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銷售金額首破千億大關(guān) 金地均好發(fā)展實現(xiàn)穩(wěn)健擴張

2017-01-03 22:40:34

2016年堪稱房地產(chǎn)業(yè)績大年,受益于一二線城市房價快速上漲,主流房企業(yè)績突飛猛進,以規(guī)模為代表的話語權(quán)之爭備受關(guān)注。早年"招保萬金"中金地集團正重回大眾視野,自從2015年取得優(yōu)秀業(yè)績以來,金地2016年的業(yè)績更是首破千億。

金地集團1月3日發(fā)布的公告顯示,2016年1-12月公司累計實現(xiàn)簽約面積658.2萬平方米,同比增長47.74%;累計簽約金額1006.3億元,同比增長63.20%,被稱為中國地產(chǎn)界"理科優(yōu)等生"的金地實現(xiàn)千億夢想。

全線飄紅的業(yè)績是金地這兩年戰(zhàn)略調(diào)整的直觀體現(xiàn),一二線城市房價上漲讓重倉布局其中的金地收獲非凡。正是憑借這種優(yōu)勢,金地通過創(chuàng)新產(chǎn)品線、堅守一二線城市、多元化布局等舉措,為千億房企俱樂部再添新丁。

銷售額首破千億

2016年前三季度,內(nèi)地房地產(chǎn)市場在充裕資金、去庫存政策利好等因素的刺激下持續(xù)升溫,直觀表現(xiàn)為主流房企業(yè)績?nèi)〉脷v史佳績,并繼續(xù)呈現(xiàn)分化的趨勢。千億、兩千億等銷售額成為房企進階的分水嶺。

1月3日,金地發(fā)布銷售額跨越千億門檻的"喜報"。公告顯示,2016年12月公司實現(xiàn)簽約面積40.9萬平方米,同比下降 31.14%;簽約金額73.5億元,同比下降18.04%。綜合來看,2016年1-12月累計實現(xiàn)簽約面積658.2萬平方米,同比增長47.74%; 累計簽約金額1006.3億元,同比增長63.20%。

這家老牌房企取得歷史佳績,除了受益于行業(yè)業(yè)績整體提升,自身產(chǎn)品溢價能力才是主因。梳理2016半年報發(fā)現(xiàn),在銷售均價方面,金地集團也有明顯上升,2016年上半年的銷售均價達到了15200.6元/平方米,而2015年同期為12314.4元/平方米,同比增長約23.44%。

2016年前三季度,金地結(jié)算規(guī)模穩(wěn)步提升,業(yè)績實現(xiàn)快速增長,為投資者帶來豐厚回報。其前三季報顯示,公司歸屬于母公司所有者凈利潤17.1億元,同比增長105.9%。

克而瑞點評指出,近年來金地能夠保持較好的業(yè)績增長還要歸功于產(chǎn)品,其旗下目前共有八條定位精確的產(chǎn)品線,并加強了八大產(chǎn)品系列在項目中的應用,產(chǎn)品系列應用率80%以上。產(chǎn)品標準化的應用將進一步縮短研發(fā)周期,縮減管理成本。

長期觀察金地的分析人士表示,金地集團的管理團隊一直非常穩(wěn)定。在管理創(chuàng)新方面,2015年推行的跟投機制是公司在管理市場化方面的有益嘗試,有助于激發(fā)職業(yè)經(jīng)理人的熱情,保證團隊的穩(wěn)定性,提高管理效率。

穩(wěn)定還體現(xiàn)在金地對財務(wù)穩(wěn)健的追求上,通過對現(xiàn)金流管理、低息融資,金地持續(xù)通過擴大項目合作、拓寬融資渠道、保持良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)和資金狀況來確保公司經(jīng)營的安全穩(wěn)定。截至2016年前三季度,公司剔除預收賬款后的真實資產(chǎn)負債率為58.3%。

申萬宏源的研報顯示,金地的負債規(guī)模和融資成本保持在合理水平。截至2016年中期,公司第一季度的凈負債率為32.6%,公司有息負債合計人民幣355億元,債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.81%,其中,銀行借款占比為49% ,應付債券占比為46%,其他借款占比為5%。金地長期負債占全部有息負債比重的64%,債務(wù)期限結(jié)構(gòu)合理。

加碼布局一二線城市

梳理發(fā)現(xiàn),金地2016年在全國拿下幾個頗受關(guān)注的地塊。9月份,金地以47.4億元拿下天津南開區(qū)地塊,較地塊的起始出讓價高90%。金地集團對外表示,本次溢價率在合理范圍內(nèi),符合集團一貫科學理性的整體戰(zhàn)略。

更早前的7月,金地拿下上海浦東新區(qū)項目,隨后宣布引入融創(chuàng)中國和招商蛇口共同開發(fā)該地塊。

由此這家"穩(wěn)健型"房企向外界展示了在土地市場上的進取姿態(tài),該公司改變了2016年上半年拿地較為謹慎的策略,在下半年加快了在一二線城市獲取土地的步伐。

對于金地而言,2016年上半年房地產(chǎn)銷量的大幅提高為其在下半年爭奪更多的土地提供了動力。據(jù)公司半年度報告顯示,金地集團上半年的銷售金額為439.6億元,較2015年翻番。

梳理根據(jù)其公告以及匯總的數(shù)據(jù)顯示,加上在天津獲取的地塊在內(nèi),金地集團下半年購置土地支出預計在200億元左右,是上半年拿地金額的6倍。

有資深的分析師認為,房企的業(yè)績與公司經(jīng)營戰(zhàn)略、土地儲備、貨源結(jié)構(gòu)有關(guān),一般而言,專注開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)會比多元化經(jīng)營的企業(yè)更有優(yōu)勢、此外,土地儲備豐厚、貨源多數(shù)分布在核心城市的企業(yè)銷售業(yè)績更好。

金地早在2015年提出以"做強城市、深耕發(fā)展"為經(jīng)營導向,長期堅持深耕一二線主流城市的投資策略。目前已形成全國七大區(qū)域、重點核心一二線城市深耕的戰(zhàn)略布局。

2016年上半年,金地共獲取了12宗土地,主要為底價或收購獲取,總投資額約97億元,權(quán)益投資額約32億元,新獲取土地儲備可售面積約222萬平方米,權(quán)益可售面積約102萬平方米。梳理發(fā)現(xiàn),金地在逐漸加大合作項目獲取力度,意味金地為此付出的權(quán)益投資額相對較少,對現(xiàn)金流不會構(gòu)成太大壓力。

其中期年報顯示,金地在上海、武漢、杭州、蘇州等一、二線城市的總投資額占比78%,三線城市的總投資額占比 22%,而在三線城市獲取的土地均位于東莞臨深片區(qū)。

業(yè)內(nèi)人士分析認為,相比三線城市,一二線城市房地產(chǎn)的流動性更強,投資保值的功能更強,投資品屬性超越消費品屬性,使房價抗壓能力更強;在地產(chǎn)市場風險加大的情況下,地產(chǎn)企業(yè)的資金配置向大城市集中的趨勢更加明顯。

一二線城市優(yōu)質(zhì)的土地儲備也讓評級機構(gòu)對金地作出正面展望。標準普爾、穆迪維持給予金地長期信用評級分別為BB、Ba2。

多元布局穩(wěn)步推進

進入"白銀時代"的地產(chǎn)生態(tài)轉(zhuǎn)換,不少房企正在謀求多元化轉(zhuǎn)型。2015年至今,恒大、萬達、綠地、萬科這些重量級的房企都紛紛跳出房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)で笮碌漠a(chǎn)業(yè)突破,金地亦是如此。

2011年金地確立"以住宅業(yè)務(wù)為核心,以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼的"一體兩翼" 發(fā)展戰(zhàn)略,并在此后持續(xù)貫徹,穩(wěn)步推進業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型。金地表示未來在長期堅持主營業(yè)務(wù)為核心的基礎(chǔ)上,將繼續(xù)獲益于多線發(fā)展,拓寬業(yè)務(wù)渠道,挖掘更多發(fā)展?jié)撃堋?/p>

2012年,金地布局中國香港地區(qū)資本市場,收購聯(lián)交所上市公司星獅地產(chǎn)并于2013年更名為金地商置,主營包括城市綜合體、住宅、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、酒店等業(yè)務(wù),為公司旗下獨立運作的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)及運營管理業(yè)務(wù)平臺。

在2016年7月收購廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團股份有限公司(廣電地產(chǎn)),吸收廣電地產(chǎn)旗下優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資源后,金地商置迅速擴大業(yè)務(wù)布局。申萬宏源的研報認為,布局港股子公司不僅有效助力金地集團一體兩翼戰(zhàn)略的推進,更將持續(xù)加深金地在國際資本市場的影響力,進一步夯實了金地集團全面導入國際化戰(zhàn)略之路的基礎(chǔ)。

從2014年獲取美國舊金山項目邁出第一步以來,金地國際化戰(zhàn)略穩(wěn)步推進。2016年上半年新獲取了舊金山灣區(qū)的Midpoint項目, 洛杉磯市中心附近的Silverlake項目以及紐約曼哈頓的45 Broad項目。截至 2016年6月,金地已在美國經(jīng)濟發(fā)達的東西兩岸4大核心城市(舊金山、洛杉磯、紐約和波士頓)共獲取6個項目,開發(fā)業(yè)態(tài)包括寫字樓、商業(yè)、公寓、辦公樓、城市綜合體等,總可租售面積超過20萬平方米。未來,金地集團表示將繼續(xù)深入關(guān)注美國的投資機會。

從地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型方向大背景看去,房地產(chǎn)市場正從土地運作邁向資本運作,各個開發(fā)公司之間在開發(fā)運營能力上的差距逐步縮小,資金與資源的整合越來越成為公司發(fā)展舉足輕重的要素,房地產(chǎn)與金融的深度融合,將是未來內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要方向。

在布局金融方面,金地是內(nèi)地較早涉足金融業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)之一,通過成熟的房地產(chǎn)基金,金地開拓了多元化融資的渠道,為集團的穩(wěn)健運轉(zhuǎn)提供了保障。旗下專注于中國房地產(chǎn)市場投資的私募基金管理公司穩(wěn)盛投資,已成長為內(nèi)地房地產(chǎn)基金的先導企業(yè),在香港、北京、上海、深圳、天津均設(shè)有分支機構(gòu),管理著一只美元房地產(chǎn)基金和多只人民幣房地產(chǎn)基金。

2016年上半年,穩(wěn)盛完成了四個項目的投資, 以及三個海外項目在穩(wěn)盛內(nèi)部的過會,并在交易結(jié)構(gòu)、資金募集等方面進行不斷創(chuàng)新。此外,穩(wěn)盛投資也在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、持有型物業(yè)運營等領(lǐng)域進行有益探索。未來將繼續(xù)為房地產(chǎn)企業(yè)提供開發(fā)過程中需要的金融解決方案,進一步加強資金募集能力,擴大在房地產(chǎn)基金業(yè)界的影響力。

在物業(yè)布局方面,經(jīng)過20余年的發(fā)展,金地物業(yè)已成為行業(yè)領(lǐng)先的社區(qū)管理與客戶服務(wù)運營商。金地物業(yè)連續(xù)多年榮獲"中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)綜合實力TOP10"、"中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)服務(wù)質(zhì)量 TOP10全國第一名"等殊榮。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)成為金地產(chǎn)品溢價的有力武器,未來將成為布局存量資產(chǎn)時代的切入路徑。

對此,行業(yè)第三方機構(gòu)克而瑞分析認為,2017年盡管房地產(chǎn)市場可能將進入調(diào)整期,但就金地而言,城市布局的先發(fā)優(yōu)勢和深耕細作以及在產(chǎn)品創(chuàng)新上的持續(xù)努力,將保證企業(yè)業(yè)績的穩(wěn)健增長,預計2017年業(yè)績規(guī)模再上一個新的臺階。

文/博文

責編 柴剛

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