受人民幣貶值、國內(nèi)房價預期回報看空等因素影響，國內(nèi)不少人群將投資目光轉(zhuǎn)向了國外。境外股票、海外置業(yè)是其中較為火熱的投資渠道。根據(jù)世邦魏理仕公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，中國資本的跨國房地產(chǎn)投資約161億美元，相比2015年同期增長了一倍，超過加拿大和新加坡，成為僅次于美國的世界第二大跨境房地產(chǎn)投資來源。

不過，針對這一輪巨大的投資浪潮，加拿大、英國、澳大利亞等國家都在稅費等環(huán)節(jié)上加大了對外國人投資的限制，另一方面，國內(nèi)監(jiān)管部門也開始從支付等層面限制外匯流出，個人及企業(yè)的大額投資都越來越收緊。

在這樣的背景下，中國買家悄然將目標轉(zhuǎn)向了東南亞，尤其是泰國。有機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在2016年中國人查詢海外房源目標國家全球排行榜上，泰國緊隨美國、澳大利亞、加拿大等傳統(tǒng)老牌國家之后，躍居第四位。芭堤雅、普吉島、曼谷等旅游旺地，則是中國買家最熱門的投資目的地。

不過，投資泰國房產(chǎn)，除了旅游帶來的租賃預期，還有很多人們所不知道的坑，等著你往里跳。

占領泰國

“現(xiàn)在國內(nèi)每人只能買5萬美元的外匯，要去投美國、澳大利亞之類的項目，基本都得兩三百萬美元，找中介想辦法轉(zhuǎn)出去吧，成本太高了，但東南亞這邊一個項目總價不高，一兩百萬人民幣，找三大姑六大姨的湊一下，基本上就夠了。”已經(jīng)在曼谷購買房產(chǎn)的孫磊稱。

在泰國，外國人不能購買土地與別墅，只能購買高層公寓，也正因此，高層公寓的價格比起當?shù)睾廊A別墅還要昂貴。“貴了大概一倍左右”在曼谷通羅區(qū)購買了一處公寓的越女說。在此之前，越女曾實地對曼谷、芭提雅、普吉等地的房地產(chǎn)狀況進行了解，并且與越南胡志明市、印尼、馬來西亞等地進行比對。

曼谷當?shù)氐墓⒕鶅r，接近1.9萬人民幣每平方米，附近有輕軌和地鐵的普通地區(qū)，均價多要1萬人民幣起，一些熱門地區(qū)，比如越女置業(yè)的通羅區(qū)，是個日本人聚居地，該區(qū)域商圈發(fā)達，居民消費能力強，均價則在3萬元上下。最核心的地段，如曼谷第一高樓Mahanakhon附近，則到了6.4萬。

在國內(nèi)旅游者常去的芭堤雅，酒店式公寓均價2萬左右每平方米，普通公寓每方平米1-2萬之間，這個價格，普吉一帶也差不多。“總體來說，國內(nèi)過來買的人，都是40平方米左右的居多，這邊沒公攤面積，所以相當于國內(nèi)的50平方米上下，總價80萬左右。”一名中國籍泰國房地產(chǎn)中介介紹稱。

泰國公寓均價走勢(單位：人民幣)

上述數(shù)據(jù)也在數(shù)名在泰國購房人士處得到印證。不過80萬左右這說的是總價，如果以撿便宜的心態(tài)去東南亞購房，結(jié)果會讓你大失所望。在胡志明市中心，房價均價不低于1萬；馬來西亞因為有可以簽證10年的“第二家園計劃”，因此樓市正在持續(xù)升溫，碧桂園在馬來西亞一座人工島上填海而建的公寓“森林城市”，地處郊區(qū)，周邊交通、餐飲等配套不齊，均價到了1.5萬以上。

針對中國買家的購房需求，中國銀行、工商銀行泰國分行等都提供了最高比例為房屋估價70%的購房貸款，“所以說，要在泰國買房，支付層面并不會成太大的障礙。”越女說，她所購買的公寓雖然說位于日本人聚居區(qū)，但該公寓幾乎一半都賣給了中國人。在泰國，一個小區(qū)或公寓里，最多只能49%的單元銷售給外國人。

“其實很多中國人來東南亞的海島旅游，來了一兩次就會喜歡這地方，然后發(fā)現(xiàn)房子還不是很貴，就買個房子放租或者來居住養(yǎng)老了。”在曼谷與芭堤雅帶領家族經(jīng)營多年房地產(chǎn)業(yè)務的夏津晶稱，從養(yǎng)老和長假居住的角度看，泰國空氣等自然環(huán)境好，也有比較完善的生活配套與服務。因為前來養(yǎng)老度假的人比較多，泰國近來針對老人采取一年一簽的簽證措施。

當然，距離近是中國買家選擇購買泰國房產(chǎn)不得不說的因素。中國人可以隨時便捷前往泰國，“很多人未必敢、未必愿意到歐美去旅游，但是敢到泰國。 ”在夏津晶看來，飲食、信仰、生活習慣等沒有太大差異，使得國人愿意前往泰國。除了養(yǎng)老度假，在泰國買房的另外一大群體，是中國的中青年中等收入人群，閑時自住玩樂，在國內(nèi)工作時就拿來出租。

在泰國一帶投資房產(chǎn)的買家，廣東、福建等區(qū)域的人較多。也正因此，碧桂園、富力等廣東發(fā)家的民營房企，在了閩、粵華人較多的泰國等地，開發(fā)了較多大體量的社區(qū)。在夏津晶的客戶里，還有一個群體是不可忽視的。由于世界經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變化，很多勞力密集型的企業(yè)，將生產(chǎn)基地從中國轉(zhuǎn)移到泰國等東南亞國家，隨之而來的中國籍員工，大多數(shù)會在企業(yè)所在地周邊進行購房。

租金能到6000人民幣

泰國房產(chǎn)網(wǎng)上，某個高層公寓的租金列表，這個公寓的售價約為2.9萬元/平(單位：人民幣)

“租金回報還是挺高的，我40平方米的房子，在曼谷能租到6000人民幣一個月。”在越女買房的區(qū)域，一間40平方米足有的公寓，一個月租金基本都可以達到6000人民幣上下。按照夏津晶的數(shù)據(jù)，在曼谷買房，一年租金回報率在4~8%左右。

夏津晶說，在曼谷購房的中國買家，更多是看中城市建設比較好，生活比較方便。他們買的基本都是小戶型公寓，相對單價要高一些，但小戶型公寓更容易出租。購置芭提雅、普吉等地沿海公寓的人，大多數(shù)時間都會將房子由中介機構(gòu)拿去出租給游客，度假的時候自己會過去住。

按照曼谷的平均房價和平均租金算，曼谷的高層公寓為1：219，也就是說，在曼谷買公寓，花上219個月左右，基本就能收回購房成本。相比之下，在中國，北京是623個月，上海是656個月，廣州則是470個月。

在稅費層面，泰國的房產(chǎn)交易稅新房為1%，維修基金為100元人民幣每平方米的維修基金，二手房在交房后出售，5年內(nèi)稅費為4.3%，5年后是1.5%。

不過，如果中國買家是希望買進賣出的方式投資獲取回報的話，在泰國是比較難的。在夏津晶看來，泰國房價10年來基本沒有什么大漲大跌，價值上比較穩(wěn)定，回報更多的是出租或者保值了。

對于“中國人大舉進入泰國買房，推高了泰國的房價”的說法，夏津晶表示，目前還未達到這樣一個程度。但是已經(jīng)存在這樣一種可能，兩三年以后這個說法可能會成立。中國駐泰國大使館的經(jīng)濟參贊說，過去是幾個企業(yè)幾個人來咨詢，現(xiàn)在是一個省一個省一大波人組團來找我談在泰國投資房產(chǎn)。

一個個的坑

曼谷富人區(qū)，把畫面一分為二的是素坤逸路，這條路沿線房價升值潛力最大。（受訪者供圖）

物業(yè)管理費是前往泰國買房的中國買家集中吐槽的問題。在購置房產(chǎn)前，中介等銷售人員對買家提問的物業(yè)管理費問題，大多數(shù)都會說“這個不用多少的，可以忽略不計”，然后敷衍過去。當買家收房時，高昂的物業(yè)管理費會讓買家覺得驚訝。“60泰銖一平米，合人民幣12塊一平，一年下來物管費一萬多，然后中介幫打理出租的傭金是一個月租金6000，你人不在泰國，中介時不時要去打理房子，也要一個月租金的房屋管理費，然后泰國的房子都是精裝修，但收房時候都會有各種各樣的問題，比如這個月水管爆了，哪個月地板翹起來了，我選的還是泰國算最大的開發(fā)商了，周邊的華人買房都存在這些問題，修理下來也是一筆費用，這些雜七雜八的要掉了你半年的租金了。”孫磊稱。

周振浩在曼谷購置了房子，他和很多在泰國購房的買家一致認為，泰國的房產(chǎn)中介異常不規(guī)范，“如果你不是呆在泰國自己放出租，那必須要把房子給中介，曼谷的房子收益率年6%左右。泰國政府對于中介沒有法律約束，中介費由中介喊價居高不下不說，由于中介處在強勢地位，隨時會跟你要各種費用，你不給是吧，中介說翻臉就翻臉，直接把你房子撂在一邊不管了，碰到這樣的事情你是不是還要坐個飛機過來？”

周振浩說的狀況較為普遍的存在，但更極端的也常有發(fā)生，有受訪者表示，中介將房子租出去了，但時常會和你說房子并沒有出租，租金就都到了中介個人手上。“我覺得不對勁，直接去到了房子那敲門，房子里一直有人住。”

國內(nèi)關于泰國置業(yè)購房的宣傳，千篇一律的強調(diào)泰國房產(chǎn)是“永久產(chǎn)權(quán)”，事實上針對外國人購房，泰國房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)多數(shù)是90年，并且是30年一簽。在清邁，有著各種各樣的別墅出售，別墅附帶的土地是永久產(chǎn)權(quán)，但前提是外國人要在當?shù)亻_辦公司才能獲得。清邁的別墅，很多中國買家把定金或者全款投進去后，最后出現(xiàn)更改登記出了問題，中介跑路了，錢就打了水漂。

如果打算投資，可以選擇曼谷，如果養(yǎng)老度假，可以選擇芭堤雅和普吉，但如果離開曼谷，在泰國其他地方投資房產(chǎn)，是需要慎之又慎的。孫磊說，在曼谷輕軌沿線，房子不愁租，并且保值。但比如芭堤雅和普吉，就不是這么回事了。芭堤雅和普吉這些地方，如果地理位置離旅游景區(qū)很近，出租還比較容易，但“只要不是那么近”，理想一點，一年租出去的時間也就三四個月了。至于想脫手賣出去，就更是艱難的事。

“芭提雅大片大片的地等著開發(fā)，記住了泰國什么都缺，就是不缺地。”孫磊說，現(xiàn)在泰國在大搞輕軌、地鐵等基礎建設，芭提雅、普吉這樣的地方，還是需要五年十年的開發(fā)，可能才可以在生活配套上穩(wěn)定成熟起來，如果熬得住等到那時候，會有穩(wěn)定的租客或者轉(zhuǎn)手賣出，但短時期來說，情況不是那么樂觀。“芭提雅大量的俄羅斯人在那賣幾年前買的房子，為啥？瞬間腦熱造成的，你感覺到有點發(fā)燒嗎？”