原標(biāo)題：樓市去庫(kù)存 開(kāi)發(fā)商促銷瞄準(zhǔn)“返鄉(xiāng)置業(yè)”

春節(jié)長(zhǎng)假期間，中國(guó)證券報(bào)記者在陜西省西安市、湖北省武漢市多個(gè)樓盤(pán)走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，返鄉(xiāng)置業(yè)漸成二三線城市新看點(diǎn)，熱度更多集中在勞動(dòng)力輸出省份。專家表示，庫(kù)存較高的城市，確實(shí)需要返鄉(xiāng)置業(yè)促進(jìn)銷售，但未來(lái)仍需“一城一策”解決房地產(chǎn)供需問(wèn)題，確保樓市健康平穩(wěn)發(fā)展。

返鄉(xiāng)置業(yè)成熱點(diǎn)

西安市西三環(huán)附近，某售樓處大門(mén)口赫然寫(xiě)著“返鄉(xiāng)置業(yè)暖心季開(kāi)啟”的宣傳語(yǔ)，且準(zhǔn)備了充足的促銷禮：有歸家年貨禮，憑返鄉(xiāng)車(chē)票到訪即獲新春大禮包一份；輕松返家禮，新春憑返鄉(xiāng)車(chē)票購(gòu)房直抵房款等。

一位購(gòu)房者告訴中國(guó)證券報(bào)記者：“返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)象以及外地炒房客在西安出現(xiàn)并非壞事，僅靠本地人買(mǎi)房，恐怕難以支撐樓市行情。”

武漢情況也是如此。作為湖北省會(huì)，去年武漢房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一輪大幅上漲后開(kāi)始全面限購(gòu)，但仍然阻止不了在廣深打拼的“武漢伢”回鄉(xiāng)購(gòu)房的腳步。

“目前武漢房?jī)r(jià)較廣州來(lái)說(shuō)還是很低的。”在武漢上大學(xué)、畢業(yè)后去廣州工作的張放說(shuō)，“這次春節(jié)回家相親，搞定了結(jié)婚對(duì)象，接下來(lái)的任務(wù)就是在武漢購(gòu)置一套婚房。”談及限購(gòu)政策的影響，張放表示，相親對(duì)象工作、戶籍、社保都符合條件，因此沒(méi)有任何購(gòu)房障礙。而對(duì)于夫妻倆都在深圳工作的陳志來(lái)說(shuō)，就沒(méi)那么幸運(yùn)。“在深圳買(mǎi)不起，回武漢又被限購(gòu)，我們進(jìn)退兩難。”陳志稱，“只能先看好樓盤(pán)，等限購(gòu)放開(kāi)或者想其他辦法，總之要在武漢買(mǎi)房。”

隨著一線城市房貸利率收緊，二線城市部分銀行也取消了利率優(yōu)惠，甚至是上浮利率。西安地區(qū)的售樓員介紹：“我們樓盤(pán)的房貸利率優(yōu)惠現(xiàn)在只有一家商業(yè)銀行能做到九折，其余大行都是九五折。”

綜合多重因素，春節(jié)期間售樓處的冷清與否并不能真實(shí)反映當(dāng)?shù)貥鞘械谋c火。隨著生活水平的提高，更多人愿意在長(zhǎng)假期間選擇國(guó)內(nèi)游或出境游。因此，在記者走訪過(guò)程中，?？梢钥吹绞蹣翘帍堎N的告示：初六上班。但對(duì)于春節(jié)期間出現(xiàn)的“返鄉(xiāng)置業(yè)”新變化值得深思。在京務(wù)工人員、“90后”王醒對(duì)記者說(shuō)：“等過(guò)幾年賺了錢(qián)，會(huì)考慮回天津買(mǎi)房，理由很簡(jiǎn)單——北京的房買(mǎi)不起。”換句話說(shuō)，促使他下定決心的無(wú)非是工作地房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升、老家房?jī)r(jià)存在上漲預(yù)期。

一些銀行也看清了返鄉(xiāng)置業(yè)這股潮流，比如建設(shè)銀行四川省分行的微信公眾號(hào)推送信息：“春節(jié)回家要買(mǎi)房？建設(shè)銀行來(lái)幫忙！我們?yōu)楣?jié)日返鄉(xiāng)的您精選了多樣的樓盤(pán)信息，專業(yè)便捷的服務(wù)和多種禮券等著您。”

在返鄉(xiāng)置業(yè)的營(yíng)銷熱潮之下，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這主要是針對(duì)勞務(wù)輸出的城市，比如河南、四川和湖南等城市。這些地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資規(guī)模較大，庫(kù)存比例較高，當(dāng)下確實(shí)需要返鄉(xiāng)置業(yè)促進(jìn)銷售。

去庫(kù)存周期縮短

返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)象的背后是大量二三四線城市去庫(kù)存需求。“去年9月到11月，西安房?jī)r(jià)每平方米均價(jià)上漲2000元。”一位售樓員對(duì)記者表示，“西安房?jī)r(jià)在去年有了大步跨越，我想今年還會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)。去年一套47萬(wàn)元的小戶型房子，現(xiàn)在可以賣(mài)到58萬(wàn)元，短短半年升值十萬(wàn)余元。”售樓員將房屋的升值“歸功”于西安土地市場(chǎng)的短缺。自2014年7月后，西安土地入市數(shù)量稀少。去年12月，東二環(huán)約137畝的地塊入市后，引得多方競(jìng)拍，最終以總價(jià)18.5億元被融創(chuàng)地產(chǎn)競(jìng)得，成交樓面地價(jià)7212元/平方米，土地溢價(jià)率168.11%。

業(yè)內(nèi)人士表示，去庫(kù)存的同時(shí)要謹(jǐn)防泡沫出現(xiàn)。即使是庫(kù)存量較大的二線城市，比如西安，去年12月底也出臺(tái)了新一輪限購(gòu)政策。根據(jù)《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，自2017年1月1日起，該市及非該市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），在該市城六區(qū)范圍內(nèi)只能新購(gòu)一套住房（含新建住房和二手住房）。

此限購(gòu)政策針對(duì)的并不是西安當(dāng)?shù)鼐用?，而?ldquo;炒房客”。丈八東路某售樓處售樓員稱：“西安的房?jī)r(jià)可以算是省會(huì)城市里最低的，因此炒房客比較多，河南、天津、浙江等地都有過(guò)來(lái)買(mǎi)房的。”

美城機(jī)構(gòu)發(fā)布的2016年報(bào)顯示，截至2016年12月末，西安商品房庫(kù)存為2603.6萬(wàn)套，比上月減少78.49萬(wàn)套，去化周期為14個(gè)月，較去年初下降10個(gè)月。根據(jù)上述售樓員介紹，按照目前的銷售速度，西安住宅的去化周期只有半年左右。

湖北的去化周期同樣明顯縮短。湖北省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年全省商品房銷售額為4994.05億元，增長(zhǎng)36.4%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)37.1%。商品房銷售面積為7427.16萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.9%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)20.2%。伴隨著銷售額大幅增長(zhǎng)，樓市去庫(kù)存效果明顯，去年全省商品房待售面積為2373.46萬(wàn)平方米，下降10.5%，其中住宅待售面積下降18.7%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月末，全國(guó)商品房待售面積69095萬(wàn)平方米，環(huán)比連續(xù)9個(gè)月下降，庫(kù)存累計(jì)減少2758萬(wàn)平方米。

從易居研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量來(lái)看，截至2016年12月底為23334萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少10.6%。觀察2016年全年月度數(shù)據(jù)，全國(guó)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總體處于下滑態(tài)勢(shì)，體現(xiàn)出較好的去庫(kù)存狀況。若從同比增幅看，已出現(xiàn)連續(xù)17個(gè)月庫(kù)存同比下跌。部分城市去庫(kù)存效果較好，從“去庫(kù)存”階段轉(zhuǎn)到“補(bǔ)庫(kù)存”階段。根據(jù)武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，2017年計(jì)劃供應(yīng)宅地18830畝，2018年計(jì)劃供應(yīng)宅地17888畝，超過(guò)2016年的15952畝。

樓市處于高位平臺(tái)期

作為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的兩大引擎之一，今年房地產(chǎn)的走勢(shì)備受關(guān)注。有專家擔(dān)心今年房地產(chǎn)投資和銷售的情況不佳，會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成不利影響。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，在銷售上，利空政策效應(yīng)會(huì)繼續(xù)釋放。尤其是一些大城市，認(rèn)房又認(rèn)貸，包括繳納社保都會(huì)影響一部分需求。但這并不代表樓市悲觀，因?yàn)槠渲泻幸种瀑Y產(chǎn)泡沫、防范投資投機(jī)的導(dǎo)向。

從中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量還未達(dá)到峰值，后續(xù)仍有交易量上升的可能性。

明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策表示，房地產(chǎn)銷售或投資一般會(huì)存在慣性，因?yàn)檎麄€(gè)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高位平臺(tái)期，2017年難有大起大落。受一線城市土地供應(yīng)及房企陣地轉(zhuǎn)移影響，預(yù)計(jì)2017年二線城市整體房地產(chǎn)投資相對(duì)樂(lè)觀。

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量會(huì)下降一些，但最多下降5%左右。按照當(dāng)下市場(chǎng)的表現(xiàn)，仍有一些利好因素未被釋放，包括政策上的微調(diào)都有可能。

不過(guò)，對(duì)于上述記者所看到的返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)象，劉策認(rèn)為：“這無(wú)法從根本上改變各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異。相對(duì)返鄉(xiāng)置業(yè)，圍繞一線城市的都市圈周邊置業(yè)更具投資價(jià)值，更匹配居住工作要求，應(yīng)是主流趨勢(shì)。”