開引入社會優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老運營資源。

《萬科周刊》的信息顯示，今年11月，萬科在競爭激烈的招投標中勝出，成為深圳首家公辦養(yǎng)老機構(gòu)PPP試點項目的運營合作方。

2017年1月1日，萬科將正式接管福利中心，接收原有運營服務(wù)團隊，負責現(xiàn)有老人的日常照護服務(wù)。同時，萬科將啟動對福利中心的適老化改造和醫(yī)養(yǎng)設(shè)施設(shè)備的全面更新，改造后床位數(shù)將達到420張。

改造后的新福利中心將打造集托養(yǎng)、日間照料、居家養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合“四位一體”的“沒有圍墻的養(yǎng)老院”，通過實踐摸索出一套行之有效的政企合作養(yǎng)老模式，使福利中心成為深圳乃至全國公辦民營養(yǎng)老改革試點的范本。

出席簽約儀式的福田區(qū)區(qū)委副書記、區(qū)長高圣元表示，幾年前在參觀杭州隨園嘉樹項目時深受啟發(fā)，這次福田區(qū)通過PPP模式，將養(yǎng)老服務(wù)交由專業(yè)化、社會化機構(gòu)運營，引入萬科的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老運營資源，推動區(qū)福利中心社會化運營，推動養(yǎng)老項目與社會資本對接，提升養(yǎng)老服務(wù)品質(zhì)，打造都市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的標桿，意義重大。

萬科董事會主席王石在簽約儀式上介紹，萬科目前已經(jīng)在杭州、廣州、北京、上海、青島、成都、濟南、合肥等10個城市布局了近130個養(yǎng)老項目，其中開業(yè)運營了超過70個養(yǎng)老項目，養(yǎng)老產(chǎn)品類型覆蓋了城市護理中心、城市全托中心、社區(qū)嵌入中心、CCRC持續(xù)照料社區(qū)四種模式。

王石表示，整個中國養(yǎng)老問題很突出，深圳是一座移民城市，相對國內(nèi)其它大城市年輕一些，但是老齡人口增速快，接下來也會面臨老齡化問題。福田區(qū)老齡人口相對較多，養(yǎng)老事業(yè)走在前頭，這次養(yǎng)老機構(gòu)PPP試點項目，引入社會專業(yè)力量，是很有遠見的舉措。

此次與福田民政局簽約的浙江萬科隨園嘉樹，是萬科體系內(nèi)首個養(yǎng)老公寓項目。早在2009年，從良渚隨園嘉樹養(yǎng)老項目起步，杭州公司已有7年的探索。在重資產(chǎn)的持有運營之外，杭州萬科同樣以輕資產(chǎn)的方式在各地設(shè)立養(yǎng)老服務(wù)公司。

兼顧公益與商業(yè)的挑戰(zhàn)

根據(jù)中國社會科學院指導(dǎo)發(fā)布的《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》中提到的數(shù)據(jù)，2015年末，我國60周歲及以上老人有2.22億，占到總?cè)丝诘?6.1%，而到21世紀50年代，我國老年人數(shù)量將超過4億人，平均每3個人中就有1個老年人。

據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場帶來了約4萬億元人民幣的商機，到2030年可能增至13萬億元。與此同時，從“十三五”規(guī)劃中提出要“建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為補充的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系”，養(yǎng)老與房地產(chǎn)的結(jié)合政策利好不斷。

因此養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已然成了近兩年來房地產(chǎn)企業(yè)熱衷的轉(zhuǎn)型方向。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，截至去年年底，全國已經(jīng)有超過80家房企進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，養(yǎng)老地產(chǎn)項目超過百個。包括萬科、綠城、保利地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等龍頭房企已將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)寫入年報發(fā)展計劃，其操盤者也在不同場合闡述其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)藍圖。

然而除去服務(wù)難題外，如何構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的盈利模式，也是房企向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的一大“心病”。記者梳理發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)的養(yǎng)老項目，盈利來源通常為“房租或床位費+護理費+餐飲等其他費用”。相比與此前賣房的巨大利潤，養(yǎng)老領(lǐng)域并非能從現(xiàn)金流上賺錢的行業(yè)。

涉足養(yǎng)老行業(yè)較早的萬科旗下的項目大多數(shù)并不賺錢。萬科集團養(yǎng)老事業(yè)合伙人王永飚曾經(jīng)透露，位于上海萬科城市花園的“智匯坊”與杭州萬科的隨園嘉樹兩個養(yǎng)老項目實現(xiàn)現(xiàn)金流回正，算是打破了行業(yè)盈利難的“魔咒”。

但現(xiàn)金流回正并不包括物業(yè)本身的投入。王永飚表示，土地及建造成本比較高，這也是萬科對養(yǎng)老地產(chǎn)持保留態(tài)度的核心原因，養(yǎng)老首先需要輕資產(chǎn)的服務(wù)。

明源地產(chǎn)研究院副院長劉策向記者表示，房企發(fā)力養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在于“放長錢釣大魚”，當下實現(xiàn)盈利模式是無解的。一些養(yǎng)老物業(yè)走的還是住宅銷售的老路，只有賣掉才能回籠現(xiàn)金，不過這與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)改善服務(wù)長期持有的宗旨并不相符。

“養(yǎng)老地產(chǎn)未來可以借鑒商業(yè)地產(chǎn)的做法，將物業(yè)升值及現(xiàn)金收入資產(chǎn)證券化，從資本市場尋求現(xiàn)金回報解決長期投入的難題應(yīng)該未來的方向。”劉策表示。

萬科高級副總裁譚華杰曾經(jīng)透露，過去十幾年，幾乎所有企業(yè)進入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)都是賺錢的，但新業(yè)務(wù)不是這樣，對于分公司來說，基于自身的資金和利潤分配，要在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)和新業(yè)務(wù)之間做出平衡是很難的，但是不用著急，這個事情值得去做，萬科就會積極探索。

針對此次福田區(qū)民政局與萬科的合作，中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁這是方向，在未來的運作過程中首先保證公益的性質(zhì)不能改變，入住的老人享受到好的服務(wù)，其次在這個大框架下允許進入的社會資金做商業(yè)模式探索，建立一套長效機制，做到公益與商業(yè)的平衡。