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“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。”中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議如此定調(diào)。站在2017年的門檻上，回首過(guò)去一年影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的那些事兒，這一政策導(dǎo)向看得愈發(fā)清晰。

在廣大三、四線城市還在奮力“去庫(kù)存”時(shí)，部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)自己給自己開方子，有的再度使出“限”字當(dāng)頭的調(diào)控政策;有的針對(duì)開發(fā)商和房產(chǎn)中介炒作市場(chǎng)、左右房?jī)r(jià)預(yù)期的行為，發(fā)動(dòng)執(zhí)法風(fēng)暴，重點(diǎn)打擊;有的整治首付貸，直接掐斷了投機(jī)者的資金來(lái)源……

政策合力發(fā)酵，歲末風(fēng)向已轉(zhuǎn)，一度領(lǐng)漲全國(guó)、連漲近2年的深圳房?jī)r(jià)都剎住了腳步。讓房子真正回歸居住屬性，在2017年或許是一件可以期待的事兒。

2月

提出推廣街區(qū)制

2016年2月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)，這是時(shí)隔37年重啟的中央城市工作會(huì)議配套文件，勾畫的是“十三五”乃至更長(zhǎng)時(shí)期我國(guó)城市發(fā)展路線圖，其重要性不言而喻。

《意見(jiàn)》提出，新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，還要求已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。

小編微評(píng)

街區(qū)制，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展、城市形態(tài)乃至居民的生活方式無(wú)疑都會(huì)產(chǎn)生很大的影響。習(xí)慣了封閉小區(qū)的居民們，一時(shí)有所疑慮實(shí)屬正常。既然治療“城市病”，非走這一步不可，那么晚改不如早改。在街區(qū)制推廣的過(guò)程中，應(yīng)從硬件和軟件兩方面下手，小心化解居民對(duì)安全、噪音等方面的擔(dān)憂。

3月

降準(zhǔn)按下暫停鍵

2016年3月1日起，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，以保持金融體系流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長(zhǎng)，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境。

2014年底開啟的降準(zhǔn)降息操作，此后被按下了暫停鍵。2015年共有5次降息、4次降準(zhǔn)，但2016年僅有3月的這一次降準(zhǔn)，央行也沒(méi)有再使用利率工具。年末，降息預(yù)期一度再次出現(xiàn)，然而已經(jīng)跨入2017年，降準(zhǔn)降息始終沒(méi)有到來(lái)。

小編微評(píng)

剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持穩(wěn)健中性的貨幣政策，“要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房”。相對(duì)寬松的貨幣政策已經(jīng)改變，2017年對(duì)房地產(chǎn)信貸資金將面臨更為嚴(yán)苛的監(jiān)管。

4月

提出有序消化房地產(chǎn)庫(kù)存

2016年4月，中共中央政治局召開會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。在房地產(chǎn)方面，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫(kù)存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策。

小編微評(píng)

盡管2015年12月中共中央政治局會(huì)議也提到了化解房地產(chǎn)庫(kù)存，并將化解房地產(chǎn)庫(kù)存視為2016年的重要工作之一，但2016年4月會(huì)議對(duì)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的表述更為細(xì)致，尤其是強(qiáng)調(diào)了“有序消化”。

這個(gè)表述，預(yù)告了9月末、10月初20多個(gè)城市密集出臺(tái)“一城一策”的調(diào)控政策。正是鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的不平衡現(xiàn)狀，盡管部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)先行一步根據(jù)自身情況給市場(chǎng)降溫，其余三、四線城市不得不繼續(xù)“去庫(kù)存”大業(yè)。

5月

鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展

2016年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，實(shí)行購(gòu)租并舉、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

同年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳正式印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，對(duì)發(fā)展住房租賃企業(yè)、個(gè)人依法出租自有住房表示鼓勵(lì)，并允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。對(duì)于以上三種情況，將給予稅收優(yōu)惠，同時(shí)強(qiáng)調(diào)了加強(qiáng)租賃監(jiān)管。

小編微評(píng)

在我國(guó)，專業(yè)租賃企業(yè)提供的房源的占比只有約10%左右，在國(guó)家層面的政策傳遞出明確信號(hào)后，一批“深耕”住房租賃業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)將是部分房企轉(zhuǎn)型的可能方向，年末北京拍出數(shù)宗開發(fā)商百分百自持的住宅地塊，與這一改革方向保持一致。

6月

執(zhí)法風(fēng)暴襲來(lái)

2016年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在全國(guó)范圍內(nèi)開展中介專項(xiàng)整治工作，對(duì)發(fā)布虛假房源、為不符合交易條件的房屋提供中介服務(wù)、違規(guī)吃差價(jià)等10種違規(guī)行為展開了嚴(yán)肅查處。8月，住建部、國(guó)家發(fā)改委、工信部等七部門聯(lián)合向社會(huì)解讀此前共同印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》。10月，住建部發(fā)布45家違規(guī)失信房企和中介機(jī)構(gòu)名單。11月，住建部又舉辦電視電話會(huì)議，宣布對(duì)中介編造散布謠言、賺取房源差價(jià)、挪用交易資金、違規(guī)代理銷售等7類違法違規(guī)行為進(jìn)行重點(diǎn)整治，依法從嚴(yán)從重從快查處。

小編微評(píng)

長(zhǎng)久以來(lái)，開發(fā)商和房產(chǎn)中介利用信息不對(duì)等“托市”，已經(jīng)“尋常”到讓人們熟視無(wú)睹了，而這輪執(zhí)法風(fēng)暴行動(dòng)的重點(diǎn)正是破除這種不對(duì)等。風(fēng)暴再?gòu)?qiáng)勁，也有止息之時(shí)。下一步更重要的，應(yīng)是盡快構(gòu)建面向公眾的房地產(chǎn)信息披露系統(tǒng)。

7月

確立特色小鎮(zhèn)培育目標(biāo)

2016年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，提出到2020年?duì)幦∨嘤?000個(gè)左右各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)。12月，國(guó)家發(fā)改委又發(fā)布《關(guān)于實(shí)施“千企千鎮(zhèn)工程”推進(jìn)美麗特色小(城)鎮(zhèn)建設(shè)的通知》，要求搭建小城鎮(zhèn)與企業(yè)主體有效對(duì)接平臺(tái)，引導(dǎo)社會(huì)資本參與美麗特色小城鎮(zhèn)建設(shè)，促進(jìn)鎮(zhèn)企融合發(fā)展、共同成長(zhǎng)。

小編微評(píng)

2016年年中國(guó)家層面提出加快構(gòu)建特色小鎮(zhèn)以來(lái)，各地正在通過(guò)給補(bǔ)貼、給獎(jiǎng)勵(lì)、花重金等方式予以推動(dòng)，動(dòng)輒計(jì)劃打造數(shù)十個(gè)、乃至上百個(gè)特色小鎮(zhèn)。大有各路人馬“搶灘”勢(shì)頭。

特色小鎮(zhèn)，應(yīng)是為產(chǎn)業(yè)而生，因產(chǎn)業(yè)而興。愈是在千軍萬(wàn)馬一擁而上之時(shí)，愈是要仔細(xì)甄別，別讓開發(fā)商借著炒作新概念暗度陳倉(cāng)，否則只能又給城市添幾處“睡城”罷了。

9月

“一城一策”密集調(diào)控

2016年9月30日，在北京、天津兩地率先發(fā)布樓市調(diào)控政策后，在短短不到10天里，上海、深圳、廈門、合肥、南京等全國(guó)20余個(gè)城市相繼發(fā)布地方性的調(diào)控政策。各種版本的樓市新政主要集中在限購(gòu)、限貸、加大土地供應(yīng)、規(guī)范商品房銷售監(jiān)管、整治市場(chǎng)違法行為、加強(qiáng)銷售價(jià)格監(jiān)管、嚴(yán)厲打擊造謠等方面。

小編微評(píng)

這是自2014年房地產(chǎn)政策開始“松綁”后，首次出現(xiàn)地方性調(diào)控政策密集出爐。此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部9月6日發(fā)布了貫徹《法治政府建設(shè)實(shí)施綱要(2015～2020年)》的實(shí)施方案，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持分類調(diào)控，因城施策。2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市間的分化更為明顯，在大多數(shù)三、四線城市在為“去庫(kù)存”而奮戰(zhàn)的同時(shí)，部分一、二線城市卻因?yàn)橘Y金避險(xiǎn)等原因，成為投資熱點(diǎn)，從而啟動(dòng)了新一輪調(diào)控。

10月

叫停首付貸

2016年10月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》，規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)“眾籌買房”等行為，嚴(yán)禁各類機(jī)構(gòu)開展“首付貸”性質(zhì)的業(yè)務(wù);要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)等未取得相關(guān)金融資質(zhì)，不得利用P2P(點(diǎn)對(duì)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)借款)平臺(tái)和股權(quán)眾籌平臺(tái)從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù);取得相關(guān)金融資質(zhì)的，不得違規(guī)開展房地產(chǎn)金融相關(guān)業(yè)務(wù)。

同月，銀監(jiān)會(huì)要求嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域;加強(qiáng)理財(cái)資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

小編微評(píng)

首付貸，顧名思義是為購(gòu)房者的首付款提供貸款，實(shí)際操作中其數(shù)額有時(shí)能達(dá)到首付款的1/2左右，這實(shí)際上是在暗中給購(gòu)房者加了杠桿，對(duì)購(gòu)房者和樓市整體而言，都意味著更多風(fēng)險(xiǎn)。首付貸叫停、房企融資受限，這是在需求端和供給端兩頭堵截違規(guī)流入樓市的資金，給那些國(guó)慶期間出臺(tái)調(diào)控政策的熱點(diǎn)城市再降降溫。

12月

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。2016年年終，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給房地產(chǎn)定了這樣一個(gè)調(diào)子。會(huì)議要求綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

同時(shí)，會(huì)議提出將去庫(kù)存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái)，提高三、四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三、四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力;特大城市加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。

小編微評(píng)

這是在清晰地強(qiáng)調(diào)讓住房回歸居住屬性。在2016年9月一系列調(diào)控政策發(fā)布數(shù)月后，12月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況中，過(guò)去一年領(lǐng)漲的北京、上海、深圳新房?jī)r(jià)格均已停漲，結(jié)合2017年的貨幣政策走向，房地產(chǎn)市場(chǎng)后市“穩(wěn)”字可待。對(duì)開發(fā)商而言，熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)怕是也沒(méi)那么熱了。“房地產(chǎn)+”已經(jīng)喊了幾年，拿著2016年回籠的大筆資金，多想想如何加快轉(zhuǎn)型發(fā)展，才是正途。