每經(jīng)地產(chǎn)評論員 黃博文

又是發(fā)年終獎(jiǎng)的日子，今天碧桂園因?yàn)榘l(fā)了6個(gè)金額1億的“大紅包”，被朋友圈的地產(chǎn)人刷屏了。

嫉妒、艷羨、勵(lì)志……所有從業(yè)者被矛盾而復(fù)雜的心情，攪得一再失眠。沒有人會(huì)諱言，今年地產(chǎn)人的荷包都很鼓?？墒?，明年呢？

種種跡象顯示，2017年會(huì)是一個(gè)讓地產(chǎn)人拼得格外慘烈的年份，會(huì)有很多人因?yàn)闃I(yè)績不達(dá)標(biāo)而出局。年初，包括萬科、恒大、碧桂園、融創(chuàng)、中海、龍湖在內(nèi)的多家公司，在內(nèi)部年會(huì)上，都把銷售目標(biāo)向上抬高了一大截。

不只龍頭房企加碼業(yè)績指標(biāo)，排名二十以后的房企，也都提出了高額的增長指標(biāo)。因?yàn)樗麄兌急灰拙又袊鴪?zhí)行總裁丁祖昱所說的一句話嚇到了——“只有銷售額到千億，才能算是主流房企，否則就不算是主流。”

而在去年達(dá)到千億的只有十一二家。對很多公司來說，今年如果不能快速擴(kuò)張，快速?zèng)_500億，沖千億，幾年后就會(huì)被吞并，成為中國地產(chǎn)業(yè)湮滅的一個(gè)歷史名詞。

但是，大幅提升的業(yè)績指標(biāo)，卻必定成為所有地產(chǎn)人今年最沉甸甸的工作壓力。任志強(qiáng)早就分析過，2016年的行業(yè)銷售面積總規(guī)模是一個(gè)行業(yè)天花板，今后可能難再實(shí)現(xiàn)2016年那么高的銷售面積。至于銷售總金額，也是在最近幾年內(nèi)不可能突破。

大形勢決定著今年是地產(chǎn)人“拼刺刀”的一年，只有消滅了對手活下來，才能在2018、2019年那到像今年這樣豐厚的紅包。

大地產(chǎn)商的“彈藥庫”足夠干掉任何對手

2016年在行業(yè)集中度不斷提升的背景下，大房企們也紛紛刷新了各自的銷售記錄。尤其是恒大、萬科、碧桂園三家，成為中國首批年銷售額突破3000億元的房企，三家公司的總銷售更是超過萬億元，占據(jù)了中國房地產(chǎn)市場10%左右的份額。

雖然還沒有公布未來的目標(biāo)，但各大房企已經(jīng)放出風(fēng)聲。

萬科董事局主席王石曾對外宣稱，預(yù)計(jì)萬科第四個(gè)十年?duì)I業(yè)額是1萬億元，甚至可能到2020年就會(huì)實(shí)現(xiàn)；

恒大在登頂冠軍后，恒大集團(tuán)董事局主席許家印公開表示，在2020年總資產(chǎn)超3萬億元，房地產(chǎn)年銷售額超過6000億元；

2017年碧桂園設(shè)定了“尖叫目標(biāo)”，雖然具體數(shù)額還未對外公布，但是碧桂園主席楊國強(qiáng)很喜歡一個(gè)英文單詞是“double”。

其實(shí)2017年的規(guī)模之爭已經(jīng)打響，從去年龍頭房企拿地競爭中可見一斑，對一二線熱點(diǎn)城市土地資源的搶奪，將直接影響2017年銷售規(guī)模。

為實(shí)現(xiàn)規(guī)模訴求，恒大在土地市場創(chuàng)新拿地方式。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，恒大2016年新增土地總建筑面積達(dá)到4991.99萬平方米，總價(jià)為1150.47億元。根據(jù)恒大披露的信息，其在深圳已經(jīng)擁有32個(gè)舊改項(xiàng)目，全部項(xiàng)目開發(fā)后總貨值約6000億元。

在2016年中業(yè)績會(huì)上，恒大總裁夏海鈞透露，恒大土儲(chǔ)集團(tuán)繼續(xù)加大在一二線城市的土地的儲(chǔ)備力度，2016年上半年一二線城市新增土地投資額占比為74%，新增土地平均成本為1994元/平方米。

截止去年6月30日，可查詢的數(shù)據(jù)是恒大總土地儲(chǔ)備達(dá)到1.86億平方米，上市房企土儲(chǔ)第一。累計(jì)的平均成本是1302元每平方米，一二線的城市的土地的投資額累計(jì)占比是73%。

在被恒大超越的2016年，萬科在土地市場上突破以往穩(wěn)健的作風(fēng)，不惜在一二線城市拿高價(jià)擴(kuò)充競賽資本。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月底，萬科拿地投入金額高達(dá)1299.14億，共獲得2285.60萬平方米土儲(chǔ)。拿地面積較上年同期上升24%，但拿地總金額大幅上升了85%，拿地平均樓面價(jià)也由上年同期的3807元/平米升至5684元/平米。

這1299億的土地投資中，萬科在一二線重點(diǎn)城市拿地面積和金額占比均超8成，部分三四線城市也是市場較好的佛山、東莞、無錫、泉州等城市。萬科重金奪地只為延續(xù)聚焦一二線重點(diǎn)城市的布局戰(zhàn)略，繼續(xù)穩(wěn)固重點(diǎn)城市的布局。

不過值得注意的是，萬科去年拿地仍然采取以合作拿地為主要開發(fā)模式，權(quán)益不足100%的地塊占比達(dá)74%，繼續(xù)發(fā)揮“小股操盤”模式，減少單項(xiàng)目資金投入，這將繼續(xù)影響萬科在2017年權(quán)益銷售金額榜上的排名。

在2016年跨越2000億直接進(jìn)入3000億的碧桂園是最大的黑馬，在擴(kuò)充土地儲(chǔ)備上不遺余力。碧桂園公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年前11月，碧桂園新增土地建筑面積高達(dá)7686.9萬平方米，購地金額高達(dá)1497.57億元。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年12月，碧桂園新增土地建筑面積達(dá)160.34萬平方米。

從目前公開的數(shù)據(jù)來看，碧桂園拿地金額不僅居40家典型房企之首，同時(shí)也創(chuàng)下了碧桂園歷年拿地面積之最，較15年同期大幅增長143%。

以這個(gè)速度計(jì)算，碧桂園去年幾乎天天在拿地，月均入賬645萬平方米土儲(chǔ)，平均到每天拿地面積為21.5萬平方米。與此對應(yīng)，碧桂園在土地儲(chǔ)備上總投入高達(dá)1357億元較同期增長206%，平均拿地成本僅1911元/平米，仍然處于同行較低水平。

如果戰(zhàn)敗，就只能去對手那里找工作

能夠直接推算銷售規(guī)模的是新開工面積和銷售均價(jià)，以及去化率。恒大2015年的新開工面積達(dá)到89%，直接導(dǎo)致2016年銷售業(yè)績的爆發(fā)。

查詢恒大2016年中數(shù)據(jù)，在建項(xiàng)目379個(gè)，在建的工程面積為6855.4萬平方米。粗略統(tǒng)計(jì)（銷售金額/銷售面積）發(fā)現(xiàn)，恒大2016年銷售均價(jià)為8355元/平方米，同比分別增長5.9%，如果能夠?qū)崿F(xiàn)80%以上的去化率，2017年銷售金額有望突破5000億。

相比于恒大，萬科在2016年新開工面積大幅落后。根據(jù)其三季報(bào)的披露，1-9月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)新開工面積2441.4萬平方米，較去年同期增長74.6%，達(dá)全年計(jì)劃開工面積的111%。不過萬科的銷售均價(jià)較高，2016年接近1.32萬元/平方米，同比增長4.3%，2017年有望沖擊5000億門檻。

市場人士認(rèn)為，2017年這兩家房企對于銷售榜首位的爭奪會(huì)更加激烈，很可能雙雙突破5000億元。從兩家公司的土地規(guī)模、現(xiàn)金狀況和項(xiàng)目開發(fā)能力來看，只要他們自己愿意，且市場環(huán)境沒有發(fā)生大的變化，完成5000億元的年銷售也就是這一兩年的事情。

不過整合并購的愈加頻繁，房企龍頭之爭的變數(shù)不可預(yù)料。根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年內(nèi)銷售規(guī)模在300億元以上的房企，完成及正在進(jìn)行中的并購案例接近100起，占行業(yè)并購數(shù)量的七成以上。頻繁的兼并重組，則直接導(dǎo)致了市場集中度的進(jìn)一步提高。

去年保利在與中航的整合中便以23.23億元一次性收獲了150.05萬平方米土儲(chǔ)。在過去一年所有的國企整合案例中，中海是目前收獲最大的。通過與中信的整合，中海以價(jià)值310億元股份和價(jià)值61.5億元的持有物業(yè)作獲得了中信總樓面面積3155萬平方米的土地儲(chǔ)備，折合樓面價(jià)約1177元/平方米，遠(yuǎn)低于公開土地市場的價(jià)格，這一舉為中海全年貢獻(xiàn)近8成的新增土儲(chǔ)。截至到去年11月底，中海獲得新增土地建面為3866.65萬平米。

去年融創(chuàng)大手筆收購獲得了大量土地儲(chǔ)備，擠進(jìn)千億俱樂部。融創(chuàng)的大筆收購為全年總拿地建面貢獻(xiàn)了近5成。通過收并購，融創(chuàng)一方面以相對較低的價(jià)格獲得了大量土儲(chǔ)，收購?fù)恋貑蝺r(jià)近2384元/平方米，較公開市場拿地價(jià)格低很多；另一方面，在鞏固已有布局的同時(shí)，借勢快速全國化布局，如收購萊蒙項(xiàng)目鞏固上海、南京等市場、收購融科等于實(shí)現(xiàn)了新一輪全國性的布局。

另外閩系房企陽光城也在低調(diào)地買買買，2016年拿地有望突破1000萬平方米，近乎為2015年總拿地面積的3倍。

融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌就指出，“排名前10位的品牌房企，10年后會(huì)占據(jù)銷售市場份額的40%，較目前提升一倍，按1年10萬億元的市場規(guī)模計(jì)算，10大龍頭房企的平均銷售規(guī)模在4000億元。大房企收購、兼并小開發(fā)商的局面也會(huì)不斷出現(xiàn)。”

看來，地產(chǎn)業(yè)的競爭格局已經(jīng)從“春秋”向“戰(zhàn)國”。

各家地產(chǎn)公司，上至老板，下至基層，必須打起十二分精神，迎接這場戰(zhàn)役。如果，不幸在競爭中被對手消滅，那么即使高管，也只能靠對方照顧性地提供“殘羹剩飯”，度過職業(yè)生涯的余生。