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每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 隋丕寧

在地產(chǎn)新政的嚴(yán)厲調(diào)控下，剛過去的春節(jié)，北上廣深一線城市成交低迷，經(jīng)受“辣招”考驗的香港樓市卻一枝獨秀，春節(jié)成交創(chuàng)出新高。

如果按照農(nóng)歷新年假期(初一至初四)期間數(shù)據(jù)統(tǒng)計，香港樓市一手市場有大約20宗成交，這是繼2013年之后近4年同期最高。其中，中國海外“啟德1號”2期錄大手買家以1.6億元購入四戶，嘉里建設(shè)的屯門“滿名山”、何文田皓畋及新世界的荃灣“柏傲灣”也有成交。

春節(jié)成交逆勢走高

剛過去的春節(jié)，一線城市在強(qiáng)勢調(diào)控之下成交低迷。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在剛過去的大年三十至正月初六，上海新建商品住宅成交949平方米，成交量僅為8套，比去年春節(jié)期間減少71.1%，創(chuàng)下了自2011年以來春節(jié)成交最低紀(jì)錄。

深圳市規(guī)劃國土委2月3日公布的樓市成交數(shù)據(jù)也顯示，2017年1月，深圳市一手住宅累計成交1652套，環(huán)比下降23.6%；房價繼續(xù)回落，成交均價54931元/平方米，環(huán)比下降0.03%。

與內(nèi)地一線城市不同，經(jīng)歷樓市“加辣”的香港樓市卻在春節(jié)走出一波不俗的行情。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及研究中心綜合土地注冊處資料顯示，在不包括一手公營房屋之下，香港1月前26天一手私樓注冊量錄638宗，超越去年12月全月456宗，并已高出約4成，連跌3個月后回升。

以農(nóng)歷新年假期(初一至初四)期間數(shù)據(jù)統(tǒng)計，香港樓市一手市場有大約20宗成交，這是繼2013年之后同期成交近4年最高。其中，中國海外“啟德1號”2期錄大手買家以1.6億元購入四戶，嘉里建設(shè)的屯門“滿名山”、何文田皓畋及新世界的荃灣“柏傲灣”均有成交。

中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良升對記者表示，春節(jié)期間的香港樓市走出不錯的行情，比預(yù)期要好，節(jié)日過后延續(xù)年期的良好走勢，數(shù)個新盤已經(jīng)開賣。

不過香港特區(qū)政府于去年11月推出新的樓市印花稅措施對壓低成交量有顯著影響。2月6日，香港金融管理局總裁陳德霖在香港特區(qū)“立法會”財經(jīng)事務(wù)委員會會議上表示，去年12月香港樓市成交量跌幅顯著，一手樓按月跌八成，二手跌三至四成，跌勢到今年1月仍然持續(xù)。

辣招出臺直接遲滯了房產(chǎn)交易頻率，二手房市場應(yīng)聲下滑。根據(jù)地產(chǎn)代理統(tǒng)計顯示，農(nóng)歷新年長假期，香港二手樓市交投全線下跌，各大代理在十大屋苑統(tǒng)計到的周末成交宗數(shù)，全部跌至低單位數(shù)，介乎1至3宗，其中香港置業(yè)更錄得零成交。

地產(chǎn)代理普遍認(rèn)為，新樓盤成交暢旺，繼續(xù)使得二手成交受壓，預(yù)期短期焦點仍然集中一手市場，而受新壓抑樓市措施及加息預(yù)期影響，二手交投料將維持低位。

美元加息并非“稻草”

一直以來，美元步入加息周期被認(rèn)為是對香港樓市的利空，特別是在疊加新的印花稅政策后招致外界看空，但現(xiàn)實可能并非如此。

黃良升解釋稱，美聯(lián)儲加息對香港樓市按揭貸款利率的影響也有限。香港樓市的按揭利率較低，近期市場上按揭利率已低至H+1.4%水平（即香港銀行間同業(yè)拆息Hibor加1.4%，約合1.7%），就算美聯(lián)儲一年加息四次，在美國聯(lián)邦基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上調(diào)1個基點為1.25%~1.5%，香港銀行貸款按揭利率也只有H+2.4%。從超低息加到低息，對香港本地居民影響不會太大。

黃良升向記者表示，美聯(lián)儲加息反而有利于香港樓市。從香港本地居民角度講，美聯(lián)儲加息意味著美國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好，有利于香港出口，從而增加香港本地居民的收入。

陳德霖預(yù)計今年美國加息2-3次，加息速度雖不太快，但會令香港銀根抽緊及資金流出，但他認(rèn)為香港貨幣基礎(chǔ)較大，銀行體系有足夠能力應(yīng)付。

至于資金外流對香港的影響，他表示，由于美國未有相關(guān)政策細(xì)節(jié)，暫難估計，但相信回流美國的資金，部分會透過金融體系回流金融市場，有信心很多資金會回流香港。

在不少資產(chǎn)配置者眼中，投資香港樓市的優(yōu)勢在于，香港是一個金融城市，每年都吸引很多年輕人來香港工作定居，靠收租的話也能獲得比較高的收益。作為長期性的投資來說，投資香港樓市的收益率超2%，相較目前的存款利率來說也是比較高的。

此外，內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸加大對港元資產(chǎn)的配置。去年年末，海航48天內(nèi)兩度出手，耗資逾142億港元奪得香港啟德地塊。香港地政總署的數(shù)據(jù)顯示，2015年內(nèi)地房企在香港所購地價的總和首次超過香港本地房企，占全年香港土地出讓金總額的55%。在香港頻繁出手拿地的主要是央企和上市公司。

對于香港后市，香港的幾大開發(fā)商均發(fā)聲表示無需擔(dān)憂。恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗在1月14日出席活動時表示，對香港樓市而言，樓市上漲或下跌15%至20%都不是什么大事。

長和系主席李嘉誠此前在集團(tuán)的周年晚宴上也曾表示，香港的樓價上升或下跌10%都是平常事。房價取決于愿意買房者的數(shù)量和建房數(shù)量，有需求樓市自然上升，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差需求減少，樓價自然會降低。