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每經(jīng)記者 馬瑋煒 吳若凡 每經(jīng)編輯 王曉波

昨日（2月17日）上午，上海土地市場迎來春節(jié)后首拍，一口氣出讓了三宗臨港南匯新城主城區(qū)純宅地，總出讓面積約16.6萬平方米。

這個距離人民廣場約70公里的地方，起拍樓面價已經(jīng)攀升到了2.1萬元/㎡，而目前南匯新城的最高成交樓面價為10446元/㎡，為上海陸家嘴新辰投資有限公司于2014年10月31日以8.7億競得。也就是說在過去2年多的時間里，這一地區(qū)的樓面價上漲了約1.1萬元。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計，該區(qū)域后續(xù)房價或許會達(dá)到4萬元/㎡的水平。

盡管樓面價上漲幅度不小，但房企們搶地?zé)岫炔粶p，在開拍不到一小時，這三宗地即被綠地、萬科、碧桂園三家千億級房企巨頭“分食”，總成交價42.25億元，接近底價（41.87億元），溢價率不到1%。

賣到4萬/㎡才能回本？

按照土拍官網(wǎng)顯示，昨日開拍的第一宗臨港南匯新城NNW-C4A-02地塊，一共有5家房企參與競拍，分別是港城 、招商 、恒基 、萬科與綠地。本土房企大鱷綠地最終以總價15.65億元競得地塊，測算樓板價約21180元/㎡，溢價率0.85%。

隨后萬科以10.35億元總價競得臨港南匯新城NNW-C4D-02地塊，樓板價約21370元/㎡，溢價率1.76%。

相對上述兩個地塊，面積稍大的臨港南匯新城NNW-C4D-08 、09地塊，在招商、恒基、萬科、碧桂園四家房企的爭奪中最終被碧桂園拿下，總價16.3億元，樓板價約21086元/㎡，溢價率0.41%。

▲地塊位置示意圖

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“碧桂園、綠地和萬科拿下三幅土地，體現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)房企更容易進(jìn)入此類新城市場，后續(xù)在上海郊區(qū)市場的拿地方面會更加得心應(yīng)手。”

他認(rèn)為，具體到此類地塊，預(yù)計后續(xù)房價會達(dá)到4萬元/㎡的水平，雖然不便宜，但相比上海其他區(qū)域，實(shí)際上還是值得購房者后續(xù)積極關(guān)注的，尤其是考慮到后續(xù)自貿(mào)區(qū)、上海東站等概念。

那么，臨港的現(xiàn)狀如何呢？根據(jù)公開資料，在臨港大學(xué)城與滴水湖的中間，占地3.2平方公里，定位為上海建設(shè)具有全球影響力科創(chuàng)中心主題承載區(qū)的臨港科技城已經(jīng)動工。

預(yù)計到2018年，中科院上海分院腦—智工程各個項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)、上海智能制造研究院、上?？拼笥嶏w信息科技有限公司等一批科研機(jī)構(gòu)和企業(yè)將入駐工程中心。

在配套方面，軌交16號線，上海中學(xué)、上海第六人民醫(yī)院，軟件園、文創(chuàng)園等已落地。

起始樓面價：1年半翻3倍

據(jù)悉，此次拍賣在銀監(jiān)局的坐鎮(zhèn)下，上海成功將溢價率控制在了1%左右。然而在“控地價”的調(diào)控大背景下，溢價率雖被成功控制，但樓面起拍價卻大幅上漲。

在2015年9月18日，臨港新城出讓NNW-C4C-06和NNW-C4C-02地塊，與昨日出讓的三幅地塊相鄰，彼時起始樓面價僅為6594元/㎡和6690元/㎡，兩幅地塊分別被萬科港城聯(lián)合體和深圳市平吉投資管理有限公司摘得，成交樓面價分別為7298元/㎡和6923元/㎡，即現(xiàn)在的萬科金域?yàn)憺澈捅＠徧m公館，目前樓盤均價約為3萬元/㎡。

而此次出讓的三幅地塊起始樓面價為2.1萬元/㎡，意味著在不到2年的時間內(nèi)，起始樓面價翻了3倍。

其實(shí)，去年年初時，臨港新城由于地理位置偏遠(yuǎn)房價并不高，即使1萬元/㎡的價格也鮮有人問津。直到去年7月27日的一場土拍卻徹底改變了臨港新城的命運(yùn)。當(dāng)天，距離臨港新城滴水湖約30公里的祝橋鎮(zhèn)中心出讓一塊土地直接問鼎了年度上海總價地王，開發(fā)商金地以88億元總價摘牌，溢價率高達(dá)286%，樓板價為33023元/㎡。祝橋火了，臨港新城隨即跟上，二手房以50%以上的速度加價，新房也躍升到每平方米3萬元以上。

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關(guān)）

除了房價上漲導(dǎo)致地價上漲外，控制溢價率也被認(rèn)為是提高起拍價的原因之一。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：

此類土地的起拍樓板價就需要在2萬多的水平，這背后可能也體現(xiàn)出近期拍地的一個新變化，即為了抑制高溢價率，實(shí)際上會通過提高起拍價來進(jìn)行控制。

同時，提高起始樓面價，從務(wù)實(shí)的角度看，能夠使得拍地的節(jié)奏加快，防范各類盲目加價現(xiàn)象的出現(xiàn)。

多家房企早已布局

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關(guān)）

此次拿地的開發(fā)商，萬科和碧桂園，其實(shí)在臨港早有布局。上面提到的萬科金域?yàn)憺?，與上?？萍拣^和在建的上海天文館一街之隔。

萬科金域?yàn)憺秤?016年9月中旬開盤，備案價為26400元-58500元/㎡，實(shí)際公寓均價在27000元/㎡，目前售樓處裝修，不對外開放，相關(guān)資料顯示其后續(xù)會有加推。

與之緊鄰的保利鈴蘭公館已于2016年10月15日開盤，備案價為26200元-41800元/㎡，實(shí)際公寓均價29000元/㎡，別墅均價32000元/㎡，由于總價相對較低，公寓開盤日光，目前沒有房源在售。

以此來看，短短數(shù)月，同地區(qū)樓板價已經(jīng)逼近這個數(shù)字。但在剛剛過去的1月份，雖然上海樓市政策嚴(yán)控，整體市場成交較為低迷，臨港新城板塊的商品住宅成交表現(xiàn)卻相當(dāng)突出。

根據(jù)有關(guān)媒體披露，整個1月期間，臨港新城板塊公寓成交面積28543平方米，成交套數(shù)258套，總成交金額77879萬，成交均價達(dá)到27284元/㎡。

其中，板塊明星項(xiàng)目碧桂星雅苑1月成交了164套，在售的寶龍世家和藝林秋漣苑也分別取得不錯的銷售業(yè)績。

作為上海的遠(yuǎn)郊板塊，臨港板塊保本價進(jìn)入4萬時代，是否會帶來銷售壓力？優(yōu)淘城總裁薛建雄直言：“這需要開發(fā)商在產(chǎn)品品質(zhì)、戶型、裝修等多方面有整體提高。”

但從另一方面來看，當(dāng)距離人民廣場70公里之外的臨港新城房價單價突破4萬元時，上海房價又將上漲到新的高度。由此看來，在“控地價”和“控房價”的基調(diào)下，僅控制溢價率還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。