每經(jīng)編輯 黃博文    

每經(jīng)記者 黃博文

每經(jīng)編輯 隋丕寧

2016年四季度以來，全國部分熱點(diǎn)城市密集出臺(tái)樓市調(diào)控新政，從限購、限貸、土拍供應(yīng)、市場監(jiān)管等層面全面收緊樓市政策，調(diào)控的效應(yīng)逐步發(fā)酵。效果在2016年的12月份更為明顯，全國主要城市樓市成交量繼續(xù)下調(diào)。

數(shù)家大型中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京、深圳等在此輪調(diào)控中力度頗大的城市市場交易量明顯下滑，同時(shí)房價(jià)也開始回落，量價(jià)齊跌。降幅較大的城市還包括廈門、蘇州、溫州等地。

政策層面，2016年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了2017年樓市政策的基調(diào)：“房子是用來住的、不是用來炒的”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，針對房價(jià)漲幅居前的城市，預(yù)計(jì)政策還有深化、加碼的可能。在“抑泡沫”和“去庫存”兩手推進(jìn)的背景下，預(yù)計(jì)2017年房價(jià)依然會(huì)保持增長，但漲幅將放緩。

深圳：12月新房成交創(chuàng)全年最低

在史上最嚴(yán)“深八條”調(diào)控下，深圳樓市風(fēng)向急轉(zhuǎn)，狂飆突進(jìn)的房價(jià)遇到“攔路虎”。

1月1日，深圳市規(guī)土委發(fā)布去年12月深圳房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)。去年12月，深圳新建住宅成交2161套，成交面積21.8萬平方米，成交均價(jià)54946元/平方米，環(huán)比下跌0.1%，房價(jià)已經(jīng)跌回了半年前。

根據(jù)規(guī)土委公布數(shù)據(jù)，與去年11月相比，12月成交套數(shù)和成交面積環(huán)比下跌26.0%和24.5%，一手房成交量創(chuàng)下2016年全年最低。

房信網(wǎng)和安居客的數(shù)據(jù)也顯示，繼去年9月均價(jià)達(dá)到61600元/平方米之后，去年10月到12月的均價(jià)依次為55611元/平方米、54986元/平方米、54946元/平方米?？梢钥闯?，2016年前三季度不斷攀升的房價(jià)，在去年第四季度盤整回落。

從每周的成交數(shù)據(jù)來看，深圳房價(jià)連續(xù)8周維持在5.5萬元/平方米的水平，并且出現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，顯示出“深八條”調(diào)控的成效。

二手市場也出現(xiàn)成交低迷現(xiàn)象。根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，2016年12月深圳成交4734套二手房，環(huán)比減少28.4%，同比減少66.1%；成交面積422612平方米，環(huán)比減少28.8%，同比減少65.0%。

深圳中原研究中心總監(jiān)王飛表示，從2016年的政策調(diào)控來看，“10·4新政”后深圳房價(jià)漲勢得到控制，目前樓市整體進(jìn)入緩和向下調(diào)整的階段，新房、二手房成交均處在量價(jià)齊跌的狀態(tài)，預(yù)計(jì)2017年一季度深圳樓市仍會(huì)持續(xù)目前成交低迷的趨勢，二、三季度逐步調(diào)整，四季度呈增強(qiáng)態(tài)勢并開始回暖。

北京：新房均價(jià)回調(diào)至3.82萬元/平方米

值得一提的是，一線城市典型代表北京也在日前明確指出，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)行為，確保2017年房價(jià)環(huán)比不增長。這意味著，控制房價(jià)已成房地產(chǎn)調(diào)控的第一要?jiǎng)?wù)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一輪非常明顯的沖高回落行情，從前三季度的爆發(fā)到四季度政策影響下，出現(xiàn)了非常明顯的降溫。成交量方面，受供應(yīng)等種種因素影響出現(xiàn)了大幅萎縮。前三季度，新建商品住房共成交4.62萬套，比2015年同期水平下降了27.6%，顯示需求已經(jīng)乏力。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度北京合計(jì)成交商品房住宅只有11565套，環(huán)比三季度下調(diào)幅度達(dá)到了42%；2016年12月，北京市新建商品住房成交均價(jià)已回調(diào)到3.82萬元/平方米的水平。

政策收緊仍然在持續(xù)，監(jiān)管部門目前已經(jīng)對高價(jià)、漲價(jià)且不接受價(jià)格引導(dǎo)的預(yù)售項(xiàng)目，全部一律暫緩批準(zhǔn)預(yù)售許可。明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)的管控措施，在元旦之前也全面納入了現(xiàn)房銷售備案管理，今后開發(fā)商想通過現(xiàn)房銷售實(shí)現(xiàn)漲價(jià)的路也被徹底封死。

據(jù)《證券日報(bào)》報(bào)道，北京不少商業(yè)銀行從今年元旦開始，開始對首套房貸利率折扣進(jìn)行收緊，去年的88折、85折甚至某些銀行的8折，普遍提高到9折以上。從過去房地產(chǎn)歷史看，在信貸收緊的時(shí)候房價(jià)漲幅均將受到明顯的抑制。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，隨著限購、限貸、限價(jià)政策的收緊，信貸資金緊張，以及租賃型房源供應(yīng)的增加，2017年北京樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整年，疊加已經(jīng)在2016年開始出現(xiàn)的回落趨勢，預(yù)計(jì)2017年，北京房價(jià)出現(xiàn)穩(wěn)中微降的可能性非常大。

上海：12月新房成交同比下滑65.6%

在持續(xù)調(diào)控下，另一個(gè)一線城市上海也不例外。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，12月上海新建商品住宅成交面積僅64.9萬平方米，環(huán)比增加7.6%，同比下滑65.6%，這一數(shù)值也是5年來同期最低。

正是受到調(diào)控政策影響，當(dāng)期改善房源成交縮水嚴(yán)重。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，12月單價(jià)6萬元/平方米以上的改善房源成交573套，環(huán)比減少31.1 %。相反，一些剛需項(xiàng)目抓準(zhǔn)時(shí)機(jī)，積極入市，支持交易穩(wěn)步進(jìn)行。當(dāng)期單價(jià)3萬元/平方米以內(nèi)的剛需供成交2787套，環(huán)比增加54.3%。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，在此背景下2017年政策還會(huì)維持高壓，房屋去金融化或是大概率事件。從市場反饋來看，觀望情緒已經(jīng)相當(dāng)濃厚，市場調(diào)整趨勢已經(jīng)確立。當(dāng)前以價(jià)換量尚能激起市場共鳴，但同樣手法會(huì)產(chǎn)生疲態(tài)，而且部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)新房二手房價(jià)格倒掛，所以后續(xù)開盤的項(xiàng)目價(jià)格壓力會(huì)更明顯。