每經(jīng)編輯 王杰     

北京調(diào)控重拳接連襲來(lái)。

昨天（12月30日），北京市住建委發(fā)布關(guān)于《進(jìn)一步加強(qiáng)商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售管理有關(guān)問(wèn)題》的通知。通知提出，現(xiàn)房銷(xiāo)售備案完成后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在3日內(nèi)一次性公開(kāi)銷(xiāo)售全部房源。要嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)，銷(xiāo)售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。

通知提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售前應(yīng)當(dāng)辦理商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售備案。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這從源頭上卡死了房企漲價(jià)的“七寸”。

30%的房源開(kāi)始納入嚴(yán)格價(jià)格管理

▲北京市住建委官網(wǎng)

上述通知要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)登陸北京市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)在線申請(qǐng)辦理商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售備案，并向所在區(qū)房屋行政管理部門(mén)提交以下材料：授權(quán)委托書(shū)(原件)；現(xiàn)房項(xiàng)目網(wǎng)上簽約申請(qǐng)表(原件)；一房一價(jià)表(原件)；營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)(復(fù)印件)；建設(shè)工程規(guī)劃許可證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或者房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證(復(fù)印件)；已辦理土地使用權(quán)抵押、在建工程抵押、現(xiàn)房抵押或他項(xiàng)權(quán)登記的，提交抵押權(quán)人同意抵押房屋銷(xiāo)售的證明(原件)。

上述復(fù)印件需加蓋申請(qǐng)人公章，同時(shí)提交原件，區(qū)房屋行政管理部門(mén)核驗(yàn)原件后退回申請(qǐng)人。

通知要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或者房屋所有權(quán)證所載明的房屋范圍申請(qǐng)現(xiàn)房銷(xiāo)售備案，對(duì)于同一證下未申請(qǐng)銷(xiāo)售的房屋，不得再次申請(qǐng)現(xiàn)房銷(xiāo)售備案。

區(qū)房屋行政管理部門(mén)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，符合現(xiàn)房銷(xiāo)售條件的，應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)完成備案，備案后材料應(yīng)歸檔保存。申請(qǐng)銷(xiāo)售房屋有查封等限制情況的，不得辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案。

現(xiàn)房銷(xiāo)售備案完成后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在3日內(nèi)一次性公開(kāi)銷(xiāo)售全部房源。要嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)，銷(xiāo)售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。

未辦理商品房預(yù)售許可直接申請(qǐng)辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的，還須按照《關(guān)于規(guī)范本市商品房銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)和銷(xiāo)售人員管理的通知》(京建交〔2007〕1325號(hào))規(guī)定，辦理銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)和人員備案。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)將商品房現(xiàn)售備案證明文件在售樓場(chǎng)所公示。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析：在2016年，北京合計(jì)成交簽約的商品房住宅中83253套，其中有24418套，也就是30%是現(xiàn)房交易，在過(guò)去調(diào)控中，大部分監(jiān)管?chē)?yán)格的期房，本次30%的房源也開(kāi)始納入嚴(yán)格的價(jià)格管理，一房一價(jià)，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控影響非常大，也代表了北京調(diào)控的繼續(xù)深入。

特別是對(duì)豪宅等房源影響較大，未來(lái)的定價(jià)可能受到影響。

豪宅銷(xiāo)售壓力不容忽視

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年（截至12月26日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交均價(jià)達(dá)到34638元/平方米，相比去年上漲17%，這也是自2012年樓市價(jià)格探底之后，連續(xù)第4年出現(xiàn)上漲，也是連續(xù)第4年創(chuàng)造歷史新高。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，2016年樓市成交價(jià)格的攀升主要源自兩方面的原因：

首先，上一波2011年深度調(diào)控的效果，經(jīng)過(guò)多年的消化之后已衰減至最低，而天量信貸的支撐也使得前9個(gè)月市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的局面，市場(chǎng)價(jià)格隨之不斷上漲；

而另一方面則是由于土地成本攀升引發(fā)的市場(chǎng)豪宅化現(xiàn)象。

從2016年北京純商住宅成交特征中可以看出，中低端產(chǎn)品所占比重明顯下滑，而中高端尤其是頂級(jí)豪宅成交量則不斷上升。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年單價(jià)50000元/平方米以下的中低端產(chǎn)品成交占比下滑11個(gè)百分點(diǎn)，50000-70000元/平方米的中端產(chǎn)品占比上升8個(gè)百分點(diǎn)，而70000元/平方米的高端產(chǎn)品占比也由1%升至3%。而在這其中，10萬(wàn)+的頂豪產(chǎn)品表現(xiàn)尤為明顯，2016年北京純商住宅市場(chǎng)單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的產(chǎn)品共實(shí)現(xiàn)成交566套，同比翻了近4倍，也超過(guò)往年該類(lèi)型產(chǎn)品的成交總和。

雖然京城豪宅有了較大體量的去化，但未來(lái)銷(xiāo)售壓力仍不容忽視。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，截止到9月末，剔除已經(jīng)上市的，合計(jì)地塊地王已經(jīng)多達(dá)31宗樓面價(jià)3.5萬(wàn)+的地塊，這部分預(yù)期價(jià)格都將進(jìn)入8萬(wàn)+，按照地塊的土地成交款計(jì)算，合計(jì)為1130.67億。也就是大約可售貨值未來(lái)預(yù)期將在2000億上下。

張大偉說(shuō)，按照300億的年去化速度，大約要7年。整體合計(jì)，疊加在售+潛在供應(yīng)，北京頂豪大約有70個(gè)項(xiàng)目5000套待售，而去化需要15年左右。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)降溫，頂級(jí)豪宅市場(chǎng)將出現(xiàn)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

每經(jīng)編輯 李凈翰