每經(jīng)編輯 易憲容    

“9·30”房地產(chǎn)調(diào)控雖然聲勢(shì)浩大，但對(duì)住房?jī)r(jià)格起到作用仍比較有限，一個(gè)重要的原因就是部分城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策還停留在行政手段而不觸及經(jīng)濟(jì)杠桿，也就沒(méi)能觸及助長(zhǎng)本輪房?jī)r(jià)上漲的重要原因——信貸政策。

2016年上半年，在信貸優(yōu)惠政策刺激下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了近3年來(lái)少有的繁榮。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2016年1~11月份，國(guó)內(nèi)商品房銷(xiāo)售面積13.58億平方米，同比增長(zhǎng)24.3%；同期商品房銷(xiāo)售總額為10.25萬(wàn)億元，同比更是增長(zhǎng)了37.5%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)39.3%。

從央行已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)可以看到，2016年1~11月，新增人民幣貸款中的多數(shù)流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。比如11月當(dāng)月，新增人民幣貸款7946億元，其中住戶部門(mén)貸款增加6796億元，住戶中長(zhǎng)期貸款增加5692億元，住戶中長(zhǎng)期貸款占比達(dá)70%以上，這種情況在今年也成為常態(tài)。

當(dāng)大量的信貸資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)自然會(huì)被順勢(shì)推高，房地產(chǎn)泡沫自然也可能越吹越大。正是在這樣的背景下，在不到兩個(gè)月的時(shí)間里，中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議連續(xù)強(qiáng)調(diào)“抑制資產(chǎn)泡沫”，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議更是明確提出“抑制房地產(chǎn)泡沫”，足見(jiàn)中央對(duì)防控金融風(fēng)險(xiǎn)的高度重視。

自9月30日以來(lái)，多個(gè)地方政府出臺(tái)新的調(diào)控舉措，力圖遏制房?jī)r(jià)快速上漲的局面。“9·30”房地產(chǎn)調(diào)控在很大程度上體現(xiàn)了中央“因城施策”的政策本意，也取得了一定的效果。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院的資料顯示，11月21個(gè)主要城市成交量按月和按年分別下降16%和22%，其中一、二、三線城市成交量按月分別降22%、7.6%和38.7%。廣州和深圳按月降幅超過(guò)30%，杭州和蘇州降幅超過(guò)50%。

在成交量快速下降的同時(shí)，商品房均價(jià)依然以穩(wěn)為主。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市中，10月份新建商品住宅價(jià)格指數(shù)按月下降的，只有6個(gè)城市，而繼續(xù)上升的有54個(gè)；到了11月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少，分別比上月減少7個(gè)和8個(gè)；環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)增加，分別比上月增加4個(gè)和7個(gè)。

“9·30”房地產(chǎn)調(diào)控雖然聲勢(shì)浩大，但對(duì)住房?jī)r(jià)格起到作用仍比較有限，一個(gè)重要的原因就是部分城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策還停留在行政手段而不觸及經(jīng)濟(jì)杠桿，也就沒(méi)能觸及助長(zhǎng)本輪房?jī)r(jià)上漲的重要原因——信貸政策。正是在這樣的背景下，從2016年11月下旬起，上海、天津、濟(jì)南、廣州等城市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)一步加碼，提出諸如停止短期住房按揭貸款、全面提高住房按揭貸款首付比例、改變住房持有認(rèn)可規(guī)則等措施，對(duì)住房按揭貸款審查全面從緊。

比如，11月28日，上海市規(guī)定，自11月29日起，居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房（即居民家庭名下在本市無(wú)住房且無(wú)商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的）申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無(wú)住房但有住房貸款記錄（包括商業(yè)性或公積金住房貸款記錄的）的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，首付款比例不得低于50%；購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

這種首付比例大幅提高、住房按揭貸款通過(guò)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的方式認(rèn)房又認(rèn)貸，及停止第三套住房貸款等規(guī)則，就是希望通過(guò)信貸杠桿，阻止住房投機(jī)炒作再進(jìn)入市場(chǎng)。

另外，房地產(chǎn)稅的征收，盡管沒(méi)有明確的時(shí)間表，但最終出臺(tái)肯定是大勢(shì)所趨，這也有助于市場(chǎng)尤其是向投機(jī)需求傳遞明確的信號(hào)：炒作住房該收手了。

中央高頻次地傳遞出“抑制資產(chǎn)泡沫”的聲音，顯示出防控金融風(fēng)險(xiǎn)的堅(jiān)定決心。當(dāng)前，盡管各城市的房?jī)r(jià)仍然以穩(wěn)為主，但住房銷(xiāo)售量已經(jīng)出現(xiàn)了快速下降。如果這種嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢(shì)能持續(xù)下去，那么2017年的住房銷(xiāo)售量下滑會(huì)是大概率事件，由此流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金當(dāng)然也會(huì)受到影響。那么，2016年大舉流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金，來(lái)年又會(huì)流向哪里呢？

按照央行年內(nèi)發(fā)布的月度社會(huì)融資規(guī)模的統(tǒng)計(jì)，假定2016年新增人民幣貸款在11萬(wàn)億元左右，70%以居民貸款的方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么其2016年通過(guò)個(gè)人流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸資金就可能達(dá)到近8萬(wàn)億元。如果住房貸款首付比重平均為30%，那么個(gè)人的首付款就可達(dá)到3.5萬(wàn)億元左右。

依據(jù)前文的分析，2017年住房銷(xiāo)售有較大的可能性出現(xiàn)下滑，那么相應(yīng)地也會(huì)對(duì)明年的信貸規(guī)模造成影響。不過(guò)，假定首付款都是居民的自有資金，考慮到資金只有在貸款后才會(huì)產(chǎn)生流動(dòng)性，沒(méi)有貸款就不存在資金流出流進(jìn)的問(wèn)題，也不存在這些資金流向哪里的問(wèn)題，只是總的貸款量減少的問(wèn)題。所以很難有一個(gè)數(shù)字化的模型用來(lái)分析明年信貸市場(chǎng)的流向變化對(duì)金融市場(chǎng)的影響。不過(guò)，這些資金雖然對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)上的熱錢(qián)總量來(lái)說(shuō)占比并不算大，但絕對(duì)量依然可觀，未來(lái)到底是流入到股市、債市，還是大宗商品市場(chǎng)，又是否會(huì)造成相應(yīng)的資產(chǎn)價(jià)格暴漲？這些都值得投資者密切關(guān)注。

（作者為青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）