吳家明

昨日，深圳市規(guī)劃國土委網站發(fā)布消息，確認了近日網傳的一份深圳市規(guī)劃國土委關于印發(fā)《商品住宅和商務公寓預現售管理操作細則》的通知。根據深圳市政府辦公廳2016年10月4日轉發(fā)的《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（深府辦[2016]28號）第五條“關于加強商品住房和商務公寓項目銷售價格管理”的有關規(guī)定，市規(guī)劃國土委于近期擬定并實施《操作細則》，在眾多業(yè)內人士看來，該文件擊中了此前樓市調控中始終定義模糊的真空地帶。

商務公寓也“中槍”

據悉，《操作細則》的要點包括建立商品住房和商務公寓預售審批預審查制度，各管理局申請預售之前為項目給出指導價格；首次申請預售項目，申請均價不能明顯高于周邊同類戶型在售均價，如果周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊二手房價格；擬申請預售項目屬分期開發(fā)再次申請預售的，其戶型申報均價不得高于本項目前一期實際銷售價格；預售受理時間由委員按照前期已報預售計劃做全市統(tǒng)一調配，做好預售項目高低搭配；市價格管理部門不再辦理項目上調備案價格的變更手續(xù)，下調備案價格也需有度有節(jié)奏開展，不得短期大幅下調；對于已批預售轉現售的，套房備案價格仍按預售申報價格確認，備案價格對外公示；對未辦理預售直接辦理現售的項目，如沒辦理現售價格指導手續(xù)的項目不能網簽；指導申請企業(yè)將裝修成本從申報價格中剝離，明確合同價格和不動產登記價格不包含精裝修成本等。

回顧這種類似的“限價”，在2011年到2012年這段時間的深圳樓市也曾經出現，當時深圳的房價是有往下調整的動作，許多新盤在當時開盤的時候就是以限價之名行降價之實。

對于此次出臺的操作細則，由于商品住房和商務公寓現售價格仍按預售申報價格確認，這對于一些希望通過“捂盤”將預售盤轉為現售盤的樓盤，則堵死了出口。此外，曾經游離于“限價令”之外的商務公寓、現售房、精裝房這次一一“中槍”。 受政策影響小，不限購不限貸的商務公寓一度成為了調控新政后深圳市場推售的主角。深圳中原研究中心預計，2017年商務公寓市場供應量受多方面的原因預計將達到頂峰，全市將約有63個潛在供應公寓項目，無論是供應體量或是項目個數將創(chuàng)歷史高度，市場競爭將非常激烈。或許正是由于商務公寓數量井噴，對這個市場加強價格監(jiān)管已刻不容緩。由于調控政策效應，新盤預售許可證的審批更加嚴格，多個已開營銷中心或樣板房的項目推遲入市腳步。有羅湖區(qū)一商務公寓新項目的負責人告訴記者，此前在申請預售時就遇到了困難。

房價大幅波動已被扼殺

對于此次出臺的《操作細則》，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認為對預售及現售項目的銷售價格進行監(jiān)管，有利于保持房價的平穩(wěn)發(fā)展，防止大起大落。在住宅項目限購之后，商務公寓作為替代產品瞬間火熱，本次將商務公寓也納入到監(jiān)管范圍之內，同樣是為了防止其價格隨意變動而引發(fā)市場的不平衡。何倩茹認為，2017年深圳樓市調控像這樣的堵漏洞、小調整依然偶有發(fā)生，2017年房價的大幅波動已被扼殺，維持對房價基本持平的看法，而且高低價格樓盤搭配入市，可以防止一手房價格的結構性波動，錯誤引導市場輿論。

也有市場人士認為，正是因為“價”穩(wěn)，早期高價拿地的項目“利潤”空間也被鎖住。只要開發(fā)商能解決融資和資金流的問題，“日子”還是可以的。壓力比較大的則是2015至2016年的“地王”項目。

從去年3月開始，一連串調控組合拳接連打出，一路狂飆的深圳樓市開始有所“降溫”，多方的數據和分析顯示，深圳樓市供需各方已經進入深度觀望階段。根據深圳市規(guī)劃國土委公布的數據，去年10月到12月深圳新房均價依次為每平方米55611元、54986元、54946元，在調控政策影響下，深圳房價在去年第四季度得到了抑制和理性回歸。國家統(tǒng)計局發(fā)布的2016年12月70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數據顯示，4個一線城市中去年12月份新房環(huán)比價格下跌幅度最大的是深圳，下跌0.4個百分點，而深圳也是連續(xù)3個月房價出現下跌。