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每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 隋丕寧

2月27日，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，旗下全資附屬公司上海朗松通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌出讓投得中國(guó)太平洋人壽保險(xiǎn)持有的一處物業(yè)項(xiàng)目，代價(jià)為3.12億元。資料顯示，該宗物業(yè)位于上海市楊浦區(qū)黃興路18號(hào)，辦公樓共計(jì)11427.24平方米，地上共計(jì)22層。

朗詩(shī)方面表示，上述物業(yè)位于上海市中心城區(qū)，交通、生活及商務(wù)配套便利，所處區(qū)域未來(lái)規(guī)劃發(fā)展?jié)摿薮?，具有較好的升值潛力。集團(tuán)通過(guò)競(jìng)價(jià)取得該物業(yè)后，將進(jìn)行重新裝修改造后作租賃用途，獲取租賃收益。

加速涉水辦公物業(yè)

“公司商業(yè)模式正從‘快進(jìn)快出’的住宅開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)型，從重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，從住宅拓展至寫(xiě)字樓和公寓，從單純的拍地開(kāi)發(fā)拓展至舊樓更新。”這是此前朗詩(shī)地產(chǎn)董事局主席田明對(duì)企業(yè)模式轉(zhuǎn)變的描述。

一直以來(lái)，朗詩(shī)在住宅領(lǐng)域更為擅長(zhǎng)，但在商業(yè)領(lǐng)域涉水尚淺。朗詩(shī)地產(chǎn)2016年中報(bào)顯示，集團(tuán)的投資性物業(yè)只有位于深圳的曙光大廈。去年3月29日，朗詩(shī)1.34億收購(gòu)的上海普陀物業(yè)中有1.8萬(wàn)平方米商業(yè)辦公樓（其余為住宅和車(chē)庫(kù)等配套），報(bào)告期內(nèi)的投資性物業(yè)公允值利得約2368萬(wàn)元。

相較同期約92.53億元的合約銷(xiāo)售額，投資物業(yè)所得貢獻(xiàn)甚微，不過(guò)就曙光大廈的盈利能力而言，一年創(chuàng)收1344萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)5.6%，出租率100%，經(jīng)營(yíng)凈收益和預(yù)收評(píng)估都良好。

“可能是嘗到甜頭了，所以這次也直接收購(gòu)去獲取核心區(qū)域的辦公樓物業(yè)，3億元的價(jià)格，比起住宅地塊成本便宜太多。”有業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

不過(guò)，將辦公樓做出穩(wěn)定租金和高利潤(rùn)并不容易，即使是在上海。

高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2016年上海核心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)共有11棟樓完工，整年新增供應(yīng)為近五年來(lái)最高水平。由于P2P借貸公司的普遍退租，全年凈吸納量大幅低于過(guò)往五年的平均水平，導(dǎo)致核心區(qū)平均空置率同比攀升至10.2%，限制了年度租金增幅。截至年末，核心區(qū)平均租金同比增長(zhǎng)3.1%至10.4元/天/平。

“2017年僅上海核心區(qū)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)竣工達(dá)110萬(wàn)平方米，中短期內(nèi)導(dǎo)致更為激烈的租賃競(jìng)爭(zhēng)并限制租金漲幅。”高力國(guó)際董事汪蓓表示。

相對(duì)而言，持續(xù)多年“輕資產(chǎn)模式”的朗詩(shī)在運(yùn)營(yíng)能力、成本控制、費(fèi)效把控方面有一定優(yōu)勢(shì)，有助于轉(zhuǎn)營(yíng)辦公樓物業(yè)的運(yùn)作水平。

從中期財(cái)報(bào)體現(xiàn)的數(shù)據(jù)看，截至2016年6月30日，朗詩(shī)現(xiàn)金流規(guī)模約15.5億元，流動(dòng)資產(chǎn)比率約為1.5倍。同時(shí)，債務(wù)總額控制在798萬(wàn)元的較低水平，且71%為長(zhǎng)期債務(wù)。朗詩(shī)的現(xiàn)金流和債務(wù)穩(wěn)定性較好，為運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期持有物業(yè)提供了支撐。

“相對(duì)而言，商業(yè)的投資回報(bào)率和社會(huì)反響會(huì)高于住宅，運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)項(xiàng)目，比如恒隆內(nèi)地物業(yè)租金收入已占到總盤(pán)子的5成以上而且增長(zhǎng)率連年上升，帶動(dòng)營(yíng)業(yè)溢利也同比增長(zhǎng)，所以持有運(yùn)營(yíng)一些商業(yè)物業(yè)對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是平滑周期平衡利潤(rùn)的不錯(cuò)選擇。”有商業(yè)地產(chǎn)人士告訴記者。

上海商辦物業(yè)獲利門(mén)檻不低

實(shí)際上，還有一個(gè)不容忽視的趨勢(shì)是存量市場(chǎng)。記者注意到，上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)中，2016年住宅銷(xiāo)售面積微增、增速回落明顯，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交量則保持較快增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)55.2%和81.1%，且2016年上海市存量房成交量已達(dá)3559.17萬(wàn)平方米的歷史最高點(diǎn)。

“朗詩(shī)有很強(qiáng)的動(dòng)力和需求，去增持存量物業(yè)，特別是核心區(qū)域的物業(yè)。”上述人士表示。

但從目前的信息來(lái)看，朗詩(shī)涉水辦公樓等商業(yè)物業(yè)，目前仍主要基于運(yùn)營(yíng)收益，即租金營(yíng)收等，還未透露關(guān)于商業(yè)物業(yè)退出的打算。

“朗詩(shī)是會(huì)通過(guò)做高租金然后以好價(jià)錢(qián)賣(mài)掉，還是做成資產(chǎn)證券化產(chǎn)品退出，不好說(shuō)。但近年朗詩(shī)似乎很少涉足資產(chǎn)證券化，這一進(jìn)程多年受阻。”某不愿具名的企業(yè)人士直言。

在住宅領(lǐng)域，朗詩(shī)已將“地產(chǎn)+基金”模式應(yīng)用到了深圳的城市更新項(xiàng)目，以約2.01億元的代價(jià)將上述提及的上海長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目注入深圳朗信合投資中心，而該平臺(tái)正是朗詩(shī)與中信資本共同成立的城市更新物業(yè)投資基金平臺(tái)，平臺(tái)資金高達(dá)200億元。

從田明屢次透露的信息中可見(jiàn)，朗詩(shī)還將加碼投注投資物業(yè)板塊。他曾表示“要做中國(guó)的鐵獅門(mén)”，既有開(kāi)發(fā)板塊，又有投資板塊，而投資板塊更多是介入現(xiàn)成的物業(yè)，通過(guò)改造之后靠運(yùn)營(yíng)收取租金收益以及資本增值等。

實(shí)際上，走“小股操盤(pán)、合作開(kāi)發(fā)、委托開(kāi)發(fā)”輕資產(chǎn)路線(xiàn)的朗詩(shī)，2015年公司利潤(rùn)同比上升58%，其中1/3貢獻(xiàn)自輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

“這類(lèi)企業(yè)轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)獲取收益的商業(yè)物業(yè)，有基礎(chǔ)，并且也或更多采用整體收購(gòu)成熟物業(yè)的方式。”

高力國(guó)際表示，以上海為例，2016年第四季度最為活躍的交易就是大宗物業(yè)整售交易，約有20個(gè)大宗物業(yè)成交，成交的總金額占全年成交總額的59%。

“相較而言，購(gòu)買(mǎi)上海的辦公物業(yè)既能滿(mǎn)足對(duì)于資金保值的需求，還有升值的潛力。”汪蓓表示，但上海商辦物業(yè)的獲益門(mén)檻也不低。