每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

近日，國務院印發(fā)《全國國土規(guī)劃綱要（2016~2030年）》（以下簡稱《綱要》）。這是我國首個國土空間開發(fā)與保護的戰(zhàn)略性、綜合性、基礎性規(guī)劃，對涉及國土空間開發(fā)、保護、整治的各類活動具有指導和管控作用。

《綱要》提出加快構建“安全、和諧、開放、協(xié)調(diào)、富有競爭力和可持續(xù)發(fā)展的美麗國土”的總體目標。要求到2030年，國土空間開發(fā)格局不斷優(yōu)化，整體競爭力和綜合國力顯著增強，國土開發(fā)強度不超過4.62%，城鎮(zhèn)空間控制在11.67萬平方千米以內(nèi)。

“政策出臺的目的是構建可持續(xù)發(fā)展的空間國土規(guī)劃。”首都經(jīng)濟貿(mào)易大學趙秀池教授在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，由于土地是有限的，過多進行城鎮(zhèn)化建設，就會擠占更多的耕地和其他用地，做好國土開發(fā)規(guī)劃，比如劃定城鎮(zhèn)開發(fā)邊界、合理確定各類土地的結構和數(shù)量等措施非常重要。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟也指出，之前為了城鎮(zhèn)化的發(fā)展，國內(nèi)土地出讓相對粗放，供應土地效率相對低下，所以目前要在總量控制的情況下，提高土地使用效率。

高價拿地風險更大

去年4月12日，國土資源部在其官方網(wǎng)站正式公布了《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》，要求提高土地資源節(jié)約集約利用水平，嚴格核定各類城鎮(zhèn)新增用地，有效管控新城新區(qū)和開發(fā)區(qū)無序擴張。

《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》指出，用地計劃向中小城市和特色小城鎮(zhèn)傾斜，向發(fā)展?jié)摿Υ蟆⑽{人口多的縣城和重點鎮(zhèn)傾斜，對超大和特大城市中心城區(qū)，原則上不安排新增建設用地計劃，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

隨之大城市土地供應減速，門檻抬高、要求增嚴。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份全國土地市場相比去年4季度繼續(xù)降溫，成交10億元單宗以上地塊合計61宗，在地塊超過10億元的地塊中溢價率超過100%的只有17宗，大部分熱度城市土地成交溢價率明顯降低，比如深圳、上海等城市地塊成交溢價率均明顯低于2016年平均水平。這17宗高價地主要分布在合肥等城市。除少數(shù)熱點城市外，整體土地溢價率有所平穩(wěn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，2017年開始，各地樓市政策依然持續(xù)收緊，特別是對土地出讓的各種約束，讓供應量刷新最低紀錄，多宗土地出現(xiàn)了全面持有的現(xiàn)象。所以預計2017年整體土地市場相比2016年下半年會出現(xiàn)部分降溫。

“一線城市已經(jīng)進入城市化末期，整體看，市場已經(jīng)進入二手房周期，新房供應高端化，改善化。樓市調(diào)控成交下調(diào)，給高價拿地的企業(yè)帶來巨大風險。”張大偉說。

存量市場將成寵兒？

作為房地產(chǎn)業(yè)最重要的生產(chǎn)資料，獲取一二線重點城市的土地越來越難，房企應該如何支撐往后的發(fā)展？

陳晟認為，目前開發(fā)商需要多思考如何從存量土地再利用，而不僅是從新增土地上獲取資源。未來的房地產(chǎn)市場，如何激發(fā)土地上的資源、產(chǎn)業(yè)、人口流動，比單純拿地粗放開發(fā)更重要。房地產(chǎn)市場不是進入了下半場，而是換了新的場子，就是產(chǎn)業(yè)、人口、資源、政策的相互匹配。

《全國國土規(guī)劃綱要（2016~2030年）》中“基礎設施體系趨于完善，資源保障能力和國土安全水平不斷提升；海洋開發(fā)保護水平顯著提高，建設海洋強國目標基本實現(xiàn)。”，就透露信息顯示，國土空間開發(fā)保護制度更加完善，隨之對空間規(guī)劃、用途管制、差異化績效考核構成的空間治理體系會更加健全，開發(fā)商利用存量資源的空間將會更廣。

而這對于樓市的影響，在趙秀池看來，由于設定了土地開發(fā)紅線，各地市場的走勢會根據(jù)土地未來的供應數(shù)量而做出反應。但值得提醒的是，當土地越來越稀缺，一些重點城市未來的地價和房價越可能越來越難以控制。