每經(jīng)編輯 馬瑋煒    

每經(jīng)實習(xí)記者 馬瑋煒

每經(jīng)編輯 隋丕寧

早前，住建部、國家發(fā)改委等7部委聯(lián)合發(fā)布房產(chǎn)中介新規(guī)，在信息發(fā)布、費用收取、安全交易、中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員管理等多個方面做了詳細(xì)規(guī)定，房產(chǎn)中介服務(wù)有望變得更為規(guī)范。

但是，在這個競爭激烈、利潤可觀的行業(yè)卻始終會傳來一些不和諧的插曲。問題是，買賣雙方在交易過程中，有哪些陷阱可以提前預(yù)防？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從資金監(jiān)管、違約金賠付方式及哪些房不能買等三個方面，教你如何避開交易陷阱。

房價漲得太快，賣方要求違約

近日，來自安徽的張先生向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者爆料稱，其在二手房買賣過程中，賣方違約后，遭遇中介扣壓20萬元買房定金，并且多次協(xié)商投訴無果。

據(jù)張先生回憶，2016年8月，其與妻子二人看中了位于上海松江區(qū)的一套二手房，并通過在松江區(qū)的某中介直營門店于同日簽訂了居間協(xié)議及買賣協(xié)議。

由于所售房屋存在個人抵押狀況，所以張先生所交付的20萬元定金，由該中介門店保管以實行資金監(jiān)管。三方協(xié)議規(guī)定，待賣方出示并交付房產(chǎn)證給中介方時，20萬元將交給賣方作為房屋定金。

然而，計劃不及變化，由于房價過快上漲，在合同期內(nèi)，賣方提出不愿履行買賣合同，要求違約。

張先生隨即咨詢律師，得到的答復(fù)是，雖然房屋并未網(wǎng)簽，但是因為有居間協(xié)議和正式買賣合同，所以可以進(jìn)行強(qiáng)制履約，但前提是要全款付房款，需要貸款買房的張先生只好同意解約。

然而問題也隨即產(chǎn)生，違約賠付方（即賣方）認(rèn)為中介并未完整履行整個買賣合約，遂只愿意賠付部分傭金費用，在金額上與中介產(chǎn)生分歧。

買賣雙方有沒有自行解約權(quán)利？

經(jīng)過協(xié)商，買賣雙方不久之后便自行簽訂了解約協(xié)議，協(xié)議中申明：賣方自愿賠付買方23萬元，并通知中介方歸還之前托管的20萬元定金，以及由賣方來承擔(dān)居間協(xié)議中所產(chǎn)生的傭金費用。

張先生告訴記者，賣方賠付的23萬元包含了協(xié)議中所規(guī)定的違約費用以及期間房價上漲對其造成的損失費用補(bǔ)償，已經(jīng)于解約當(dāng)日到賬。

而由中介所保管的20萬元卻至今還未歸還，記者隨即聯(lián)系了處理該項買賣的上述中介公司業(yè)務(wù)員小高。小高表示，由于該筆款項名義上屬于賣方，所以未經(jīng)過賣方同意，無法私自歸還買方。

記者又聯(lián)系到賣方徐先生，卻得到了否定答案，徐先生表示，已經(jīng)委托過中介將該筆費用歸還，與此同時買方也出示了賣方委托中介還款的書面協(xié)議。

當(dāng)記者再次向中介確認(rèn)該事宜時，中介方表示，由于買賣雙方解除協(xié)議跳過了他們，從而不認(rèn)為其具備法律效益。

但是，記者在律師那里卻得到了不同答案，律師表示買賣雙方有自行解約的權(quán)利，而期間產(chǎn)生的中介費用則可以和中介另算，中介方并沒有克扣這筆款項的權(quán)利。

時至今日，三方還未就解決糾紛一事達(dá)成一致，而買家張先生也在準(zhǔn)備材料打算采用司法手段來追回這20萬元定金。

買賣二手房 還有哪些雷區(qū)陷阱？

有關(guān)中介和買賣雙方的各種糾紛早已屢見報端，對于此次糾紛，一位資深的中介從業(yè)人員告訴記者，由于是抵押房（非正常銀行貸款抵押，下同）買賣，所以就更多了一步資金監(jiān)管的流程而為日后的糾紛埋下了隱患。

一位鏈家門店的業(yè)務(wù)員向記者表示，在鏈家，諸如此類有個人抵押的房屋一般要撤銷個人抵押之后才可進(jìn)行買賣，并且資金監(jiān)管也并非是中介方來保管資金，而是通過銀行，中行、工行等都有相應(yīng)服務(wù)。

根據(jù)買家張先生向記者交代，這套總作價為411萬元的房子，雙方協(xié)定分三期結(jié)清房價款，其中第一筆140萬元（包括定金20萬元）的款項便是用來在過戶前償還貸款抵押，之后分別還有一筆120萬元的二期房款以及最后向銀行貸款的143萬元三期房款及8萬元尾款。

由于房屋存在個人抵押，所以在簽訂定金協(xié)議時，三方達(dá)成協(xié)議，20萬元定金由中介公司保管，直至賣方將房產(chǎn)證提供于中介保管。

值得注意的是，經(jīng)記者咨詢律師得知，即使是在簽訂居間協(xié)議后，在法律上，中介方也并沒有資格強(qiáng)制收取保管房產(chǎn)證的權(quán)利，一切都要以買賣雙方自愿為原則，而這一點，往往被大多數(shù)賣方和購房者忽略，成為眾多糾紛的源頭。

此次糾紛因為正逢上海房價的“井噴期”，張先生要求對于房價上漲所造成的損失予以賠償也得到了滿足，這一點也并不為多數(shù)消費者所知。

記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，2005年上海市高級人民法院《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》第六條規(guī)定：違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失，其中房屋漲跌損失的確定可通過協(xié)商及評估等多種方式確定。

一位從事中介行業(yè)多年的工作人員向記者透露，在二手房買賣中，有許多合同上的細(xì)微處理，包括違約金賠付方式等，簽訂之時都一定要商議清楚才能防止后患，因為中介擬定的協(xié)議傾向中介也是必然。

另外，產(chǎn)權(quán)不清晰、非正常抵押的房產(chǎn)往往風(fēng)險不可控，并不建議購買。