每經(jīng)編輯 龐靜濤    

高壓難解，房企競(jìng)爭(zhēng)愈烈。隨著調(diào)控的深入，樓市下行趨勢(shì)愈加明顯，與之形成鮮明對(duì)比的是，土地市場(chǎng)熱潮不斷，競(jìng)爭(zhēng)未見緩和。

近日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再提加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，2017年甚至未來幾年的房地產(chǎn)發(fā)展就此定調(diào)，“著力振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，避免房地產(chǎn)金融過度繁榮；從刺激房地產(chǎn)到建立長(zhǎng)效機(jī)制，限制投機(jī)性需求，增加土地供給，發(fā)展大都市圈。”

長(zhǎng)效機(jī)制下，自今年10月開始的行政高壓干預(yù)樓市的態(tài)勢(shì)能否得以松動(dòng)？2017年的樓市格局又將如何影響著房企們的戰(zhàn)略？

房產(chǎn)稅法理概念有待理清

一場(chǎng)調(diào)控，房企進(jìn)退兩難。

一方面，政策收緊特別是對(duì)房源定價(jià)的直接干預(yù)，擠壓著房企的利潤(rùn)空間；另一方面，樓市高壓何時(shí)松動(dòng)尚無定論，犧牲利潤(rùn)換取業(yè)績(jī)還是坐等政策松動(dòng)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展成為房企必須面對(duì)的問題。

一家業(yè)績(jī)沖擊千億房企的內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，政府對(duì)預(yù)售價(jià)格的控制，壓縮了企業(yè)的利潤(rùn)空間。在業(yè)績(jī)壓力面前，公司內(nèi)部不得不考慮“犧牲”哪一個(gè)或幾個(gè)項(xiàng)目，以完成業(yè)績(jī)。

2017年市場(chǎng)會(huì)多大程度地反彈？?jī)|翰智庫(kù)研究總監(jiān)張化東對(duì)政府的干預(yù)給出了積極的評(píng)價(jià)，房?jī)r(jià)的快速上漲累積的風(fēng)險(xiǎn)較大，政府的干預(yù)拉長(zhǎng)整個(gè)行業(yè)周期，且使其更加平緩。

同時(shí)，調(diào)控政策的效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年前11個(gè)月，商品房銷售面積和銷售額同比增速明顯放緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也為4個(gè)月來首次放緩。

中國(guó)指數(shù)研究院方面認(rèn)為，從需求端來看，重點(diǎn)城市住宅成交量繼續(xù)呈現(xiàn)環(huán)比下行態(tài)勢(shì)，部分城市降幅擴(kuò)大；從供給端來看，房企推盤規(guī)模也有所減少，新推項(xiàng)目定價(jià)繼續(xù)低于預(yù)期水平；從價(jià)格來看，11月百城整體價(jià)格環(huán)比漲幅回落至0.88%，多數(shù)城市價(jià)格更趨平穩(wěn)。

“穩(wěn)中求進(jìn)”被認(rèn)為2017年整個(gè)經(jīng)濟(jì)工作的總基調(diào)，樓市亦然。張化東認(rèn)為，2017年樓市政策很難有大的轉(zhuǎn)向，會(huì)維持目前的政策。

新城集團(tuán)副總裁歐陽捷表示，抑制資產(chǎn)泡沫是既定方針，如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，將帶來資產(chǎn)泡沫破裂、沖擊金融體系的巨大危險(xiǎn)，雖然限房?jī)r(jià)是“扭曲動(dòng)作”，但依然非常必要。歐陽杰還認(rèn)為，2017年住宅樓市的特點(diǎn)是，三四線城市繼續(xù)去庫(kù)存，熱點(diǎn)一二線城市繼續(xù)控房?jī)r(jià)。

行政干預(yù)短期內(nèi)穩(wěn)定了樓市，而長(zhǎng)效機(jī)制何時(shí)才能兌現(xiàn)？

張化東認(rèn)為，高層“加快制定長(zhǎng)效機(jī)制”背后是已儲(chǔ)備的長(zhǎng)期調(diào)控機(jī)制，并非僅局限于當(dāng)下的限購(gòu)、限貸，會(huì)依樓市的表現(xiàn)因勢(shì)推出。

但也存在業(yè)內(nèi)人士持不同的觀點(diǎn)。在12月11日舉辦的“2016央視財(cái)經(jīng)論壇”上，交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，應(yīng)該加快房地產(chǎn)稅的落實(shí)，但當(dāng)下應(yīng)先理清房地產(chǎn)稅是持有稅還是消費(fèi)稅等法理概念。保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊更是直言，當(dāng)前樓市處于波動(dòng)期并不適宜推行房地產(chǎn)稅，應(yīng)該理清其中的法理。

房企的判斷還直接體現(xiàn)在執(zhí)行層面。有金地集團(tuán)內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，其所在區(qū)域公司討論得出政府對(duì)土地財(cái)政的依賴并不會(huì)長(zhǎng)久，且已經(jīng)有跡象表明政府已經(jīng)在做替代性的事情的結(jié)論。

2016年以來，上海在部分住宅用地出讓中增加15%的自持部分用于出租，同時(shí)，北京嘗試通過限制土地價(jià)格增加企業(yè)自持用于出租，均被認(rèn)為是政府正在轉(zhuǎn)變單純獲得土地出讓金的“一錘子買賣”模式，進(jìn)而轉(zhuǎn)向可持續(xù)性租賃收入及更深層次房地產(chǎn)稅的探索 。

上述金地集團(tuán)內(nèi)部人士稱，目前全國(guó)正在大規(guī)模的進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，以及今年國(guó)考中的大規(guī)模招聘稅務(wù)條線的公務(wù)員，均可看出政府在做長(zhǎng)效機(jī)制改革的準(zhǔn)備。該人士同時(shí)透露，其所在的區(qū)域?qū)?huì)依據(jù)對(duì)政策的判斷，調(diào)整投資布局甚至是增加新的組織部門。

外溢區(qū)域備受房企關(guān)注

土地拓展已關(guān)乎房企“生死存亡”。隨著越來越多房企的加入，公開招拍掛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，更多的房企將注意力轉(zhuǎn)向了城市更新、項(xiàng)目甚至公司并購(gòu)等方向。一二線熱點(diǎn)城市之外，大城市的外溢區(qū)域也正在被越來越多的房企關(guān)注。

前述金地集團(tuán)內(nèi)部人士坦言，其所在公司對(duì)一線城市的投資拓展不再限于公開的招拍掛市場(chǎng)、傳統(tǒng)的熱點(diǎn)區(qū)域，智慧型拿地將是發(fā)展方向。比如國(guó)企改革下，很多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目通過產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓，或是一些法院拍賣項(xiàng)目，渠道相對(duì)公開市場(chǎng)而言較小眾，能較低價(jià)獲取土地。

對(duì)于未來，該人士則表示，在項(xiàng)目類型上，不排斥持有回收期較長(zhǎng)的住宅以及商辦項(xiàng)目；對(duì)于熱點(diǎn)二線城市，因市場(chǎng)波動(dòng)較大，會(huì)更加注重拿地時(shí)點(diǎn)的選擇，對(duì)城市圈外溢區(qū)域也會(huì)適當(dāng)布局。

有鑫苑置業(yè)的內(nèi)部人士表示，一線城市的調(diào)控已是常態(tài)，政府已不可能大規(guī)模供地，未來對(duì)土地限制將會(huì)增加，企業(yè)必須研究城市更新，以及向一線城市周邊的外溢區(qū)域拓展。

上述鑫苑置業(yè)內(nèi)部人士還表示，隨著城市更新，二線城市的進(jìn)入門檻正在提高，對(duì)開發(fā)能力的要求也在提高。前述金地集團(tuán)內(nèi)部人士也坦言，直接瞄準(zhǔn)土地和項(xiàng)目，有能力的企業(yè)正向產(chǎn)業(yè)和區(qū)域規(guī)劃方面外延。

例如，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)啟動(dòng)較早的華夏幸福，憑借產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃獲取了大量的住宅項(xiàng)目開發(fā)；而近兩年，房企又將注意力轉(zhuǎn)向軌交，綠地集團(tuán)、華夏幸福成立軌交公司試圖以此獲取軌交周邊的土地。

總之，獲取土地方式的升級(jí)和改變，對(duì)僅關(guān)注公開土地市場(chǎng)和習(xí)慣拿地、賣房的中小型企業(yè)而言，變得更加專業(yè)和艱難。

房企兩極分化趨勢(shì)凸顯

近來，越來越多的跡象表明，中小房企正在被大的地產(chǎn)公司并購(gòu)，甚至是退出房地產(chǎn)業(yè)，多位業(yè)內(nèi)認(rèn)為，明年這一形勢(shì)將會(huì)加劇。

除獲取土地難度增加之外，監(jiān)管層對(duì)資金的收緊也加快著中小企業(yè)的轉(zhuǎn)型和退出。監(jiān)管層對(duì)房企公司債發(fā)行門檻標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整則是最好的例證。

在新的發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)里，房企的資產(chǎn)額度、在一二線城市的土地儲(chǔ)備等均成新的門檻，這導(dǎo)致許多小型企業(yè)失去發(fā)債資格。

張化東認(rèn)為，隨著資金變化，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度增加，小企業(yè)將面臨更艱難的處境，會(huì)通過資產(chǎn)處理或銷售的方式逐步轉(zhuǎn)型或退出。

歐陽杰表示，隨著政策層面的收緊，大型房企也面臨著資金成本的上升，但其融資渠道更多，更容易獲得金融機(jī)構(gòu)的信任，目前房企兩極分化趨勢(shì)已愈漸明顯。但中小房企或已錯(cuò)失最好的退出機(jī)會(huì)。中小房企處境越來越艱難的原因之一是，其更多地布局在三四線城市，歐陽杰表示，2016年是一二線城市中小房企最好的溢價(jià)退出機(jī)會(huì)，但這個(gè)機(jī)會(huì)正在逐漸遠(yuǎn)去。房企并購(gòu)仍在，但溢價(jià)空間越來越小了。

前述金地集團(tuán)人士同樣表示，2016年市場(chǎng)升溫之后，待價(jià)而沽的小房企未能于政策收緊前退出的，在面對(duì)不確定的未來時(shí)，正在近期集中入市。