成功引入戰(zhàn)投，恒大在回歸A股的道路上邁出一大步。1月2日，中國(guó)恒大（03333，HK）公告稱，恒大地產(chǎn)已與8家企業(yè)簽訂增資協(xié)議，引入第一批300億人民幣的戰(zhàn)略投資。據(jù)了解，此次恒大地產(chǎn)引入戰(zhàn)略投資者，與深深房的重大資產(chǎn)重組有關(guān)。為滿足境內(nèi)上市公司社會(huì)公眾持股比例超10%的要求，去年10月9日，恒大與深深房簽訂重組協(xié)議時(shí)，宣布了引入300億戰(zhàn)投的計(jì)劃。不到三個(gè)月時(shí)間，恒大就已完成引戰(zhàn)工作，這也為其回歸A股掃除了障礙。

從公告來(lái)看，這8家戰(zhàn)略投資者背后的股東實(shí)力雄厚，其中中信、華信、中融、山東高速、深圳廣田等都是知名財(cái)團(tuán)和上市公司。證券分析師認(rèn)為，此次引戰(zhàn)成功，反映恒大2280億的估值得到市場(chǎng)認(rèn)可。

作為全球領(lǐng)先房企，恒大的高效一直為業(yè)界稱道，但其在快速擴(kuò)張發(fā)展中帶來(lái)的高負(fù)債率，也同樣為人詬病。根據(jù)2016年中期業(yè)績(jī)，其合約銷售收入為1418億元，總債務(wù)規(guī)模增加至3813億元，凈負(fù)債率高達(dá)92.9%，資產(chǎn)負(fù)債率為81.8%。這種高負(fù)債現(xiàn)象近幾年也一直伴隨著其銷售收入的快速增長(zhǎng)，2014年恒大合約銷售為1315億元、2015年合約銷售為2013億元，而根據(jù)中指院公布的數(shù)據(jù)，到2016年底恒大合約銷售達(dá)到了3810億元。高企的負(fù)債率本應(yīng)成為企業(yè)引入戰(zhàn)投的障礙，但根據(jù)恒大的公告，自開(kāi)展引戰(zhàn)工作以來(lái)，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈，為何眾多投資者如此看好恒大？

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，恒大負(fù)債率偏高有其特殊性，根據(jù)近幾年恒大發(fā)布的年報(bào)，其新增土儲(chǔ)以承債并購(gòu)中小房企的二手項(xiàng)目為主。一方面，這些項(xiàng)目本身負(fù)債率就偏高，因此拉高了恒大自身的負(fù)債率；另一方面，恒大通過(guò)大規(guī)模快速開(kāi)發(fā)，也盤(pán)活了這些存量土地，消化了行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類，2016年上半年，滬深兩市137家上市房企負(fù)債合計(jì)超過(guò)4.33萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)24%。

“事實(shí)上，從財(cái)務(wù)報(bào)表上看，很多房企的負(fù)債率其實(shí)有些‘虛高’，并不能反應(yīng)企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況。”有證券分析師指出，其原因就在于盡管房企前期購(gòu)買(mǎi)的土地近年來(lái)不斷增值，但按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，土地儲(chǔ)備是以土地原值而非土地市場(chǎng)價(jià)值納入總資產(chǎn)計(jì)算，客觀上造成房企的土地儲(chǔ)備越多，負(fù)債率越高。

以恒大為例，2016年中報(bào)披露的土儲(chǔ)量達(dá)1.86億平方米，連續(xù)多年位居全國(guó)第一。相對(duì)應(yīng)的，恒大在土地方面的支出也很龐大。

根據(jù)恒大歷年來(lái)發(fā)布的年報(bào)，2009年—2015年，恒大累計(jì)新增土地款為2949.7億元，平均每年新增土地款達(dá)到491.6億元。其中，2013年和2015年，恒大當(dāng)年新增土儲(chǔ)拿地款分別達(dá)到了707億元和712.6億元，而2016年上半年更增加至869.9億元。

由此可見(jiàn)，恒大將大量的資金沉淀在了優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備中，很多項(xiàng)目都是早年以較低成本獲得的，也享受了土地增值的紅利。恒大2016年中報(bào)顯示，其超過(guò)3800億元總土地款中，73%投向了一二線城市，目前這些城市的土地儲(chǔ)備總量超過(guò)8300萬(wàn)平方米。

近年來(lái)，部分一二線城市房?jī)r(jià)上漲幅度較大，這也導(dǎo)致土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，公開(kāi)拍賣(mài)市場(chǎng)常常出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的情況。據(jù)知情人士透露，恒大歷年來(lái)取得的土地成本較低，近期也大多采取二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)的方式拿地，土地儲(chǔ)備的真實(shí)價(jià)值與財(cái)務(wù)報(bào)表相差很大。

這顯示了硬幣的另一面：恒大的高負(fù)債下，藏著大量?jī)?yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備。如果將土地增值因素考慮在內(nèi)，則恒大的負(fù)債率將明顯降低。

據(jù)恒大2016年半年報(bào)披露，國(guó)際著名評(píng)估公司世邦魏理仕對(duì)其2016年中期土地儲(chǔ)備進(jìn)行的評(píng)估結(jié)果，其土地原值為2595億元，評(píng)估總值為5700億元，土地增值額為3105億元，扣除50%土地增值稅和25%企業(yè)所得稅后凈增值1164億元，計(jì)入凈資產(chǎn)后，恒大的凈負(fù)債率僅為56.7%，資產(chǎn)負(fù)債率相應(yīng)降至73.3%。

證券分析師表示，恒大大量?jī)?yōu)質(zhì)低成本的土地儲(chǔ)備是此次成功引戰(zhàn)的關(guān)鍵，這些土儲(chǔ)保證了恒大未來(lái)三年的可持續(xù)高速增長(zhǎng)，引入300億的戰(zhàn)略投資，還將進(jìn)一步改善恒大的負(fù)債結(jié)構(gòu)，為其未來(lái)的發(fā)展打下基礎(chǔ)。“從恒大引戰(zhàn)成功也可以看出，擁有龐大土地儲(chǔ)備的房企必將得到市場(chǎng)青睞。”