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每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 每經(jīng)編輯 隋丕寧

1月19日，財(cái)信發(fā)展（000838，SZ）對(duì)外率先披露了2016年年報(bào)，成為當(dāng)前首個(gè)披露其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的上市房企。

年報(bào)顯示，財(cái)信發(fā)展去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入17.16億元，同比增長(zhǎng)157%，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)1.11億元，同比增長(zhǎng)32.7%，扣非后凈利潤(rùn)略低于前述凈利潤(rùn)，但同比增長(zhǎng)210%。

財(cái)信發(fā)展對(duì)披露年報(bào)的積極性，已有先例。去年初，其曾拋過(guò)一份“高送轉(zhuǎn)”方案，雖然當(dāng)年業(yè)績(jī)及儲(chǔ)糧堪憂，但公司股價(jià)一度暴漲。

最近28個(gè)交易日，財(cái)信發(fā)展的股價(jià)跌幅達(dá)17.3%，此前頻繁于高比例質(zhì)押股票融資的控股股東財(cái)信地產(chǎn)，近來(lái)卻多次被迫追加倉(cāng)位，財(cái)信發(fā)展自身也因缺血而突然自曝賣(mài)地。

中小房企也過(guò)“大年”

財(cái)信發(fā)展坦陳，自己在房地產(chǎn)行業(yè)中屬于中小型企業(yè)，自有資金有限，公司總體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較小。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，財(cái)信發(fā)展原名為國(guó)興地產(chǎn)，2013年財(cái)信地產(chǎn)直接收購(gòu)了原控股股東北京融達(dá)投資有限公司及重慶財(cái)信企業(yè)集團(tuán)各自所持的相關(guān)股權(quán)，一舉晉級(jí)為國(guó)興地產(chǎn)新控股股東。

財(cái)信地產(chǎn)控股國(guó)興地產(chǎn)之后，與外界猜測(cè)前者將借殼上市的想法不同，借房企再融資開(kāi)閘之際采取了定增進(jìn)一步獲取控制權(quán)，將資金支持彼時(shí)國(guó)興地產(chǎn)僅有的重慶北岸江山一個(gè)項(xiàng)目，以維持運(yùn)作。

2015年以來(lái)，國(guó)興地產(chǎn)在重慶大足區(qū)拿地，一度曾想進(jìn)入鄭州等直接拿地，但并未成功。2015年11月底，國(guó)興地產(chǎn)更名為財(cái)信發(fā)展。

去年，財(cái)信發(fā)展主要房地產(chǎn)項(xiàng)目包括在建在售項(xiàng)目國(guó)興北岸江山、國(guó)興海棠國(guó)際、財(cái)信城、財(cái)信中心等項(xiàng)目。去年，財(cái)信發(fā)展簽約銷售金額約15.22億元，銷售回款約13.43億元。

記者注意到，在克而瑞重慶房企最新銷售數(shù)據(jù)排名中，融創(chuàng)中國(guó)以流量金額116.45億元名列第一，龍湖地產(chǎn)流量金額為99.25億元，排名第二，恒大地產(chǎn)流量金額為81.63億元，排名第三，財(cái)信發(fā)展流量金額為21.93億元，排名第18位。

作為2016年上市房企首份年報(bào)，財(cái)信發(fā)展的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也較為引人關(guān)注。年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，財(cái)信發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入17.16億元，同比增幅157%，上市公司股東應(yīng)占凈利潤(rùn)1.113億元，同比增幅32.7%，扣非后的凈利潤(rùn)為1.11億元，同比增長(zhǎng)210%。

就營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成而言，財(cái)信發(fā)展的貢獻(xiàn)主力仍為重慶區(qū)域，北京區(qū)域僅貢獻(xiàn)了約172萬(wàn)元，山東區(qū)域僅貢獻(xiàn)了約33.3萬(wàn)元。

財(cái)信發(fā)展董辦一位工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2016年重慶主城商品房市場(chǎng)整體量?jī)r(jià)齊升，市場(chǎng)處于去庫(kù)存狀態(tài)，同時(shí)重慶主城商品房市場(chǎng)分化非常明顯：住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)高位，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。但商業(yè)市場(chǎng)較為艱難，成交主要以社區(qū)底商為主。

多重發(fā)展困境待破

去年，財(cái)信發(fā)展加大了拿地儲(chǔ)備力度，新增四個(gè)項(xiàng)目地塊，涉及財(cái)信城、重慶大足海棠、國(guó)興海堂國(guó)際與財(cái)信時(shí)光里，計(jì)容建筑面積約107.7萬(wàn)平方米。截至去年底，該房企累計(jì)待開(kāi)發(fā)土地面積近40萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積近百萬(wàn)平方米。

按照新年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，財(cái)信發(fā)展現(xiàn)有項(xiàng)目在2017年度計(jì)劃開(kāi)工30萬(wàn)平方米，計(jì)劃2017年度銷售額度提升20%以上，也就是實(shí)現(xiàn)銷售金額18.26億元以上，根據(jù)自身資金條件力爭(zhēng)獲取可供開(kāi)發(fā)量30萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，同時(shí)將積極探索新商業(yè)模式。

實(shí)際上，財(cái)信發(fā)展當(dāng)前的發(fā)展困局也顯而易見(jiàn)。首先，該房企的開(kāi)發(fā)重心仍在重慶，區(qū)域集中度風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，不少業(yè)內(nèi)專家及房企高層對(duì)2017樓年不再盲目樂(lè)觀，而是偏于謹(jǐn)慎。

去年三季度以來(lái)，尤其是最近的重慶房?jī)r(jià)有些異動(dòng)，個(gè)別板塊的樓盤(pán)售價(jià)上漲較為顯著，但迅疾招來(lái)當(dāng)?shù)卣恼{(diào)控，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。

按照克而瑞的統(tǒng)計(jì)，包括萬(wàn)科、恒大、綠地、融創(chuàng)等12家房企挺進(jìn)千億級(jí)，像融創(chuàng)明確表示今年銷售目標(biāo)是2100億元，更多像旭輝、、金科、金輝等中型房企今年也緊盯千億級(jí)銷售規(guī)模。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，大中型房企更容易獲得銀行的青睞，授信成本相對(duì)不高，業(yè)績(jī)成長(zhǎng)性也容易受青睞，借此也能快速提升業(yè)績(jī)。在此良性機(jī)制下，房企規(guī)模與融資規(guī)模正相關(guān)。

近來(lái)，金科股份一舉獲得了渤海銀行400億元授信額度，還有如基金、資管等較低成本的永續(xù)債產(chǎn)品等支持。近來(lái)，像旭輝、禹洲、時(shí)代、富力、金茂等中型港股房企借窗口期直接進(jìn)入境外密集發(fā)行美元債，成本不高于6%。

嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，“小房企則處于一個(gè)惡性循環(huán)的模式，房企銷售業(yè)績(jī)不達(dá)預(yù)期，借款機(jī)構(gòu)也會(huì)更加謹(jǐn)慎，從而會(huì)更加限制其發(fā)展。”

以財(cái)信發(fā)展為例，去年取得3年期銀行信貸9.67億元，資金成本為6.175-8.05%，而非銀信貸6.1億元，資金成本為8.15%-8.61%。1月14日，財(cái)信發(fā)展公告其賣(mài)掉了此前其曾收購(gòu)而來(lái)的山東威海項(xiàng)目用地，套現(xiàn)資金約2.3億元，稱是為了盤(pán)活資產(chǎn)。