每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

曾與聯(lián)想控股、復(fù)星集團(tuán)等民企巨頭一樣，新希望集團(tuán)也趁著國(guó)家改革開(kāi)放30多年的東風(fēng)，一直成為行業(yè)的翹楚。最近十多年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)因高利潤(rùn)而一度成為資本搶食的核心目標(biāo)。

如今，聯(lián)想控股直接賣(mài)掉了融科智地，復(fù)星地產(chǎn)仍在探索投資集團(tuán)模式，新希望地產(chǎn)卻異軍突起，成了年內(nèi)地產(chǎn)“黑馬”。

年內(nèi)，一線(xiàn)房企銷(xiāo)售早已突破3000億元，新希望地產(chǎn)卻一直堅(jiān)持“小而美”，作為一匹地產(chǎn)黑馬，在房地產(chǎn)業(yè)“馬太效應(yīng)”面前，這種篤信是否不合時(shí)宜？

12月21日，在“第六屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)暨2016中國(guó)城市價(jià)值白皮書(shū)發(fā)布會(huì)”上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獨(dú)家專(zhuān)訪(fǎng)了新希望地產(chǎn)總裁張明貴，對(duì)相關(guān)問(wèn)題一一解析與回應(yīng)。

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千億以下的核心還是經(jīng)營(yíng)

NBD：機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)今年前11個(gè)月地產(chǎn)銷(xiāo)售達(dá)到130多個(gè)億，如今接近年底，請(qǐng)問(wèn)新希望地產(chǎn)截止目前的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)是什么樣的情況？

張明貴：預(yù)估計(jì)到年末在160億左右，數(shù)據(jù)還不是非常準(zhǔn)確。

NBD：如此來(lái)看銷(xiāo)售額比去年翻番，站在百億業(yè)績(jī)新起點(diǎn)，您如何看待這樣的規(guī)模？下一步會(huì)是怎樣的增長(zhǎng)？

張明貴：今年房企的規(guī)模沖到三千億以上，我的理解是千億以上才能叫規(guī)模，千億以下的核心還是在做經(jīng)營(yíng)，所以未來(lái)新希望地產(chǎn)在規(guī)模上確實(shí)不是規(guī)模導(dǎo)向。

今年行業(yè)巨頭已經(jīng)非常領(lǐng)先了，現(xiàn)在我們中型方企業(yè)應(yīng)該考慮的是如何把企業(yè)的經(jīng)營(yíng)做的最扎實(shí)，在趨勢(shì)上如何做的更穩(wěn)健，在市場(chǎng)的判斷上如何更加符合大勢(shì)所趨。

所以我們沒(méi)有去追求絕對(duì)規(guī)模。幾年前，我講過(guò)一個(gè)觀(guān)點(diǎn)叫“小而美”，我認(rèn)為幾百億都還不叫規(guī)模，只屬于一個(gè)中型的“小而美”的房企。

NBD：當(dāng)前，房企的市場(chǎng)集中度是向大的開(kāi)發(fā)商靠攏，那么“小而美”的概念還有優(yōu)勢(shì)嗎？

張明貴：我們不代表絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。在地產(chǎn)方面，我認(rèn)為大企業(yè)有大企業(yè)的生存邏輯，中型房企有中型房企的生存經(jīng)驗(yàn)，比如房地產(chǎn)上市公司就有一百多家，每一家都做到千億規(guī)模是不可能的，所以不論是大是小，關(guān)鍵是人才、經(jīng)營(yíng)和管理。

如果在這些維度上都做好的話(huà)，我認(rèn)為企業(yè)一樣會(huì)生存發(fā)展得很好。只不過(guò)在未來(lái)會(huì)出現(xiàn)并購(gòu)整合的趨勢(shì)，但是我認(rèn)為優(yōu)秀的企業(yè)一樣可以生活得很好。其實(shí)，每個(gè)行業(yè)都是如此。

NBD：您對(duì)新希望地產(chǎn)明年的目標(biāo)大概是怎樣的？

張明貴：從增速上看，明年相比今年會(huì)有一定幅度的降緩，因?yàn)橹皫啄暝鲩L(zhǎng)迅猛是為了達(dá)到一定的體量支持美的空間，做到一個(gè)基本的生存起點(diǎn)，未來(lái)會(huì)以穩(wěn)健的步伐增長(zhǎng)，不會(huì)出現(xiàn)連年翻番的增長(zhǎng)速度，我認(rèn)為增速要試圖下降，與明年政策的調(diào)控也會(huì)有影響。

釋疑成都高溢價(jià)地投資邏輯

NBD：今年年中的時(shí)候公司斥重金在成都拿地，錦江區(qū)的項(xiàng)目是何時(shí)推進(jìn)的？

張明貴：我們?cè)诰o鑼密鼓地推進(jìn)，目前的核心在前期的規(guī)劃、定位以及相應(yīng)的手續(xù)工作，預(yù)計(jì)明年下半年推向市場(chǎng)。

NBD：當(dāng)時(shí)新希望拿下這塊地之后，很多人擔(dān)心溢價(jià)率過(guò)高，您怎么看？公司方面的開(kāi)發(fā)方式是怎么考慮的？

張明貴：第一，關(guān)于這塊地的價(jià)值和成交樓板價(jià)，我個(gè)人認(rèn)為是非常合適的。這塊地位于城市最核心的區(qū)域，周邊有這么大體量的建筑，這不僅僅是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，而且作為資源來(lái)說(shuō)是非常稀缺的，所以我相信未來(lái)在產(chǎn)品的定位上一旦投入市場(chǎng)會(huì)收到廣大消費(fèi)群體的認(rèn)同。

第二，地拍下來(lái)之后確實(shí)有很多開(kāi)發(fā)商尋求合作，那么在合作的背后，說(shuō)明很多開(kāi)發(fā)商是很看好它的價(jià)值，也認(rèn)為以該價(jià)格成交是很合適的。

NBD：本月底，成都又推出了大量的優(yōu)質(zhì)土地，公司會(huì)拿地嗎？

張明貴：這一次可能和各個(gè)企業(yè)的布局和地塊連接有差異，所以我們這次參與拿地的熱情不會(huì)很高。

這一次可能和各個(gè)企業(yè)的布局和地塊連接有差異，所以我們這次參與拿地的熱情不會(huì)很高。

重點(diǎn)關(guān)注萬(wàn)億級(jí)GDP的城市

NBD：既然您提及基于長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，新希望地產(chǎn)會(huì)在異地拓展會(huì)重點(diǎn)關(guān)注哪些區(qū)域？

張明貴：目前在中國(guó)布局有10個(gè)城市，包括境外的澳洲悉尼也在開(kāi)發(fā)。未來(lái)我還是很關(guān)注新一線(xiàn)城市，尤其是GDP總量達(dá)到萬(wàn)億以上俱樂(lè)部的城市，比如華東、華中，包括像西南的成都、重慶等，都是我們要布局的核心區(qū)域。

NBD：長(zhǎng)三角這一塊，今年站在了風(fēng)口之上。新希望地產(chǎn)在溫州做了一個(gè)立體城項(xiàng)目，那么您怎樣看待未來(lái)溫州乃至長(zhǎng)三角市場(chǎng)？

張明貴：長(zhǎng)三角是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域，從經(jīng)濟(jì)的整體來(lái)講是長(zhǎng)期向好的。特別是“十三五”規(guī)劃里，長(zhǎng)三角也扮演者非常重要的角色。

溫州作為其中非常重要的城市，它的人口體量是全浙江第一；第二，因?yàn)闇厣瘫槿蚝笥谢剜l(xiāng)建設(shè)的習(xí)慣，外部帶來(lái)的需求還是很大，所以溫州既具備外部推動(dòng)力又具備內(nèi)生能力，所以溫州房地產(chǎn)從長(zhǎng)期看是很有潛力的。

公司未來(lái)的布局還是重點(diǎn)考慮三個(gè)區(qū)域，那么在溫州本身做得很好，有品牌，有布局，我們會(huì)繼續(xù)加大發(fā)展。同時(shí)，在華東一些更高的城市，比如寧波也有非常核心的資本在進(jìn)行相應(yīng)的投資建設(shè)，在杭州也長(zhǎng)期關(guān)注。

背靠母公司不懼發(fā)債收緊

NBD：滬、深兩大證券交易所前期松綁房企發(fā)債，后來(lái)又有所收緊，對(duì)新希望地產(chǎn)是否有影響？

張明貴：這個(gè)在信息上有點(diǎn)不對(duì)稱(chēng)，我們的公司債已經(jīng)在上半年發(fā)行完畢了，發(fā)行了兩次，每次都是超倍認(rèn)購(gòu)，最后一期的公司債的利率才3.85%，也創(chuàng)造了量級(jí)房企的新低。

從認(rèn)購(gòu)的倍數(shù)和發(fā)債的成本來(lái)說(shuō)，都是發(fā)得非常好的，從側(cè)面反映了投資者和機(jī)構(gòu)對(duì)新希望品牌和經(jīng)營(yíng)能力、資產(chǎn)價(jià)值都是寄予高度認(rèn)同的。

NBD：9月份之后，尤其是交易所對(duì)房地產(chǎn)發(fā)債明顯收緊，那么新希望要壯大和拓展在融資方面是怎么考慮的？

張明貴：經(jīng)過(guò)這幾年成長(zhǎng)，公司融資已經(jīng)有了一定的積淀。首先，本身地產(chǎn)的自有資金在這幾年有相當(dāng)不錯(cuò)表現(xiàn)；第二，公司的大股東整體比較支持，加上金融機(jī)構(gòu)正常的經(jīng)營(yíng)性的融資支持。

所以，新希望地產(chǎn)未來(lái)融資方式還是多種多樣的，包括直接融資、間接融資和金融產(chǎn)品，會(huì)根據(jù)具體情況來(lái)安排，整體的融資情況還是比較科學(xué)的。

房企做城市運(yùn)營(yíng)面臨多重挑戰(zhàn)

NBD：新希望地產(chǎn)有農(nóng)牧業(yè)的背景，那么相比單一的做地產(chǎn)出生的企業(yè)，未來(lái)有哪些優(yōu)勢(shì)？

張明貴：我之所以從來(lái)不說(shuō)城市運(yùn)營(yíng)，因?yàn)槌鞘羞\(yùn)營(yíng)太大了，但是我認(rèn)為社區(qū)運(yùn)營(yíng)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)是客觀(guān)的，開(kāi)發(fā)商有能力做這樣的事情，但實(shí)際上對(duì)企業(yè)的挑戰(zhàn)是很大的，比如人才、產(chǎn)業(yè)整合和相關(guān)配套資源整合的挑戰(zhàn)。

像新希望在這方面來(lái)講確實(shí)有天然的優(yōu)勢(shì)，第一，我們是一個(gè)產(chǎn)業(yè)計(jì)劃，是一個(gè)以產(chǎn)業(yè)為主的計(jì)劃，第二，我們是中國(guó)最大的肉蛋奶供應(yīng)商，這和消費(fèi)者是緊密相關(guān)的。

因此，我們?cè)谀曛幸蔡岢隽?ldquo;好房子、漫生活”的價(jià)值觀(guān)，其實(shí)核心在漫生活這一塊，是希望為業(yè)主提供一個(gè)讓生活節(jié)奏慢下來(lái)、配套更貼心的社區(qū)環(huán)境?，F(xiàn)在在一些小區(qū)已經(jīng)著手實(shí)施，比如昆明的新希望生活館已經(jīng)開(kāi)業(yè)了，把食物既安全又便捷地給到業(yè)主手上。

另外，在高端項(xiàng)目上配置健康醫(yī)療館，比如與德恒醫(yī)療合資成立的新希望德恒醫(yī)療，為業(yè)主提供基本醫(yī)療服務(wù)、醫(yī)療咨詢(xún)和健康檔案梳理、智能機(jī)器人服務(wù)到家，確實(shí)是產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。

（新希望地產(chǎn)在溫州異軍突起，讓中小房企看到了可學(xué)習(xí)借鑒樣板?？偛脧埫髻F因此成為邦地產(chǎn)地產(chǎn)名人堂首位收錄名人。希望本文對(duì)你有用，可加入微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”粉絲群交流）