碧桂園集團(tuán)（2007.HK）的銷售業(yè)績(jī)?cè)谶^(guò)去一年大幅增長(zhǎng)，成為僅次于恒大（3333.HK）和萬(wàn)科（000002.SZ，2202.HK）的又一家3000億元銷售額陣營(yíng)的超級(jí)巨頭。銷售業(yè)績(jī)的飆升來(lái)源于該集團(tuán)在過(guò)去兩年的大舉擴(kuò)張，通過(guò)收并購(gòu)項(xiàng)目、合作開(kāi)發(fā)等模式，碧桂園快速拓寬了區(qū)域的業(yè)務(wù)布局。公司高管稱，這些業(yè)務(wù)布局將推動(dòng)碧桂園的業(yè)績(jī)?cè)诮衲暌廊荒軌虮３挚焖僭鲩L(zhǎng)。

北京區(qū)域的開(kāi)拓正好詮釋了碧桂園集團(tuán)近兩年間業(yè)務(wù)布局的速度和廣度。自2014年在北京區(qū)域布局首個(gè)項(xiàng)目之后，碧桂園兩年間在該區(qū)域內(nèi)相繼拿下了十余個(gè)項(xiàng)目，將北京區(qū)域2016年的銷售額快速提高到了近百億元的規(guī)模。

碧桂園北京區(qū)域總裁李輝表示，北京區(qū)域目前依然處在高速發(fā)展的階段，今年的業(yè)績(jī)會(huì)在2016年的基礎(chǔ)上快速增長(zhǎng)。他說(shuō)，去年是業(yè)績(jī)起步的一年，今年才是真正騰飛的一年。

在近日接受人民網(wǎng)記者專訪時(shí)，李輝回顧了公司在北京區(qū)域拓展業(yè)務(wù)的一些經(jīng)歷，如公司如何從十幾個(gè)人的小團(tuán)隊(duì)發(fā)展到如今七八百人的規(guī)模、從單一的項(xiàng)目開(kāi)拓到如今17個(gè)項(xiàng)目在手。

此外，李輝也分享了公司在今后一兩年內(nèi)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，從拿地布局策略到項(xiàng)目的入市安排等方面闡述碧桂園北京區(qū)域的戰(zhàn)略目標(biāo)。

并購(gòu)合作為主

碧桂園在北京區(qū)域布局的第一個(gè)項(xiàng)目是位于河北淶水縣的九龍灣，緊臨北京，是一個(gè)主要針對(duì)北京客戶的度假型項(xiàng)目。自此之后，碧桂園在2015年開(kāi)始加大布局，先后在北京周邊的懷來(lái)、灤平、燕郊等地獲取十余個(gè)項(xiàng)目。

這些拿地路徑符合碧桂園一直以來(lái)的布局策略，即以大城市周邊的郊區(qū)大盤(pán)為主，盡管與核心城區(qū)有一定距離，但交通方便。

李輝表示，碧桂園原則上是不拿地王的，因?yàn)榈赝跻馕吨恋爻杀靖咂?，不符合碧桂園高周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略。因此碧桂園并未以招拍掛為獲取土地的主要方式，而以并購(gòu)或者合作開(kāi)發(fā)的方式為主。

據(jù)人民網(wǎng)記者了解，碧桂園集團(tuán)在去年新增的土地儲(chǔ)備中，并購(gòu)的占比超過(guò)了5成。李輝說(shuō)，北京區(qū)域通過(guò)收購(gòu)或者合作開(kāi)發(fā)的占比還要更高。采用這種開(kāi)發(fā)方式與北京區(qū)域的特殊性有關(guān)。一方面，北京市的土地出讓規(guī)模在過(guò)去兩年急劇減少。另一方面，河北諸多城市的土地出讓方式依然缺乏透明度，土地的整理出讓大多由地方企業(yè)主導(dǎo)，外地企業(yè)要開(kāi)拓這些城市的業(yè)務(wù)通常也只有合作開(kāi)發(fā)的渠道。

據(jù)研究機(jī)構(gòu)測(cè)算，過(guò)去一年，碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)4家企業(yè)的拿地金額就超過(guò)了5500億元，占到其監(jiān)測(cè)的30家企業(yè)總拿地金額的超過(guò)4成，這些項(xiàng)目大多通過(guò)并購(gòu)合作取得。

不過(guò)，李輝也指出，項(xiàng)目并購(gòu)或者合作開(kāi)發(fā)通常也會(huì)有較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@些項(xiàng)目往往已經(jīng)運(yùn)行了較長(zhǎng)時(shí)間，有些潛在的風(fēng)險(xiǎn)（比如負(fù)債情況、工程質(zhì)量等）是短期內(nèi)無(wú)法完全摸清的。

“選擇合作方的時(shí)候首先是找誠(chéng)信的、口碑好的，”李輝在談到項(xiàng)目拓展過(guò)程時(shí)說(shuō)，“另外我們從成本、工程、財(cái)務(wù)、法務(wù)等各方面會(huì)做詳細(xì)的調(diào)查，再根據(jù)調(diào)查的結(jié)果提出一個(gè)比較完善的合作方案，既能保證對(duì)方的利益，也能規(guī)避我們的風(fēng)險(xiǎn)。”

李輝表示，在選擇項(xiàng)目的過(guò)程中，公司會(huì)從利潤(rùn)率、自有資金回報(bào)率等指標(biāo)綜合考量，并結(jié)合公司的戰(zhàn)略做相應(yīng)的調(diào)整。

今年業(yè)績(jī)將騰飛

伴隨著政策層面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)厲打壓，部分公司對(duì)今年的市場(chǎng)形式開(kāi)始轉(zhuǎn)向悲觀，他們把今年當(dāng)成休養(yǎng)生息的年份，以在新的房地產(chǎn)上升期到來(lái)時(shí)有更大收獲。

但李輝表示，碧桂園北京區(qū)域今年的業(yè)績(jī)將會(huì)快速增長(zhǎng)。去年近百億元的銷售額只是北京區(qū)域起步的階段，今年的業(yè)績(jī)將開(kāi)始騰飛。

碧桂園集團(tuán)副總裁兼營(yíng)銷中心總經(jīng)理程光煜在一場(chǎng)內(nèi)部活動(dòng)中稱，要“勇敢突破過(guò)往成績(jī)的‘天花板’，優(yōu)化市場(chǎng)布局與供貨節(jié)奏。”

對(duì)于碧桂園北京區(qū)域而言，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)诮衲甑目焖僭鲩L(zhǎng)得益于該區(qū)域公司近兩年來(lái)的項(xiàng)目拓展和人才儲(chǔ)備。

李輝回憶到，在2015年1月北京區(qū)域真正成立的時(shí)候，整個(gè)團(tuán)隊(duì)就十幾個(gè)人，項(xiàng)目也只有1個(gè)。隨著公司的不斷發(fā)展，如今北京區(qū)域的職員已經(jīng)有七八百人，共拿下了17個(gè)項(xiàng)目，涵蓋剛需、改善、旅游等產(chǎn)品類別。

他說(shuō)，人員的擴(kuò)大和組織能力的完善，加上北京區(qū)域在去年晉升為集團(tuán)的一級(jí)區(qū)域，京津冀成為集團(tuán)下一步新的增長(zhǎng)點(diǎn)和投資重點(diǎn)，公司已經(jīng)做好了高速發(fā)展的準(zhǔn)備。

去年新獲取的項(xiàng)目將會(huì)在今年陸續(xù)推出，李輝稱，碧桂園還是堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)的策略，會(huì)在拿地后以最短的時(shí)間推向市場(chǎng)。

李輝表示，北京區(qū)域希望在今年上半年集中進(jìn)行重點(diǎn)的投資布局，北京周邊的項(xiàng)目依然是公司的主要方向。關(guān)于北京市區(qū)項(xiàng)目，李輝表示，公司一直在積極參與北京市場(chǎng)的出讓機(jī)會(huì)，相信今年會(huì)有所突破。另外公司今年也會(huì)在產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)等方面做重點(diǎn)的布局。