每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

本文原載于微信公眾號邦地產(chǎn)

據(jù)財新網(wǎng)消息，12月28日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會表示，將暫停直接或間接投資于房地產(chǎn)價格上漲過快的熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的資管計劃備案工作。

基金業(yè)協(xié)會明確指出的16座城市包括：北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等。

前一天，邦爺已經(jīng)說過，資管計劃是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金通道來源，而這部分資金大都被用于拿地。

克而瑞數(shù)據(jù)就顯示，截止2016年11月底，40家典型房企1新增土地金額已高達12122.18億元，不少房企新增土地金額創(chuàng)下了歷年新高。但根據(jù)業(yè)內大咖介紹，創(chuàng)紀錄的土地成交價格紀錄背后，房企的自有資金比例卻已降至極低。有些企業(yè)拿地95%是各類杠桿融資，自有資金投入不到5%。

由此，易居研究院研究指出，在10月份樓市調控之后，房企拿地的資金通道被逐一收緊，開發(fā)商的資金面也在今年11月首次不再寬松。所以說，明年開發(fā)商在土地市場將無法再像今年這么牛氣沖天，甚至明年退地案還將增加。

退地案例將在明年再現(xiàn)！

12月27日，碧桂園拿下了上海臨港奉賢園區(qū)的兩宗純住宅地塊，溢價率僅3%-5.1%。

這與今年中旬土地出讓動輒溢價超100%的景象，形成鮮明對比。從這里可以看出一個信號——明年的土地市場會非常冷清！這背后，很大一個原因在于，開發(fā)商通過資管計劃輸血的管道可能被“斬斷”。

雖然去年底銀行、信托、基金子公司、私募基金開展投貸一體化業(yè)務，參與拍地，然后再交給房企開發(fā)，在金融業(yè)極為普遍（這也是為什么前述大咖說，今年房地產(chǎn)企業(yè)拿“地王”，自有資金只有5%）。

但從10月份開始，信托資金、保險資金明確不得用于繳付土地保證金、定金及后續(xù)土地出讓款，并堵住了銀行、信托、資管等五大渠道，對于銀行資金流向不流于表面的監(jiān)管，被認為可以掐掉銀行向土地款輸送資金。

可以預言，明年的土地市場一定會冷，開發(fā)商會有很好的抄底或者并購機會。奉賢臨港的兩幅宅地成交僅僅高出底價3%—5%，就是這一趨勢的最好例證。

要知道，此前上海公布截至2020年的用地計劃，國有建設用地要求是負增長，各家企業(yè)對土地都十分饑渴。“歐陽先聲”公眾號作者、新城控股高級副總裁歐陽捷曾撰文稱，目前前50強房企在上海的土地儲備也就一兩個項目，如果不能及時補充土地儲備，意味著將退出上海。

在土地市場遇寒潮之后，新房市場的降價也會出現(xiàn)。部分資金壓力較大的開發(fā)商甚至可能以低于前期的價格開盤銷售。有些樓盤甚至可能成本價甚至虧損銷售。

開發(fā)商春節(jié)還有最后的“補血”機會！

不過，業(yè)內人士表示，大房企本身現(xiàn)金流很好，高價地占用公司資金不多，資金問題不大。

雖然一些資金實力不強，借債較多的開發(fā)商，明年資金鏈會有非常大的壓力；實力不濟的房企可能因為付不出土地款，退地或者尋求資金。但負債杠桿較高的中小房企，有的已經(jīng)通過合作預先化解了矛盾，資金鏈出問題的房企不會太多。

到底是通過哪些方法“化解”？

據(jù)了解，部分大型開發(fā)商是通過自建金控平臺的方式進行融資。通過私募基金收購項目，項目的股權一般會設置很多層，但最核心的還是開發(fā)商本身，也就是說資金還是到了開發(fā)商手里。

還有一種辦法是，公司大股東或者實際控制人和第三方機構設立一個母基金。

一般項目公司的大股東和實際控制人輸送資金到子公司，由母公司出面，把錢投資于母公司所關注的產(chǎn)業(yè)，或者投資母公司的股權。

進而由母公司出面對子公司資金輸血，這就相當于公司大股東對自己所屬公司的投資開發(fā)，屬于企業(yè)的內部行為。

除次之外，房企還可以通過非公開發(fā)行有限合伙基金，尋找部分有實力的財務投資者以股權方式進入項目公司。

不過，這些做法也有可能在明年兩會后“此路不通”！

中紀委網(wǎng)站12月29日消息，中共住房城鄉(xiāng)建設部黨組在關于巡視整改情況的通報中提到，不斷加強房地產(chǎn)市場調控。房地產(chǎn)市場關乎國計民生。中共住房城鄉(xiāng)建設部黨組高度重視房地產(chǎn)市場調控工作，積極開展調研，狠抓熱點城市控房價，三四線城市和縣城去庫存，以及規(guī)范整頓市場秩序等工作。

這意味著調控政策隨時可能升級，各種打政策“擦邊球”的做法，都會被監(jiān)管部門認為是政策漏洞，予以規(guī)范、糾正、補缺。

如同孫宏斌所說，對調控，千萬不能有僥幸心理。能拿現(xiàn)金的，盡量多拿現(xiàn)金；需要降價的，趕快降價！