每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王 杰 實(shí)習(xí)記者 馬瑋瑋 每經(jīng)編輯 曾健輝    

每經(jīng)記者 王 杰 實(shí)習(xí)記者 馬瑋瑋 每經(jīng)編輯 曾健輝

信貸寬松可以助燃樓市，收緊后則利空樓市。早在春節(jié)前，市場上就有消息流傳：北京地區(qū)多數(shù)銀行已將首套房商貸利率的折扣從8.5折調(diào)整到9折，但二套房商貸利率仍為基準(zhǔn)利率的1.1倍。日前更有消息稱二套住房貸款期限最長不得超過25年。

北京目前信貸情況如何？信貸收緊后，一線城市成交量是否會有變化？一線城市收緊信貸后，此后或還有哪些政策出臺？這對購房者的心態(tài)有何影響？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對此進(jìn)行了調(diào)查。

盡管春節(jié)期間房產(chǎn)交易冷淡，但并未影響政府對樓市去杠桿擠泡沫的決心。近日有媒體報(bào)道稱，根據(jù)由15家銀行北京分行簽署的銀行業(yè)協(xié)會自律公約的要求，自2017年2月8日（含）起，北京網(wǎng)簽生效的二套住房貸款，其貸款期限最長不得超過25年。按照公約要求，各銀行將會陸續(xù)縮短針對二套房貸的貸款期限。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了解到，北京地區(qū)已有部分銀行開始執(zhí)行這一新的房貸政策。此外，多家銀行對首套房的利率優(yōu)惠也從原來的85折升至9折。

北京信貸趨于收緊

春節(jié)前，有報(bào)道稱，北京15家銀行簽訂了公約，自2017年1月1日起，銀行房屋貸款利率折扣最高9折。

中國人民銀行北京營業(yè)管理部發(fā)布的《2016年第四季度北京市銀行家問卷調(diào)查結(jié)果》中提到，2016年第四季度，北京市銀行家問卷調(diào)查顯示：宏觀經(jīng)濟(jì)熱度指數(shù)持續(xù)上升，銀行業(yè)經(jīng)營景氣度提高，商業(yè)銀行信貸總體審批指數(shù)下降，房地產(chǎn)貸款審批指數(shù)持續(xù)下降。其中，當(dāng)季個(gè)人貸款需求指數(shù)較上季降低10.8點(diǎn)至60，個(gè)人購房、個(gè)人購車以及信用卡貸款需求指數(shù)較上季均有所回落，分別降低13.5點(diǎn)、1點(diǎn)和2.3點(diǎn)至54.6、50和61.5。

2月9日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電多家銀行了解按揭貸款利率執(zhí)行情況。

交通銀行北京上地分行的工作人員表示，目前按揭的利率都是9折，從2017年1月1號開始執(zhí)行。如果被認(rèn)定為購買二套房，貸款年限最多25年。

中國銀行北京分行東城區(qū)支行告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前還是85折利率，可能新聞播出了我們還沒有執(zhí)行。

中國工商銀行北京南禮士路支行的相關(guān)人士表示，如果是去年的網(wǎng)簽，還可以按照85折執(zhí)行。今年的網(wǎng)簽，就要按照9折起。如果被認(rèn)定為購買二套房，貸款年限最多25年，但是還要看購房者名下是否有貸款，總之信貸在收緊。

縮短貸款年限

“確實(shí)是二套房的最長貸款年限只能貸25年。”一位國有行北京地區(qū)支行工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，同時(shí)，他還透露自1月份下旬開始，受到各方面政策的影響，按揭貸款額度也有所收縮。

另外一位商業(yè)銀行的北京地區(qū)支行個(gè)貸部門人士則表示，實(shí)際上在本次調(diào)控政策之前，如果是二手房的二套房貸款，銀行也會綜合考慮房屋建筑年限等條件，盡管從銀行的收益來看希望客戶貸的時(shí)間越長越好，但真正能貸到30年的并不占多數(shù)。

對二套房乃至多套房的交易進(jìn)行調(diào)控，是房地產(chǎn)市場去杠桿、限制投機(jī)的主要“打擊點(diǎn)”，2016年9月30日，北京市政府出臺了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，其中關(guān)于二套房認(rèn)定由“認(rèn)貸不認(rèn)房”改為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，被認(rèn)為是最嚴(yán)苛的調(diào)控措施。此后，據(jù)媒體報(bào)道，從11月底開始多家銀行開始主動執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。

“只要是在聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)中能查到的，不論房產(chǎn)是在本市還是在外地，再次購房都算作二套房。”2月9日，北京地區(qū)一股份行工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該行也已經(jīng)對二套房貸款年限開始執(zhí)行最長25年的標(biāo)準(zhǔn)。

上述銀行工作人員也同時(shí)確認(rèn)，目前首套房利率最多也只有9折優(yōu)惠，二套房利率則嚴(yán)格執(zhí)行上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)。

今年1月份以來，密集召開的地方“兩會”頻頻提及房地產(chǎn)調(diào)控。北京則提及，“探索建立符合國情市情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”等。北京市市長蔡奇此前提出2017年房價(jià)控制目標(biāo)，即確保房價(jià)環(huán)比不上漲。

“本次調(diào)控是十幾年以來房地產(chǎn)市場首次對貸款年限進(jìn)行調(diào)控，政策調(diào)控工具箱不斷得以豐富和完善，監(jiān)管層開始對貸款年限進(jìn)行調(diào)控或與當(dāng)前普遍存在的虛開收入證明、銀行審貸放松、政策落實(shí)不力有關(guān)，較上調(diào)貸款利率更具有剛性，政策效果更有保障。”中債資信房地產(chǎn)行業(yè)研究團(tuán)隊(duì)指出。

加強(qiáng)金融管控

早在去年底，在由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》和《成都商報(bào)社》聯(lián)合主辦的“第六屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會”上，原中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容在“利率政策與匯率變化對地產(chǎn)行業(yè)影響”的主題演講中就指出，加強(qiáng)金融管控，抑制房地產(chǎn)泡沫，才是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的根本。

他指出，住房按揭貸款的占比，過去在60%，2016年在80%以上，這是一二線城市房地產(chǎn)快速增長的核心因素。

其實(shí)，去年以來，監(jiān)管層對樓市的去杠桿力度持續(xù)加碼，房貸政策不斷收緊。2016年11月底，上海明確了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房政策，而北京的部分銀行也開始主動執(zhí)行該政策。

盡管如此，很多城市二套房的首付已經(jīng)高達(dá)七成，而利率仍然處于低位，僅僅只是較基準(zhǔn)利率上浮10%，這無法阻擋資金繼續(xù)流入樓市。

易憲容指出，“2016年火爆的地產(chǎn)行情與貨幣和金融有很大關(guān)系，這源于居民拼命加杠桿買房”。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“2017年，只要利率不變，只要‘因城施策’不變，2016年的情況就會延伸下去”。

觀望和議價(jià)現(xiàn)象將變多

關(guān)于此次房貸政策調(diào)整，即首套房貸利率9折，二套貸款年限最長25年，麥田房產(chǎn)品牌負(fù)責(zé)人張?jiān)抡J(rèn)為有三層影響：

直接影響方面，月供變高，收入審核要求也相應(yīng)變高，“在途單”影響大于新增需求。對于已簽約未辦貸款的“在途單”，貸款額度高、收入要求剛好與月供擦邊的少數(shù)情況來說，面臨合同約束下的資金或資質(zhì)騰挪，同時(shí)對經(jīng)紀(jì)服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)提示能力要求變高。對于還未入市的購房者來說，騰挪周期較長，并且有先機(jī)準(zhǔn)備，難度反而較小。

市場影響方面，節(jié)后交易將為三年來的低谷，高峰難再出現(xiàn)：年后剛開工，二手房市場成交預(yù)計(jì)已達(dá)550~600套/天，照這個(gè)速度節(jié)后交易高峰很快會到來，而政策出臺帶來的影響需要消化的周期，預(yù)計(jì)今年節(jié)后成交將是三年來的低谷。

心理影響方面，各方對“930新政”以來政策的疊加心理預(yù)期變強(qiáng)，對后市的價(jià)量預(yù)期嚴(yán)重走低，觀望和議價(jià)現(xiàn)象將變多。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，信貸繼續(xù)收緊，二套貸款周期不超過25年。按照平均貸款300萬元計(jì)算二套房貸款，二套房目前執(zhí)行利率標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)利率的1.1倍。從月供看，增加1400元左右。

張大偉進(jìn)一步表示，政策直接影響不大，本來購房就有還款年限不超過退休的政策，二套購房者還款能力強(qiáng)，一般貸款周期相對較短。但是這代表了在1月利率折扣減少后的繼續(xù)收緊，銀行未來貸款額度收緊，價(jià)格上浮，放款放緩是常態(tài)。

優(yōu)淘城總裁薛建雄認(rèn)為，現(xiàn)在的收緊還只是一個(gè)開始，如果今年的房價(jià)沒有達(dá)到政府預(yù)期的穩(wěn)定程度，之后的調(diào)控及信貸方面的收緊還會接踵而至。