國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部 鄒士年

從2016年“十一”前后，到11月底的兩個(gè)月時(shí)間里，24個(gè)城市進(jìn)行了50余次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，如今這輪調(diào)控尚沒(méi)有結(jié)束。受之影響，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整幾乎已成定局，2017年房地產(chǎn)銷售回落，如果下行嚴(yán)重可能會(huì)倒逼年中政策的適度放松。但只要沒(méi)有較大風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，這種松動(dòng)就很難演變成反轉(zhuǎn)。

剛剛結(jié)束的2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議反復(fù)強(qiáng)調(diào)，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，要把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，下決心處置一批風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，著力防控資產(chǎn)泡沫，提高和改進(jìn)監(jiān)管能力，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，筆者認(rèn)為，政府不能僅僅以房?jī)r(jià)作為調(diào)控目標(biāo)，應(yīng)該更多關(guān)注引起房?jī)r(jià)上漲的供需調(diào)節(jié)，尤其是供給端，如果供給不能滿足需求，僅僅是限購(gòu)或者是限貸這種從需求端抑制房?jī)r(jià)的話，短期可能有效，但是，長(zhǎng)期而言是無(wú)效的。熱點(diǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)上升除了與投機(jī)和貨幣因素之外，最根本的還是與人口凈流入造成的剛需關(guān)系密切，要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。本輪房?jī)r(jià)上漲的地區(qū)顯然都是屬于城市群的核心城市或者交通節(jié)點(diǎn)城市，這些城市的人口都是凈流入狀態(tài)，因此要加大對(duì)這些城市的住房供給，加快這些城市周邊衛(wèi)星城市的建設(shè)，為中心城區(qū)住房供給形成有效補(bǔ)充。拆除城鄉(xiāng)建設(shè)用地的藩籬，真正建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，建立城鄉(xiāng)接軌的建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度，實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地規(guī)劃分區(qū)，促進(jìn)城鄉(xiāng)人口和建設(shè)用地的雙向流動(dòng)。

同時(shí)，高房?jī)r(jià)地區(qū)必須充分考慮到中低層住房需求，中央財(cái)政可以增加保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金的數(shù)量，并帶動(dòng)各地方政府增加保障性住房建設(shè)的資金投入，加大保障性住房、廉租房和公租房的總供給，建立以租為主的保障房體系，并充分考慮居住人群的便利性，核心城區(qū)一定范圍內(nèi)必須有一定的保障房，滿足那些為城市提供公共服務(wù)的基層低收入人群的住房需求。改善商品房供給結(jié)構(gòu)，根據(jù)當(dāng)前去庫(kù)存的特點(diǎn)看，商業(yè)營(yíng)用房成為庫(kù)存的重點(diǎn)類型，應(yīng)該降低商業(yè)、工業(yè)用地的比例，加大住宅用地比例。

推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度改革，盡快完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。房地產(chǎn)制度改革應(yīng)該抓緊推進(jìn)制度改革，爭(zhēng)取在房地產(chǎn)出現(xiàn)周期性調(diào)整前完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。當(dāng)前，應(yīng)該加快在全國(guó)全面完成不動(dòng)產(chǎn)登記，并建立不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，為房地產(chǎn)稅收的征收創(chuàng)造條件。同時(shí)，也有利于征收物業(yè)稅、空置稅和提高遺產(chǎn)稅，增加多套房擁有者的持有成本，用市場(chǎng)手段抑制投機(jī)性需求，保障市場(chǎng)的公平與效率。同時(shí)，完善房屋租賃制度，用法律法規(guī)來(lái)保障普通民眾租賃住房的需求和利益，對(duì)“收益租賃”嚴(yán)格加強(qiáng)稅收監(jiān)管。

加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序管理，形成健康的市場(chǎng)輿論導(dǎo)向。2016年上半年這輪熱點(diǎn)地區(qū)商品房?jī)r(jià)格快速上升既有需求旺盛和貨幣寬松等因素，也有一些不法開發(fā)商和中介利用網(wǎng)絡(luò)等媒體散布虛假信息，甚至還有媒體為了吸引眼球夸大供需矛盾，造成購(gòu)房者恐慌性入市的原因。因此，應(yīng)該加大對(duì)不良中介的管理，嚴(yán)查散布虛假信息，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，造成惡劣社會(huì)影響的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對(duì)捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)限制新購(gòu)置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款。清理已發(fā)放預(yù)售許可證，對(duì)囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)將加大曝光和處罰力度，性質(zhì)惡劣的依法取消經(jīng)營(yíng)資格，對(duì)違法違規(guī)的依法依規(guī)嚴(yán)肅追究責(zé)任。加強(qiáng)媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀報(bào)道的監(jiān)督，杜絕不經(jīng)調(diào)查發(fā)布一些不實(shí)新聞報(bào)道，甚至為博眼球發(fā)布一些謠言或惡意炒作，嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)秩序。政府對(duì)這些擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的行為，應(yīng)當(dāng)依法處理，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)形成健康的市場(chǎng)輿論導(dǎo)向。

繼續(xù)細(xì)化因城施策的去庫(kù)存政策，注意商品房庫(kù)存的結(jié)構(gòu)性差異。當(dāng)前熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)上升要求因城施策的去庫(kù)存政策需要更加細(xì)化，對(duì)于房?jī)r(jià)上升過(guò)快城市限貸限購(gòu)從一定程度上有利于抑制投機(jī)和控制樓市的風(fēng)險(xiǎn)，但是要注意加強(qiáng)供給側(cè)改革，增加土地的供給和盤活存量商品房，積極發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)。三四線等庫(kù)存壓力大的城市，應(yīng)繼續(xù)落實(shí)購(gòu)房寬松政策，進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革，穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化，鼓勵(lì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，同時(shí)，減少土地供應(yīng)以加快存量商品房去庫(kù)存進(jìn)度。除此之外，下一階段去庫(kù)存要重點(diǎn)關(guān)注庫(kù)存的結(jié)構(gòu)性差異，加大商業(yè)營(yíng)用房的去庫(kù)存進(jìn)度，尤其是在一些房?jī)r(jià)上升較快的熱點(diǎn)地區(qū)可將庫(kù)存的商業(yè)營(yíng)用房改造成租賃性住房。在一些三四線城市要嚴(yán)格控制商業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模，并按照人均商業(yè)面積的商業(yè)規(guī)律因地制宜調(diào)整城市規(guī)劃。

重視實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，下決心減少經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的依賴。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)雖然進(jìn)入新常態(tài)后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速放緩，但是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)還是不斷涌現(xiàn)，地方政府要切實(shí)把精力轉(zhuǎn)移到如何發(fā)展地方實(shí)體經(jīng)濟(jì)上。堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院出臺(tái)的一系列穩(wěn)增長(zhǎng)重大政策，結(jié)合本地實(shí)際，有針對(duì)性地采取更加有力有效的穩(wěn)增長(zhǎng)措施，實(shí)實(shí)在在幫助企業(yè)解決生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上的實(shí)際困難，加強(qiáng)財(cái)政管理，把握好收支進(jìn)度節(jié)奏，走出“賣地-舉債-再賣地”的惡性循環(huán)。地方政府只要不對(duì)土地財(cái)政依賴成癮，就會(huì)通過(guò)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)培植稅源，實(shí)體經(jīng)濟(jì)就不會(huì)被邊緣化。只有實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，才會(huì)對(duì)社會(huì)資源的有效利用產(chǎn)生積極而重要的作用。才會(huì)不斷加劇區(qū)域人口的積聚和相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，地方經(jīng)濟(jì)才會(huì)具有持續(xù)的活力。同時(shí)，國(guó)家應(yīng)該完善地方稅制，從制度層面完善各級(jí)政府間地方稅收入分配體系，建立科學(xué)合理、穩(wěn)定增長(zhǎng)的稅收機(jī)制，為地方政府提供有保障、可持續(xù)的稅收收入，以實(shí)現(xiàn)地方財(cái)力與支出責(zé)任相匹配。

加強(qiáng)土地供給和房地產(chǎn)信貸監(jiān)管，嚴(yán)防債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端的土地供給應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，尤其是對(duì)于瘋狂抬高土地價(jià)格的行為要進(jìn)行約束?？梢越梃b重慶土地市場(chǎng)供給經(jīng)驗(yàn)，政府掌握土地一級(jí)市場(chǎng)的供給，減少開發(fā)商競(jìng)標(biāo)抬價(jià)和持地待漲行為。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)各地地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，及時(shí)掌握地價(jià)異常變動(dòng)。通過(guò)減稅讓利，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管，防止為了去庫(kù)存而盲目對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加杠桿，既要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸資金流向和使用的管理，也要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房信貸的管理，嚴(yán)防債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散。加快房地產(chǎn)企業(yè)的去金融化，降低房地產(chǎn)的負(fù)債杠桿。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該擺脫傳統(tǒng)的賣地賣房盈利模式，針對(duì)當(dāng)前顧客需求的多元化和互聯(lián)網(wǎng)的深入影響，應(yīng)該探索出更好地服務(wù)于用戶的新路徑，利用技術(shù)力量和手段提升產(chǎn)品、服務(wù)客戶，并做好多元化經(jīng)營(yíng)和轉(zhuǎn)型。