在“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行”的基調(diào)下，深圳再次收緊始于2016年10月份的調(diào)控措施，并首次將類住宅納入價格監(jiān)管范疇。

1月19日，網(wǎng)傳多時的房價管理細(xì)則被深圳官方證實(shí)。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會官方微信發(fā)布《商品住宅和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售管理操作細(xì)則》的通知，對深圳開發(fā)商所有關(guān)于價格（預(yù)售及備案）、開盤的問題進(jìn)行了一系列的限制，首次涵蓋商務(wù)公寓的價格管理。

細(xì)則正式公布的日期選擇在官方對樓市定調(diào)之后。1月17日召開的廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議透露，繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和去庫存工作，深化住房制度改革。廣州、深圳這兩個熱點(diǎn)城市，必須嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有限購、限貸政策，增加商品住房土地供應(yīng)，整頓市場秩序，確保商品住房價格穩(wěn)定。

前有監(jiān)管定調(diào)，后有執(zhí)行細(xì)則跟進(jìn)，深圳房價進(jìn)入“全面管控”狀態(tài)。

出臺限價細(xì)則

上述細(xì)則中明確將對預(yù)售價格進(jìn)行管理，對擬申請辦理預(yù)售的商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目資料進(jìn)行前期審查，對項(xiàng)目的申報價格進(jìn)行合理指導(dǎo)。

按照細(xì)則規(guī)定，申請預(yù)售項(xiàng)目屬首次申請預(yù)售的，申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項(xiàng)目的銷售均價，周邊無同類在售項(xiàng)目參考的，可參照周邊同類二手房價格；申請預(yù)售項(xiàng)目屬分期開發(fā)再次申請預(yù)售的，其戶型申報均價不得高于本項(xiàng)目前一期實(shí)際銷售價格，如前一期銷售的項(xiàng)目無同類戶型或價格明顯低于當(dāng)前市場平均價格的，可參照周邊同類同戶型在售項(xiàng)目的銷售均價。

同時完善預(yù)售價格備案和備案變更制度。細(xì)則規(guī)定市價格主管部門不再辦理商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目上調(diào)備案價格的變更手續(xù)，各管理局不再辦理相應(yīng)上調(diào)價格系統(tǒng)數(shù)據(jù)修改的有關(guān)手續(xù)，下調(diào)備案價格也需有度有節(jié)奏開展，不得短期內(nèi)大幅度下調(diào)，防止房價大起大落。

有開發(fā)商營銷人士向記者表示，此舉事實(shí)上相當(dāng)于政府已經(jīng)接管了“定價權(quán)”，確定了一個原則就是備案價格確定后，只能降價出售不能漲價。同時為了避免房價波動過大，降幅也不能太大。

對于大型樓盤，前期開發(fā)的樓盤銷售后，后面在同一地塊上開發(fā)的項(xiàng)目不能隨著市場的行情上漲，捂盤惜售以后會減少，因?yàn)槲姹P也不能賺錢，反倒是增加運(yùn)營成本。這對于購房者是一個利好。

此外，該細(xì)則對現(xiàn)售房源價格管理作出規(guī)定，商品住房和商務(wù)公寓，現(xiàn)售價格“仍按預(yù)售申報價格確認(rèn)”。這對于一些希望通過“捂盤”，將預(yù)售盤轉(zhuǎn)為現(xiàn)售盤，來曲線規(guī)避“限漲令”的樓盤，則堵死了出口。同時精裝房也被納入價格管理體系，堪稱事無巨細(xì)。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任對此評價為“罕見”的行動，以強(qiáng)行政手段管控房價更投射出深圳樓市調(diào)控的艱巨性，監(jiān)管層力保樓市平穩(wěn)運(yùn)行的決心可見一斑，“這個籌碼加上去，深圳樓市處于嚴(yán)控局面，2017年上半年不可能活躍”。

在該文件中，官方的表態(tài)是該《操作細(xì)則》是市規(guī)劃國土委落實(shí)深府辦[2016]28號文，建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機(jī)制的重要舉措之一，有利于促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，防止房價大起大落。

首次管控類住宅價格

在繼北京表態(tài)打擊“商改住”違法行動、上海暫停類住宅銷售后，深圳今日正式跟進(jìn)對商務(wù)公寓的管控。

上述管理細(xì)則對住宅價格作出管理外，商務(wù)公寓也一并納入價格管理范圍，在深圳尚屬首次。

在深圳執(zhí)行限購限貸的調(diào)控中，不限購的商務(wù)公寓迎來爆發(fā)式增長。據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)，2016年全市商務(wù)公寓的供應(yīng)量穩(wěn)步上升，全年共計(jì)36個項(xiàng)目獲得預(yù)售，新增供應(yīng)增加28.3%至110.97萬平方米，創(chuàng)歷史高位。

受調(diào)控政策影響，去年深圳商務(wù)公寓成交8750套，成交面積61.5萬平方米，同比減少19%；而均價5.27萬元/平方米，同比增長則為10.9%，同樣創(chuàng)下歷史新高。

由于商住價格存在差異，商業(yè)項(xiàng)目改造為類住宅被質(zhì)疑由規(guī)避調(diào)控的嫌疑；擅自改變房屋單元空間分割、私接燃?xì)夤艿赖惹闆r，也引發(fā)對房屋結(jié)構(gòu)、消防等安全隱患的擔(dān)憂。同時，公寓在滿足小戶型剛需的同時也成為大批投資客的買場，違背了監(jiān)管層擠壓樓市投機(jī)和投資需求的基調(diào)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年12月上海商辦類產(chǎn)品（以類住宅為主）均價3.17萬元/平方米，較年初漲幅達(dá)44%；深圳公寓均價則為5.27萬元/平方米，同比增長則為10.9%，接近一手住宅水平（5.3萬元/平方米）。

不過自2017年開始，監(jiān)管的目光開始關(guān)注到類住宅市場。近日據(jù)稱是深圳規(guī)土委發(fā)布的關(guān)于整治商務(wù)公寓的意見稿在開發(fā)商人士中流傳，有若干條款備受外界關(guān)注。其中，開發(fā)商在建筑平面布局上，商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑平面不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)。市場解讀稱，這意味著改造方向?yàn)轭愖≌纳虅?wù)公寓，將面臨叫停。

記者也從運(yùn)營長租公寓項(xiàng)目的人士處獲悉一份由寶安區(qū)對廠房改公寓等違法行為分類處置的文件，包括叫停已建成的廠房改公寓、酒店，以及查封、恢復(fù)投入使用或完工的部分。不過上述文件并沒有得到官方證實(shí)。

第一太平戴維斯投資部董事吳睿發(fā)布的報告顯示，目前深圳新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）受開發(fā)商追捧，這種“工改工”項(xiàng)目除了70%研發(fā)用房，開發(fā)商可獲準(zhǔn)建設(shè)30%配套設(shè)施（含公寓）。

據(jù)第一太平戴維斯預(yù)測，未來5年工改工項(xiàng)目供應(yīng)面積571萬平方米，其中20%為配套公寓，折合約115萬平方米?？紤]到目前深圳政府對新興產(chǎn)業(yè)的扶持，開發(fā)商激烈爭奪工改工項(xiàng)目的情況或仍將持續(xù)。

目前包括萬科、金地、星河、深業(yè)、遠(yuǎn)洋等開發(fā)商均涉足公寓市場，項(xiàng)目層面，包括萬科深南道68號、遠(yuǎn)洋新天地等商業(yè)項(xiàng)目均改造為公寓；其中南山萬科云城去年成交63億元高居商業(yè)銷售榜首位，在售產(chǎn)品主要為公寓。

在新的價格監(jiān)管下，必然會對深圳商務(wù)公寓項(xiàng)目銷售產(chǎn)生影響。對于開發(fā)商而言，如何適應(yīng)新形勢調(diào)整營銷策略，是目前面臨的一大挑戰(zhàn)。

深圳中原研究中心王飛認(rèn)為，管理細(xì)則的出臺表明政府不希望有類似轉(zhuǎn)現(xiàn)售或者商務(wù)公寓的資金出口推漲房價，全面管制，防范漏洞。這樣的政策肯定對2017年房價是起到穩(wěn)定預(yù)期作用的，保證房價維持平穩(wěn)或小幅向下調(diào)整的趨勢，調(diào)整期新房是市場風(fēng)向標(biāo)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2016年12月70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。結(jié)果顯示，12月70大中城市房價繼續(xù)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢，僅重慶、三亞兩個城市房價環(huán)比漲幅超過1%，一線城市中唯廣州房價上漲，其余三個城市價格環(huán)比持平，這被認(rèn)為調(diào)控初見成效。