每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

1月5日，上海舉行了2017年首次土地拍賣，首發(fā)地塊寶山羅店老鎮(zhèn)區(qū)C1-2、C5-5地塊被碧桂園拿下，成交總價(jià)22.45億元，溢價(jià)率3%，樓板價(jià)16405元/平米。

寶山羅涇純住宅地塊則經(jīng)9家開發(fā)商101輪競(jìng)價(jià)后，最終被世茂拿下，由于是純宅地，所以溢價(jià)率比上午高出不少，地塊成交總價(jià)23.6億元，溢價(jià)率57.33%，樓板價(jià)23469元/平米，去除保障房部分，計(jì)算樓面價(jià)約24705元/平。

碧桂園世茂拿滬新年“第一地” 開發(fā)要求嚴(yán)格

碧桂園拿下的羅店老鎮(zhèn)區(qū)地塊地上建筑面積13.7萬㎡，其中5萬㎡為社區(qū)商業(yè)中心（80%面積須持有20年），8.7萬平米為住宅（5%面積為保障房、15%面積須持有70年、剩余80%面積為可售商品房（近7萬平米））；地下車庫(kù)須額外再交地價(jià)。此外開發(fā)商還須建設(shè)1.37萬㎡公共服務(wù)設(shè)施無償移交政府。

地塊西側(cè)靠近繁忙的滬太公路，車流量較多，而且以集裝箱大卡車為主。地塊北側(cè)的石太路只有兩車道，沿途還有不少的物流、小型工廠等，未來暫無拓寬計(jì)劃。

下午世茂獲取的地塊，條件依然嚴(yán)苛。根據(jù)土地出讓預(yù)合同，該地塊地上建筑面積10萬平米，其中5%面積為保障房、15%面積須持有70年、剩余80%面積為可售商品房（近8萬平米）；地下車庫(kù)須額外再交地價(jià)。此外開發(fā)商還須建設(shè)1萬平米公共服務(wù)設(shè)施無償移交政府。

這一次的羅店C1-2、C5-5地塊和羅涇18-02地塊區(qū)位都比較偏遠(yuǎn)。其中，羅店地塊距離7號(hào)線美蘭湖站距離約為4公里。

另外一幅羅涇地塊，距離羅店地塊有大約30分鐘的車程。雖然地處于羅涇鎮(zhèn)中心，但從地圖上看已經(jīng)屬于寶山最北端的地區(qū)了。

由于地處偏遠(yuǎn)，寶山羅涇在過去一直是北上海的樓市洼地，加上寶鋼廠區(qū)為鄰的工業(yè)區(qū)域氛圍，羅涇鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)曾是上海少數(shù)均價(jià)萬元的置業(yè)區(qū)域。

不過一直以來，寶山都是剛需關(guān)注度比較高的區(qū)域，“美蘭湖”等項(xiàng)目已被不少買家認(rèn)可，羅店的整體形象也有一定改觀。

特別是近年，規(guī)劃中未來7號(hào)線將可能延伸至寶山羅涇，加上寶鋼即將遷址的消息傳出。羅涇的樓市均價(jià)近兩年上漲明顯。

以當(dāng)年樓板價(jià)不到3000元/平米的旭輝城項(xiàng)目為例，目前二手房單價(jià)已接近3萬元/平米。價(jià)格甚至比肩上海部分地鐵覆蓋的居住區(qū)。

2016年，信達(dá)以58.05億獲得的寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)N12-1101單元06-01地塊，創(chuàng)造了303%的溢價(jià)率，更為寶山賺足了眼球，寶山優(yōu)質(zhì)宅地對(duì)房企的吸引力也大大提升。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，相比2016年底奉賢海灣等偏遠(yuǎn)地區(qū)，羅店的接受度略高些。從2040年規(guī)劃顯示，今后該板塊還會(huì)發(fā)展成重要居住區(qū)和特色旅游小鎮(zhèn)。7號(hào)線還有延伸規(guī)劃，對(duì)板塊出行便利度有進(jìn)一步提升作用。

“此外，地塊周邊也有不少居住區(qū)，也是將來穩(wěn)定消費(fèi)力，而區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套欠缺，因此對(duì)商業(yè)項(xiàng)目來講有利好因素。”盧文曦認(rèn)為。

當(dāng)然，眼下區(qū)域短板也是顯而易見的。一方面地塊周邊還是有工業(yè)廠房，區(qū)域本身也是通往太倉(cāng)等外省市的交通要道，大型車輛比較多，外部環(huán)境有待改善。

另外從技術(shù)角度來看，這幅地塊也要求15%自持面積，商業(yè)建筑要求80%以上的面積自持20年以上，這給開發(fā)以及后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理提出更高要求。