每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”

陽(yáng)光城、泰禾、建發(fā)、正榮、融信、禹洲等房企在土地市場(chǎng)和并購(gòu)市場(chǎng)拓展新項(xiàng)目，完成了在全國(guó)核心城市的快速布局和規(guī)模擴(kuò)張。“閩系”逐漸成為全國(guó)房地產(chǎn)的一大焦點(diǎn)，并被冠上了“激進(jìn)”、“高杠桿”“高周轉(zhuǎn)”等標(biāo)簽，而在這些標(biāo)簽之下，主要的閩系房企已經(jīng)完成了在全國(guó)核心城市的快速布局和規(guī)模擴(kuò)張。

但當(dāng)一輪酣戰(zhàn)之后，融信、陽(yáng)光城、融僑等房企陸續(xù)曝光的年度業(yè)績(jī)中，有人留意到，以“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”聞名的福建房企，如今卻有轉(zhuǎn)舵的苗頭，從行事風(fēng)格到布局區(qū)域、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)管控、品牌溢價(jià)打造、合作方式等方面都開(kāi)始從激進(jìn)轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健”。

福建房企的改變和新一輪的樓市調(diào)控有關(guān)嗎？這給其他的房企有怎樣的啟示？

融信去“快”求“穩(wěn)”

從億翰智庫(kù)剛公布的“2016年度房企銷售額排行榜”中可以看到，2003年成立、2016年總部才遷入上海的融信，已經(jīng)以458億的銷售額排到了全國(guó)第28位。

同樣經(jīng)常被人稱道的是，融信在2016年1月才在香港掛牌上市，3月將總部遷入上海后又在短短一個(gè)月之內(nèi)在杭州和上海連拿三幅優(yōu)質(zhì)地塊，而且價(jià)格不菲，融信在上海的七個(gè)項(xiàng)目總投資已達(dá)到86.2億元。

這一系列動(dòng)作都讓融信在業(yè)內(nèi)深深植下了“快”的印象。雖然伴隨高溢價(jià)拿地，融信中國(guó)2015年中期合并財(cái)報(bào)的資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到81.01%，在高周轉(zhuǎn)的同時(shí)“高杠桿”也被質(zhì)疑。

但實(shí)際上，截至6月底，融信的資產(chǎn)負(fù)債率為0.90倍，與年初相比下降約63.6%，融信中國(guó)的融資這是銀行借款、債券融資之外拓展了多方面渠道。去年8月，融信中國(guó)公告數(shù)據(jù)，集團(tuán)預(yù)期截至2016年6月30日止，六個(gè)月公司擁有人應(yīng)占綜合純利相比去年同期有約50%以上的顯著增長(zhǎng)。

融信已經(jīng)開(kāi)始靠著“穩(wěn)”字在行走。而且這不僅體現(xiàn)在財(cái)報(bào)指標(biāo)上。

從戰(zhàn)略布局來(lái)講，融信聚焦的是一二線城市、精耕核心區(qū)域。

截至2016年6月30日，融信中國(guó)擁有總建筑面積接近928萬(wàn)平方土地，其中超過(guò)60%的貨值都在長(zhǎng)三角地區(qū)的核心城市，而超過(guò)93%的貨值位于上海、杭州、福州、廈門(mén)等一二線城市。一二線核心城市是中國(guó)戰(zhàn)略布局和人口流動(dòng)的重點(diǎn)區(qū)域，在大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這是中國(guó)樓市的最大潛力地帶，因而穩(wěn)占一二線基本才能穩(wěn)住企業(yè)未來(lái)若干年的發(fā)展。

在實(shí)際業(yè)務(wù)的支撐上，融信也開(kāi)始加碼品牌溢價(jià)提升，欲通過(guò)打造品牌，在更多合作上贏取更大談資。而走上戰(zhàn)略合作之路，則是企業(yè)通用的降低負(fù)債、提升周轉(zhuǎn)和效益，“輕進(jìn)盈出”的方式。

融僑精準(zhǔn)投資布局

和融信一樣，融僑的戰(zhàn)略布局也逐漸聚焦重點(diǎn)區(qū)域，并且在這方面它更好演繹了閩系房企對(duì)以往“高價(jià)拿地策略”的改變。

“按照國(guó)家發(fā)布的全國(guó)房?jī)r(jià)排名，融僑布局的80%的城市是全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅前20的核心城市”。這是融僑集團(tuán)品牌營(yíng)銷中心總經(jīng)理張巖此前透露的城市選擇的準(zhǔn)則。

資料則顯示，2016年，融僑在土地市場(chǎng)投資金額超過(guò)100億，但新增土儲(chǔ)的分布城市基本都是南京、廈門(mén)、合肥、福州、無(wú)錫等省會(huì)級(jí)城市或城市群重點(diǎn)城市。

而在這些城市拿地，張巖表示，融僑并不會(huì)盲目。是在平穩(wěn)的方向來(lái)推進(jìn)規(guī)模，還是突飛猛進(jìn)擴(kuò)大規(guī)模，這需要做選擇。

而從目前看來(lái)，融僑已經(jīng)從后者選項(xiàng)，轉(zhuǎn)變成前者選項(xiàng)。不過(guò)張巖也表示，穩(wěn)增長(zhǎng)并不等于保守，融僑的目標(biāo)指向未來(lái)每年20%-30%的增長(zhǎng)。因而選項(xiàng)并不是重點(diǎn)，而是要在合理的前提條件下做一個(gè)正確的選擇，這才是一個(gè)正常企業(yè)的良性發(fā)展。

基于這樣的選擇，根據(jù)融僑管理層透露的信息，2016年且有平均融資成本下降了三個(gè)百分點(diǎn)，并且在融資期限發(fā)結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行了大幅調(diào)整，形成了以中長(zhǎng)期限融資為主的結(jié)構(gòu)。

此外，2016年5月，融僑首次發(fā)行了8.1億元物業(yè)費(fèi)ABS。7月，宣布成功發(fā)行40億元公司債，一期票面利率5.80%，二期票面利率5.60%，連創(chuàng)近期同期限AA民營(yíng)房企公司債券票面利率新低。

陽(yáng)光城發(fā)力資本并購(gòu)

可以說(shuō)，聚焦重點(diǎn)區(qū)域已經(jīng)成為了不少閩系房企的通用準(zhǔn)則，但陽(yáng)光城在拓展的方式上，將資本并購(gòu)做得更游刃有余。

2016年底，陽(yáng)光城以一次大手筆的并購(gòu)引起業(yè)界關(guān)注。11月29日，陽(yáng)光城成功競(jìng)得物產(chǎn)中大集團(tuán)出讓的重大股權(quán)資產(chǎn)包，總金額達(dá)104.69億元。通過(guò)此次并購(gòu)，陽(yáng)光城獲得13幅處于不同開(kāi)發(fā)階段的優(yōu)質(zhì)地塊，初步測(cè)算增加貨值近300億元，尤其位于杭州、成都、武漢、南昌的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)存貨龐大。

而這樣的并購(gòu)早已成為陽(yáng)光城的“新常態(tài)”。張海民此前在博鰲論壇指出，“2016年招拍掛的高價(jià)地不是我們的主要目標(biāo)，并購(gòu)才是我們2016年的主旋律。隨之的是2016年陽(yáng)光城融資成本進(jìn)一步降低，債務(wù)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化。

8月26日、9月23日，陽(yáng)光城聯(lián)合中信證券成功公開(kāi)發(fā)行兩期26億公司債券，5年期票面利率最低4.50%。

2016年8月31日，陽(yáng)光城再次公告非公開(kāi)發(fā)行股票預(yù)案，計(jì)劃募集總額不超過(guò)70億元，順利實(shí)施后，公司凈資產(chǎn)有望突破200億。募集資金將投資于福州大都會(huì)、上海楊浦大橋101地塊、杭州文瀾府等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，為新一輪高速增長(zhǎng)期提供更加充分的資金保障。

瞄準(zhǔn)對(duì)核心區(qū)域的布局，陽(yáng)光城的銷售提升頗為明顯。根據(jù)克而瑞發(fā)布的“2016年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200”排行榜，陽(yáng)光城以487.2億的年度銷售額排名全國(guó)第26位。而陽(yáng)光城銷售額從2011年的23億增長(zhǎng)到2014年的230.7億后，幾乎在2015年、2016年，每年翻越一個(gè)“新百億”關(guān)口，實(shí)現(xiàn)了近五成的復(fù)合增長(zhǎng)。

今年房地產(chǎn)需要這樣玩

可以看到的是，目前的閩系房企已經(jīng)開(kāi)始由原先的高舉高打轉(zhuǎn)向了穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力大升。這也帶著濃重的市場(chǎng)信號(hào)。

由于市場(chǎng)環(huán)境的復(fù)雜多變，在很長(zhǎng)一段時(shí)間開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)，意味著可能的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)越大。因而為了適應(yīng)市場(chǎng)的變化，此前大多數(shù)房企都以剛需產(chǎn)品為主，加快開(kāi)發(fā)速度，而它們很多也在高周轉(zhuǎn)模式下，實(shí)現(xiàn)了迅速擴(kuò)張，這也是很多房企在成長(zhǎng)期和加速期的打法。

因而開(kāi)發(fā)周期“短平快”資金充裕的閩系房企，普遍以“高增長(zhǎng)、快周轉(zhuǎn)、強(qiáng)擴(kuò)張”著稱。但高周轉(zhuǎn)、高杠桿能使房企快速獲得銷售業(yè)績(jī)，也需要付出一些“代價(jià)”，如凈利潤(rùn)率下降。此外，高周轉(zhuǎn)速度太快，可能存在政策、資金、質(zhì)量、擴(kuò)張等方面風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)樓市來(lái)到下半場(chǎng)，當(dāng)企業(yè)完成了基本面的沉淀，便必須要進(jìn)入下一階段。而在易居（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)克而瑞研究中心副總經(jīng)理林波看來(lái)，下階段品牌房企的發(fā)展主要要看三點(diǎn)：

一是樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，房企以小博大加速規(guī)模擴(kuò)張；二是品牌輸出，房企可以“一技之長(zhǎng)”步入品牌輸出時(shí)代，實(shí)現(xiàn)母品牌在商業(yè)地產(chǎn)、酒店、物業(yè)等行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)的有效品牌延伸；三是資產(chǎn)證券化，房企積極探索盤(pán)活存量資產(chǎn)。

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