每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習記者 張鐘尹 每經(jīng)編輯 陳星    

每經(jīng)實習記者 張鐘尹 每經(jīng)編輯 陳星

隨著調控政策的持續(xù)深入，北京等地樓市春節(jié)后持續(xù)出現(xiàn)成交量同比下跌情況，無論是新房市場還是二手房市場，2月上旬成交量均同比出現(xiàn)較大幅度下跌。業(yè)內認為，北京房價目前已出現(xiàn)區(qū)域性松動跡象，隨著交易量的持續(xù)下挫，房價將迎來回落。

據(jù)中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《2017年1月中國大數(shù)據(jù)房價指數(shù)（BHPI）》顯示，多數(shù)樣本城市住房價格趨于平穩(wěn)，少部分樣本城市房價雖在上漲，但其漲勢已經(jīng)得到有效抑制。

針對目前樓市是否退熱、2017年房價是否下降以及樓市風險如何防范等問題，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛。

倪鵬飛認為，2017年房價走勢將總體平穩(wěn)，個別月份、個別城市有可能出現(xiàn)下降。此外，今年樓市出現(xiàn)猛漲的概率比較小。

●個別二線城市成“藍籌股”、“新大陸”

NBD：2016年合肥、武漢等城市房價漲的非常快，這些城市是條件成熟、具備上漲空間，還是虛高炒作？

倪鵬飛：我認為兩者因素都有，首先是這些二線城市基本面比較好：公共服務條件好，經(jīng)濟績效比較強勁。加上目前我國處在大城市化的階段，大城市人口限制松動的政策，導致大量的人口涌入，帶動了剛需，造成房價長期上漲預期。

另外，基本面比較好使得投資者和投機者認為這些城市未來有比較大的上升空間，相當于“藍籌股”、“新大陸”。去年合肥購房人群中，本地人與非合肥的本省人各占50%。

NBD：有媒體報道合肥二手房售價降幅較大，投資客急于出手，您如何解讀這樣的現(xiàn)象？

倪鵬飛：合肥的調控力度比較大。在土地層面，大大增加了土地供應，政府限購力度也比較大，可見其調控措施的含金量，這可能是房價出現(xiàn)下調的重要原因。

此外，真正的投資者和消費者目前應該是在觀望狀態(tài)，沒有較大的動靜，但一些投機者受到資金的壓力，急于出手。

NBD：春節(jié)過后，北京、上海兩地樓市均出現(xiàn)二手房交易數(shù)量下滑的現(xiàn)象，除去春節(jié)假日因素，這是否表明樓市調控政策初顯成效？

倪鵬飛：宏觀調控政策的實際效果開始顯現(xiàn)。

第一，調控政策起了作用，目前限購政策從嚴，政策也更加具體，投資者和投機者無法進行購買。

第二，2016年房地產(chǎn)銷售火爆，出現(xiàn)透支的現(xiàn)象，比如很多人本來準備2017年買房，但因為恐慌心理，2016年就買了。

第三，政策調整對預期產(chǎn)生影響，即使是真正的剛性需求也推遲和觀望了。

第四，由于前期銷售較好，開發(fā)商回款比較好，沒有資金壓力，不愿降價銷售。因此，總體上來看出現(xiàn)交易量的下跌情況。

NBD：您能否預測一下2017年的房價走勢？

倪鵬飛：在各級政府調控的努力下，房價走勢總體平穩(wěn)的概率比較大，個別2016年房價暴漲的二、三線城市可能要下降，但要防止大起大落的不確定風險。

●現(xiàn)在仍是對一二線城市征房地產(chǎn)稅最佳時機

NBD：中央經(jīng)濟工作會議明確提出房地產(chǎn)長效機制五大手段，其中房地產(chǎn)稅備受關注，您認為是否該推行房地產(chǎn)稅？為什么？

倪鵬飛：房地產(chǎn)稅推出是大勢所趨，也勢在必行，它具有多重作用，相當重要。僅從房地產(chǎn)角度來說，能夠抑制投資和投機，調整房地產(chǎn)稅收結構，同時也能夠促進公平，調整收入分配，也有利于改善城市公共服務。

從時間上來說，十八屆三中全會對改革有總體布局，若兌現(xiàn)改革承諾，至少在2020年房地產(chǎn)稅的框架應該初步形成，并在全國一些重要的區(qū)域和城市開征。全國全面開征可能還需要一個過程。

事實上，2013年之前是最佳時機，因為住房相對比較短缺，房價一直在上漲，征收房地產(chǎn)稅比較合適?，F(xiàn)在房價已經(jīng)出現(xiàn)新的變化了，特別是三、四線城市，征收房地產(chǎn)稅的最佳時機也許錯過，但是對于一、二線城市來說，房價還在上漲，開征房地產(chǎn)稅仍是最佳時機，對抑制投資也比較有效。

我們一直建議：先在上漲過快的城市開征房地產(chǎn)稅，再向全國推行。初步建立之時，征稅起點可以高一些、稅率低一些，門檻寬一些，像其他國家一樣，通過一段時間將房地產(chǎn)稅制度完整地建立起來。

NBD：有觀點認為，房地產(chǎn)稅對調控房地產(chǎn)作用不大，房地產(chǎn)稅出臺面臨難題，您怎么認為？

倪鵬飛：房地產(chǎn)稅對宏觀調控能不能起作用，我認為重慶的這次嘗試是一個很好的觀察。從實施效果來看，對“三無人員”的二套房開始征收房地產(chǎn)稅變?yōu)閷σ惶追空魇?，作為阻擊炒樓的重要措施，很快起到了穩(wěn)定重慶樓市的作用，盡管重慶房地產(chǎn)稅稅率不高。

一些研究機構的研究結果顯示：上海、重慶兩個城市的實踐表明，房地產(chǎn)稅對抑制房地產(chǎn)投資是有效果的，只是由于征收的范圍和程度非常有限，綜合效果還不夠顯著。

下一步，我認為深圳應該是房地產(chǎn)稅擴大試點的理想城市。深圳是改革開放的排頭兵，許多創(chuàng)新制度都是在深圳先行先試的。深圳目前的市場化程度比較高，應該更多地用經(jīng)濟而不是行政手段解決市場問題。內地房地產(chǎn)模式最初學自香港，這個橋梁是深圳，實際上是深圳學香港、全國學深圳。香港房地產(chǎn)模式體系中就有房地產(chǎn)稅，深圳也可配套借鑒香港的經(jīng)驗，創(chuàng)造適合內地發(fā)展的模式，供全國借鑒。

●防范風險要“抑制炒”、“支持住”

NBD：多個城市近期上調了貸款利率折扣，個人房貸監(jiān)管趨嚴，您認為未來房貸利率趨勢如何？

倪鵬飛：我認為貸款利率的變化是合理回歸，正常的消費行為要按正常的利率開展，尤其當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化的時候，中央提出因城施策，三四線城市應該松貸款支持消費，一二線城市緊貸款抑制投資，但金融機構出于盈利性和安全性考慮，為了擴大一二線城市市場份額，在最低利率的基礎上實行八五折信貸，不僅刺激了消費，更刺激了投資和投機。因此，貫徹支持中央關于房地產(chǎn)的調控，一二線城市房貸利率應該取消優(yōu)惠，回歸到正常水平。

此外，近日中國證券投資基金業(yè)協(xié)會研究制定了《證券期貨經(jīng)營機構私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號》，要求資管計劃禁投16個城市房產(chǎn)項目，從而堵塞過去一些金融機構利用監(jiān)管的漏洞和空隙，將資金流入到房地產(chǎn)市場的行為。這必將收緊房地產(chǎn)領域的資金。

NBD：中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心共同發(fā)布《中國住房發(fā)展報告（2016~2017）》認為全國35個大中城市樓市普遍存在估值過高的風險，熱點城市的整體風險狀況較為突出，我國房價風險是否已經(jīng)到危險水平？如何防范？

倪鵬飛：總體上，房地產(chǎn)風險處在可控水平，個別城市風險較大，比如一二線房價上漲過快的城市，房價事實上遠遠超出價值的合理水平。

防范風險一方面要“抑制炒”，另一方面要“支持住”；如果不抑制炒的話，房價很有可能會反彈。這次調控的特點是“邊調邊看，逐步完善”，希望平穩(wěn)調整，不是一個迅速的下行，避免大起大落。

去年12月的中央經(jīng)濟工作會議，再次提出建立促進房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的長效機制，相信今年會在長效機制建設方面有一些突破，所涉基礎性制度改革，也將逐步啟動。

NBD：我國房地產(chǎn)庫存中70%分布在三四線城市，去庫存效果尚不樂觀，您怎么看？

倪鵬飛：前年我們在研究和測算時發(fā)現(xiàn)：總體上去庫存大概需要四五年的時間。盡管都是三四線及以下城市，情況差別也非常大。首先，庫存和積壓過多的城市，需要減少供給，特別是減少土地供應，減少房地產(chǎn)投資和開發(fā)，這樣才有效，否則永遠去不完。其次，從需求層面來看，要改善三四線城市投資環(huán)境、生活環(huán)境，基礎設施和公共服務，讓老百姓不僅能夠生活，接受好的公共服務，而且能夠創(chuàng)業(yè)就業(yè)，這樣才會有更多的人到三四線城市去。有了更多的收入，才能最終增加住房的需求。